蘋果園京西演義 華遠、大悅城兩家地産國企商業初結盟

觀點地産網 大悅城與華遠？首先想到的或許是前者運營了十年的西單大悅城項目，以及後者的前董事長任志強。然而同時提及這兩家同樣盤踞在北京的國企，你很難找到他們有什麼交集與共性。

這一現象自6月12日将被打破，在這一天，兩家企業的高管齊刷刷出動，在北京長安街W酒店，宣布成立戰略合作關繫。當天，出席現場的管理層有中糧集團副總裁、大悅城地産董事長周政，華遠地産董事長孫譽晏、大悅城地産執行董事曹荣根、華遠地産總經理孫懷傑、大悅城地産總經理周鵬等。

孫譽晏表示，未來華遠與大悅城将在商業地産開發、管理運營等方面進行合作。以首個合作項目蘋果園為例，華遠将以開發為主，而大悅城負責商業的運營。顯然，國企的招牌還只是他們的優勢之一，而結盟是他們尋求規模擴張與資源互通的另一途徑。

蘋果園京西演義

孫譽晏稱，華遠地産将借助大悅城的資源與品牌優勢給華遠商業地産戰略帶來突破性與實質性推進和提升，合作将在華遠北京蘋果園項目上落地，項目定名為京西大悅城。

二者的結盟，也意味着大悅城将實現繼西單大悅城與朝陽大悅城後，在北京落地第三個大悅城綜合體項目。同時，京西大悅城也是昆明螺蛳灣、貴陽大悅城、天津和平大悅城之後，大悅城的第四個品牌與管理輸出項目。

華遠地産年報顯示，北京蘋果園項目位于石景山區蘋果園區域，由公司100%持股的北京新潤致遠房地産開發有限公司負責開發。項目總占地面積約3.5萬平方米，總建築面積約22萬平方米，業态方面包含了購物中心、高端寫字樓、大型停車場。

首次牽手雖是因商業而起，但周政稱未來兩家企業還将在住宅、産業等方面進行合作。合作區域包括北京、上海乃至全國，雙方可以全方位持有和銷售結合，發揮各自優勢。

“不合作則已，一合作則收不下來。”周政如此形容兩者的合作程度並解釋道，由于綜合體項目的投入比較大，在與政府溝通時，華遠地産與大悅城聯合後更具備競争優勢。

顯然，國企招牌還只是他們的優勢之一，結盟是他們尋求規模擴張與資源互通的另一途徑，他們為京西大悅城設立的目標是打造成為京西商業新地標。項目主要聚焦于年輕社群，在追求品牌之外，也主張實現将京西最大商業主題空間與街區結合、以及自然與科技相結合的空間融合。

觀點地産新媒體查閱了解到，上述首個合作項目地塊為華遠于2015年11月經過近百輪叫價以35.4億元所競得，溢價率達121.25%，這也是華遠當年在北京拿下的首宗地塊。

根據當時地上建面12.33萬平方米來計，該地塊樓面單價達到2.87萬元，接近彼時區域在售項目成交均價，打破了此前商業金融用地成交價格明顯低于在售項目的格局。

在2015年年報中，華遠地産稱，該項目于報告期末正在進行報建手續和規劃設計工作。計劃于2016 年底開工建設。2016年年報中，項目的開工建設日期挪到了2017年下半年。發布會上最新透露的消息是，這個項目将于2017年開工，並于2019年面世。

商業地産初結盟

從開工延期到選擇較為專業的合作夥伴，華遠擇友的意圖與方向非常明顯，那就是怎麼把這個22萬方的商業項目給盤活。畢竟華遠更多的精力是在住宅業務上，而大悅城在商業運營上實力更勝一籌。

雖然華遠為外界所熟知的商業項目並不多，但這家企業在2014年曾宣布成立華遠商業管理團隊——北京嘉華利遠商業管理有限公司。商管公司負責對華遠旗下的商業物業提供規劃、招商、運營、管理、服務等支撐。

而且根據早前管理層的說法，華遠在90年代就主導了西單商業街的改造和建設。但在這一項目之後，華遠将精力投入到住宅地産的開發上，商業發展出現了斷層。

在成立商管公司之前，2013年3月，華遠時任董事長任志強曾透露持有商業物業規模發展不起來的原因，即受當時房地産行業融資環境影響，使華遠在融資上難以破局。

華遠地産官網顯示，商業管理公司在北京操盤通州區華遠·好天地、海澱區華遠·盈都大廈，長沙操盤長沙·華遠國際中心、長沙·FACEMORE等商業項目。

其中長沙華遠華中心定位為集頂級豪宅、五星級酒店、高端商業、寫字樓、展覽等功能于一體的城市綜合體；華遠好天地則擁有8萬平米的商業規模，以圖承載現代時尚的中心商業地標功能。

截至2016年底，華遠用于出租的主要房産面積共計約9.83萬平方米，已出租面積約為7.79萬平方米，出租率約為79.26%。全年完成租金收入5745.93萬元。其中，5年以上長期租約（主要為商業和寫字樓）收入4490.87萬元，占總租金收入的78.16%。

對比之下，專事商業運營的大悅城似乎從項目的規模還是租金收入上都比華遠更大一些。2016年，大悅城租金收入約達21.0億元，同比增長21.5%。

但與此同時，大悅城規模擴張緩慢的問題一直被人們提及，因此在大悅城提出“5年20城”目標之時，外界也曾對這一目標提出疑問，因為大悅城從2007年開業第一個項目即西單大悅城，至2015年共開業了7個項目，“一年一城”的速度似乎難以支撐這一目標。

不過自去年開始，大悅城的發展速度似乎開始加快，而管理輸出是大悅城“減重”的方式之一。去年，大悅城還将旗下三家公司的部分股權讓出並引入合夥基金，通過此種方式實現快速變現為進一步擴張而準備。

目前大悅城在北京、上海、天津、沈陽、煙台、成都、杭州共7個城市有9個大悅城城市綜合體、3個輕資産輸出項目、1個收購項目。

因此，此番牽手華遠地産，自然是大悅城規模擴張訴求下的又一管理輸出新個案了。