直擊業績會 | 許世壇：世茂房地産的增長年與800億

觀點地産網 3月29日下午，世茂房地産控股有限公司在香港召開2016年度全年業績發布會，主席兼執行董事許荣茂，副主席兼執行董事許世壇，執行董事廖魯江、湯沸，首席财務官丘鈞山，營銷總經理邵亮出席現場。

從年報數據看，2016年世茂房地産實現合約銷售額681.2億元，同比增長2%，超額完成既定的銷售目標；簽約面積為491.8萬平方米，簽約均價由2015年的每平方米12100元上升至每平方米13850元。

“今年會是世茂房地産的增長年。”，許世壇透露了世房在完成兩年調整後的新目標。

“今年的銷售目標為800億，同比增長17%，全年可售資源有1333億，按照60%的去化，肯定超標完成任務。”許世壇信心十足地表示。

心情最好的一年

“雖然規模沒有增加，但我現在的心情是近幾年來最好的，之前兩年都沒有這麼好過。前兩年雖然規模增長快，但負債增長也快，庫存高，心理壓力很大。從去年開始世茂做了調整，主動把銷售速度降下來，同時把負債降下來，把庫存去掉。”

當“兒子”許世壇用具象化的數字告訴媒體世茂在追趕時，“老爸”許荣茂用感性的語調解釋了世茂的過去兩年，並強調是做了一個對的選擇。

年報數據顯示，2016年世茂房地産淨負債率為53.4%，較2015年12月31日下降4.7%；平均融資成本下降至5.8%以内，比2015年6.9%下降1.1個百分點。2017年目標是降到5.5%以下。

庫存去化方面，2016年世茂庫存銷售為262億元，較去年增加50億元。此外，針對長賬齡滞重庫存進行價格調整，重點突破市場較弱的三四線城市，最終實現該部分庫存銷售額接近56億元，較去年增加35億元。

截至2016年12月31日止，世茂房地産一二線城市庫存占比為67%，較年初提升7%，一二線城市銷售額占比約82%，2015年為72%。

“庫存清理非常有效。”許世壇透露，目前世房已有庫存加上2016年拿到銷售證未賣的貨源大概330萬平方米，占去年可售銷售面積35%，2015年占比是43%。

在清理三四線庫存的同時，世茂房地産過去兩年将90%以上的新增投資都放在了一二線城市。

2016年，世茂房地産分别于福州、北京、南京、杭州、廈門、合肥、濟南及武漢等地競得25宗土地，新增土地儲備396萬平方米（權益前），累計耗資302億元，土地成本約10994元/平方米。

毛利率維持30%

進入2017年增長年，世茂房地産在土地市場也将加大投入。據許世壇透露，今年世房拿地預算增加至350億。不過，為了避開公開市場的高土地成本，希望三分之二拿地資金是用于收購二手土地或者參與一級土地整理。

“如果只通過公開市場拿的話，現在一二線城市到處都是高價地，比較難。”

許世壇強調，世茂房地産的戰略依然是集中在一二線城市，但同時比較看好靠近一二線的三四線或者有産業基礎的三四線。因為這些城市不限購、不限貸、不限價，應該是一個機會。今年也會着重在這些城市拿地。

除銷售将出現增長外，許世壇表示，世茂房地産毛利率和利潤率都将得到提升。

随着回歸一二線城市，世茂房地産2016、2017年的銷售均價會有比較大的增長，並将在2017、2018年體現出來。

“所以，我們對今明兩年的毛利率上升還是很有信心。”許世壇表示，未來兩年，世茂房地産毛利率目標30%、淨利率目標15%，維持這個行業較高水平是有把握的。

世茂房地産還将2016年一百億高毛利的可售貨源預留至2017年出售，許世壇認為，如果把這一百億項目放在2016年賣，可能毛利率也會有10%-20%的增長。但是沒有必要為了增長犧牲利潤，因為今年賣價格明顯比去年賣會上漲十幾個點。

針對限價政策是否會壓縮世茂房地産項目毛利率的問題，許世壇認為，有一定壓力，但也有變通辦法。

一方面，世茂房地産去年拿的地不是特别貴，相對而言，今年在同一城市出讓的地塊較去年三四季度已經上升了15%-20%，所以一二線城市的價格不會往下降；另一方面，世茂房地産通過精裝修、現房出售、增加服務等方式處理限價的問題。

地産之外，許世壇表示，酒店、商業闆塊的收益未來五年計劃有比較大的增幅，其中商業增幅為33%，酒店為180%。毛利率方面，商業将由50%升至60%，酒店由30%升至35%。

“五年後商業和酒店收入會從2016年的30.9億元，升至71億以上。”

以下為世茂房地産控股有限公司2016年度業績發布會現場問答實錄：

現場提問：公司今年受限價的影響有多大？對于調控的态度又是怎麼樣的？

許世壇：世茂房地産平均土地成本有兩個數字，去年買的土地成本是1萬/平左右，但整個集團的平均成本是三千多元每平，平均土地成本很低。

去年買的地大部分在三四季度，主要因為一二季度的地價升得很高。去到第四季度，房企因為資金比較緊張，有些土地出現了短暫性的便宜，所以世房在第四季度也有幾塊地是低價合作拿回來的，我覺得這是一個非常好的機會。

最近一兩個月調控政策很多，對于今年的一二線城市，大家的共識是成交量會下跌10%-15%，但價格要回落是很難的，不過大幅上升也沒有可能。開發商要想辦法處理限價的問題，可能有些項目現房再賣或者有些精裝修標準去賣，有很多不同的辦法。

今年大家比較看好三四線，特别是離一二線比較近的三四線城市，或者有産業基礎、人口增長的三四線城市，因為這些城市不限購、不限貸、不限價，所以應該是一個機會，當然要看每個發展商不同的布局。

整體來看，世茂房地産的利潤率是比較正面的，一方面是整體土地比較便宜，另一方面去年四季度買到的地不是特别貴，預計未來兩年，毛利率維持在30%，淨利率維持15%這個行業較高水平是有把握的。

至于限價政策，當然還是有一定壓力，但限價目前只是在一二線城市，不是全部城市，我們也會和政府溝通，也有變通方法，包括上面提到的精裝修出售、現房出售、增加一些服務等。另外，從最近上海、廣州土地出讓的情況來看，地價比去年三四季度也已經上升了15%-20%，所以我覺得不會有太大的壓力。

現場提問：去年世茂入標了香港好幾個地塊，接下來會不會繼續加大投入？最近很多内地開發商到香港拿地，您怎麼看？

許世壇：其實我們在香港不只投了一兩次，去年投了很多次，世房是少有的内地發展商這麼早在香港拿項目，2014年在東涌已經拿了一個酒店項目，2015年又拿了大窩坪一個很大的豪宅項目。現在香港地價升了很多，我們也會計算，虧很多錢肯定不行的，我們比較保守一點。

最近某一些地王推高了香港地價和以後賣樓樓價的預期，所以這幾次我們投標都差很遠。但我們會持續關注香港市場，因為香港市場是超一線城市，利潤比較高，特别是之前拿的地，淨利潤會比内地高很多，因為香港的稅、成本、利息很低，我們會持續關注，但可能性不是太大。

現場提問：世茂房地産今年有350億的買地預算，具體怎麼部署？

許世壇：世茂房地産今年的購地預算比去年增加了，但是增加的土地預算我們希望三分之二是通過收購二手土地、一級土地整理等方式來拿地，如果只通過公開市場拿的話，現在一二線城市到處都是地王，比較難。

世茂的戰略是集中在一二線城市，但同時也比較看好靠近一二線的三四線或者有産業基礎的三四線。我們會多元化買地，也希望多一點合作，降低土地成本，提升利潤和控制風險。

現場提問：所以是加大在三四線城市拿地嗎？

許世壇：也不是的，世茂有很多三四線項目，這是很多年前買的地，只不過前幾年我們控制供應量，現在市場好了，我們又可以增加供應量。

現場提問：去年世茂均價有輕微上漲，為什麼毛利率卻下降了？去年不少房企銷售都有大幅增長，但世茂只增長了2%，為什麼？今年的銷售目標是多少？

第二個問題，今天世茂在廣州有參拍廣紙地塊，但沒有拿下來，接下來會不會繼續增加珠三角地區的投資？

許世壇：16、17年世茂的均價會有比較大的增長，但增長不是馬上入賬，一般會有一兩年的差距。16、17年上漲的均價會在17、18年體現出來，所以我們對今明兩年的毛利率上升還是很有信心。

關于增長，世茂去年增長确實是比較低的，因為我們重點還是在做産品，做戰略的調整，回歸一二線，清庫存。另外我們預留了一百億的貨源，如果把這一百億高毛利的項目放在去年賣，可能毛利率也會有10%-20%的增長。但是我們覺得沒有必要為了增長犧牲掉這個利潤，因為今年賣價格很明顯比去年賣會上漲十幾個點，而且這些是淨利潤。

2017年今年是世茂的增長年，目標是800億，有17%的增長，而且如果上半年就能完成50%，全年肯定會超標完成任務。

至于拿地，實際上中國核心的城市我們都會持續去參與，其實今天在廣州不止參與了一塊，參與了三塊，但是全都沒有拿到，都很貴。

現場提問：會不會覺得近年越來越多中資發展商來投地，讓世茂在香港這個市場競争越來越大？

許世壇：香港的土地确實競争是大了，因為越來越多國内有實力的開發商參與或者合作拿地，其實國内的開發商計數和發展商是不同的，第一他們可能對利潤的要求低一點，另外可能也希望在香港投資規避人民币的下跌風險，所以出價會進取很多。

世茂兩三年前拿的地和現在比差很遠，以前便宜很多，現在可能都是翻一番了，這對我們的項目未來入市是好的，價格也可以賣貴一點，利潤也會好一點。不好的方便就是很難再拿到這麼便宜的地了。