演講 | 楊現領:怎麼樣正确客觀理解租賃市場?

观点地产网

2017-08-08 14:46

  • 國内幾乎代表性的開發企業都已經全部進來租賃市場了,參與的主題非常的多元化,到底這個市場是什麼樣的市場?

    楊現領(鍊家研究院院長):我有兩個身份,一個是博士,這其實是對博士的誤解,每年中國畢業的博士生有幾十萬,大多是不靠譜,我應該是其中一個不靠譜的,很高興有機會能跟大家做這麼一個交流,租賃市場看似好像很火,說到購租同權。

    國内幾乎代表性的開發企業都已經全部進來租賃市場了,參與的主題非常的多元化,到底這個市場是什麼樣的市場?今天該怎麼樣正确客觀理解租賃市場,我今天會給大家解答一下,但是基本是潑冷水。

    我希望通過數據能夠跟大家做一些客觀的還原,第一個我想回答的問題就是哪些城市的租賃市場真正意義上有機會?我這個問題背後想說的並不是所有的城市都有租賃的機會,它一定屬于少數城市。

    什麼樣的城市才有機會呢?我認為大概有幾個因素是值得關注的,第一個是有持續人口淨流入,且這種人口淨流入以年輕人為主。

    服務業的占比超過50%且持續上升。為什麼這個指標重要呢?因為在服務業占主導的時候,我們發現這些流動人口、這些新市民租賃的居住的主要方式在工廠里面,在廠房里面,在制造業、房地産業,打工的年輕人的居住狀況怎麼樣呢?我大學的時候有兩個月跟他們住在一起,跟他們一起打工,他們是一間房子會鋪床闆,床闆上睡的都是流動人口,所以他們需要的是一個床位,而且主要是工礦和廠房里。

    所以隻有當一個國家的城市服務業占比超過50%,這些流動人口才不得不在城市里尋求一個落腳的地方,這時候的租賃市場才真正意義上有發展,無論是獨租也好群租也罷。我一直說有沒有一家企業能夠解決掉送外賣的、做快遞的,包括在鍊家做房屋交易的十幾萬經紀人的住房條件?他們的居住條件非常差,但是他們的收入越來越高了,所以這部分的居住需求會上升。

    房價收入比偏高,很難進入房價市場,租房的周期會比較長,以北京為例,北京的購房年齡每年延長一歲,所以40歲或者50歲買人生第一個房子很正常。第四是租金有上漲空間,而且當前的租金水平絕對值不要太高,今天的基數低且會上漲,這是一個非常好的條件,如果說今天租金水平高了壓力也會很大,因為租金越高,支付能力就沒有那麼強,所以這個市場也沒辦法發展。總體上我總結,真正租賃市場有機會的城市大概也就是那麼幾十個,這是我給大家列出來真正潛力的城市。

    這個統計的是人口淨流入還有租金收入比,以上海為例,981.65萬人,這是常住人口的非戶籍規模,可以定義流動人口的總規模。第二個指標是租金收入比,還沒有超過30%,雖然他們的收入在上漲,租金上漲還沒有那麼快,所以我認為中國的一線城市和個别二線城市最大的機會和希望就在于他們的租金收入比比較低,這些城市房子已經買不起了,但是未來租得起這件事很重要。

    倫敦的消費者,倫敦的年輕人都比較痛苦,是因為租金收入比超過50%,年輕人買不起房子也租不起,這是未來還有很大活力的可能性。這就是什麼樣的城市真正意義上還能夠做租賃。

    租賃為什麼不會爆發式增長?最近有一種風潮,認為在政策的支持鼓勵下,租賃市場會迎來一個快速的爆發期、上升期。我想說的是不會,因為這個市場内在的發展規律,就是租金的漲幅剛性受制于租賃的漲幅,所以這個需求不會爆發式增長。

    我想說的是需求的釋放是有節奏的,是常态、穩定的水平,不太可能因為政策的支持與否而出現短期内的快速爆發,所以總體上我認為租賃需求的增長是一個穩定的水平。

    年輕人的支付能力也是一個穩定的水平,今天我在北京年輕人的工作水平大概就是一萬元左右,一萬元左右的收入水平里面,他能夠接受的租金支出的上限是30%,這是剛性的約束條件,3千元能租一個不錯的單間,所以今天的需求都是以單間的需求為主。

    我們去看2017年上海的市場,一些高端的公寓出現大面積的空置,原因就是因為開的價太高,你的租金超過5000,消費者不買單,所以租金的支付能力是有限的,所以租賃市場不會出現爆發式增長,它的速度一定是穩态的常數。

    但總體上我認為,穩态的增長還是有空間,今天的租賃市場才剛開始起步,但是也不應該跟交易市場相提並論。比如我們看任何一個國家,人均的租房面積相差是非常明顯的,北京的人均租房面積隻有不到20平,這還是未來一個常态,對于這些租賃的需求來講,70%都是年輕人,以合租、單間為主,人均租房面積很低,不太可能馬上住一套很大的房子,租不起,原因就是租賃市場不能加杠杆,當然也有人會做分析,我不太可能借錢租更大的房子,這種事還沒有成為普遍現象,所以租賃市場是穩定、有節奏的。

    所以大家千萬不要政策支持鼓勵了就一擁而進,實際上運營企業怎麼樣,我認為今天總體處于探索階段,所以大家要把握節奏,不要太快,要慢點來,這是一個十年的生意,我覺得我們應該慢一點。如果要幹租賃,我特别想說的一句話是,你要把它當成一個十年的生意來做,這跟開發完全不同。租賃強調的是強運營,開發強調的是快周轉,這是兩個本質。

    我想說的是,租金回報率低是不是意味着這個市場沒機會了呢?這也是誤導性非常強的。我們通過媒體、專家的訪談聽到這種觀點,認為中國一線城市的租金回報率隻有1.5%左右,怎麼做租賃?租賃壓根兒沒辦法做,其實不是的,租金回報率1.5%低是事實,但是不意味着租賃市場沒前途。

    原因有幾個,第一,今天中國的租賃需求是以年輕人的單間為主,所以你更應該考慮一個單間或者租金的回報率是不是可以做得最高,今天做裝修改造,把三間房子做成四間房子,釋放出一個空間,這個租金的租金回報率一定比1.5高,因為他把每一個房間、每一平米的平效都達到了最高,這是非常重要的衡量標準。

    第二,應該動态來看租金回報率,為什麼?今天我做租賃運營機構就看五年和十年的,租金回報率應該怎麼算呢?應該算五年後的租金乘以今天的房價,這是我算帳的時候考慮的。我認為租金未來還有紅利,每年大概以8%左右的速度在複合型增長,這跟今天房價的動态平衡關繫,而且整個房價快速上漲已經過去,未來租金的漲幅是既定的,有多少收入的增長大概就會有多少租金的增長,這個每年大概有8%的租金漲幅,是一線城市。

    第三,今天業主願不願意把房子租出來,核心取決于業主租金收入能不能覆蓋它的月供,今天的月供就一萬,今天我的租金能完美覆蓋這個水平,導致無論是房東、運營機構等等,它的衡量指標是非常多元的,應該去考慮這些因素。

    第四,轉售的交易成本,這個房子能不能快速的交易變現賺錢,今天很難了,主席說得很對,房子是用來住的,不是用來炒的,所以通過房屋的快速買賣交易獲取回報越來越難,房屋的回報、資産的價值更多會通過租賃來實現,大概是這麼幾個因素,這是我認為是我想糾正的觀點,這個觀點是說租賃市場的發展規律是很清晰的,這是我們需要背後去找内在的規律。

    我想說,為什麼租賃的供應不能靠新增的開發?在任何一個國家,租賃市場的房源大概隻有20%來自于新增開發,而且新增開發的主要形式是持有。

    在日本和美國,開發商會開發那些房子,同時他會持有,以房地産經紀人形式持有,同時會做管理,這種形式是屬于未來的,光開發不行,所以未來的核心就是房源端大概有20%來自于開發,而且開發到交付到租賃運營,這個周期是比較長的,我一直認為這是開發商幹租賃的事,核心就是因為房子出來,這個事才開始,開發商賣房子不一樣,房子賣掉這事就結束了,但是當你把房子開發出來的時候,這時候你才剛剛開始,所以開發是租賃服務的起點,後來房屋的出租、租賃管理,一繫列事情才剛剛開始,所以核心在後面的環節。

    所以我想說的是,增量的房源占比隻有20%左右,這是我們從市場規律來看,大部分的房源供給在于房東的存量,開發商的房源在比較遠的地方,這樣的房子不适合做租賃,我今天很擔心的是,當要求開發商做租賃的時候,這些房子可能會成為無法去掉的庫存,因為二三環租金的溢價和一二環的溢價是非常明顯,它會随着配套條件而呈現比較明顯的租金梯隊,越往外租金越沒價值,所以來源肯定是在于靠内環的庫存,還有地鐵環的房子,溢價率在30%到40%之間,這是我想說的問題。

    而且我想再進一步延伸,一線城市今天房地産市場最突出的矛盾就是消費者需要不斷來改善自己的需求,所以他的需求變成改善,改善是剛需,他之前買一套或者換一套品質比較好的大房子,高的品質,所以我們有限的土地供應應該供應到這些商品房,而不應該再供應租賃,因為拆遷成本越來越高,供地成本越來越高,所以應該把稀缺資源供應到高品質的商品房上去,今天我們看到北京也好上海也好深圳也好,未來的土地供應計劃里面,商品房的比例是壓縮的,從有得住到住得好,這很關鍵。

    為什麼說租賃運營是非常苦,很難賺錢的生意?進來不要希望很快就能賺錢,剛才說這事比較困難,我覺得能夠毛利到15%就已經很牛,如果沒虧錢那就太厲害了,大概出現在這種狀況里,好的企業還存在很早期的階段,租賃市場是一個非常重服務、重運營的很屌絲的生意,它需要時間來積累,需要規模的效益來積累。

    我再給大家看數據,這個數據是我們自如的員工構成,我們管理了四五十萬間的房子,你們看我們的人員結構,再看開發商的人員結構,壓根兒是兩個世界。

    我們是非常苦的世界,管理了五萬間的房子,但是有七千多名員工,有43%是管家,有27%是保潔阿姨,10%是家修和搬家師傅,還有6%客服人員,配置專員10%,互聯網團隊4%,這是一家什麼樣的公司人員結構能說明問題。你看阿里的人員結構,他們大部分是廣告人員,京東里面絕大部分是做快遞的,雖然都在零售戰場,但是本質是不一樣的。開發商典型的是管理類的、工程人員、設計師、采購、市場營銷,所以開發商強調的是開發能力、銷售能力,背後核心是周轉能力,我們背後的核心是運營能力,所以總體上這活是比較艱難的。

    另外我想說的是,這個事情要想做好,為什麼說需要十年的生意,就是因為它的規模門檻會比較高,做到五萬間的時候可能會比較痛苦,當你做到三十萬間的時候會好一點,做到一百萬間會非常好,因為你會發現出租率想降都降不下來,開始自我循環,平均換租周期是6到8個月,所以出租率很難控制,六個月就要找一次,找客成本每年發生兩次,這很誇張。但是如果你的房有一百萬間的時候,從A換到B還是在你這邊,這就是很核心的問題。

    租賃不等于開發,租賃是完整的生态繫統,可以看到在完整的成熟市場,租賃是完整的生态體繫,這可能是生态體繫里面會出現的角色。

    美國最大的三家估值都在兩千億以上,還有做房地産互聯網租賃信息平台服務的,還有做托管的,還有做軟件的,還有一大批房屋物管經理,這個産業鍊是完整的,所以要想做好租賃,我們需要培養的是完整的産業鍊,而不僅僅是做開發,這大概是我想講的幾個觀點,有什麼問題我們再簡單交流。

    撰文:楊現領    

    審校:徐耀輝



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