瑞虹新城“新買家” 羅康瑞再牽手中國人壽保險試水資管合作模式

觀點地産網 瑞安新城接盤者揭盅，讓人意外的是，這個最新的買家不是此前大熱門的“绯聞對象”萬科，不過，作為二度牽手的交易方，中國人壽旗下的國壽基金亦是瑞安有意長期發展的“戰略小夥伴”。

12月19日，瑞安房地産有限公司發布公告宣布，公司于當日與Shui On Deve lopment、賣方Hollyfield Holdings Limited（均為瑞安的全資附屬公司）、國壽基金與項目公司訂立該協議，據此賣方将向國壽基金轉讓上海瑞虹新城21.4%的股權，而相當于合作投資組合的49.5%銷售股權，交易的初步價格為人民币38.69億元。

從近幾年來看，瑞安賣賣賣的舉措就接連不斷，而實際上，早于2016年股東大會之後，關于瑞安想再次出售上海商業資産的消息就已經不胫而走，今年3月份，更有市場消息指，瑞安房地産和一買家簽署諒解備忘錄，以約80億元人民币出售其在上海的商住混合項目瑞虹新城50%的股份。

如今，一紙公告澄清的不僅是自年初以來“瑞虹新城80億元轉售萬科”的傳言，更重要的或許是一了羅康瑞為上海項目引入合作夥伴、降低負債率的希冀。

正如公告中所表示的，“瑞安自2015年起采取‘輕資産策略’，交易可使集團優化提升若幹成熟投資物業的價值，並将其資金循環投入其他新機會”，羅康瑞在每次公開表态中也毫不掩飾繼續引入合作夥伴和出售資産的意願。

實際上受限于瑞安大體量舊城開發的模式，羅康瑞此前公開表态時就強調，公司資産總值1110億元，當中52%資産均可供出售以此提供盈利貢獻或置換高回報項目。因為瑞房有64%的資産集中在投資物業領域。

用羅康瑞自己的話來說，“如果不賣商業地産，基本上不可能提升周轉率”，而瑞虹新城就涵蓋了大部分的商業部分。

據悉，瑞虹新城位于上海虹口區，毗鄰北外灘，是上海内環線内最大商業住宅綜合項目之一，也是上海最大的舊改項目之一。該項目涵括了高端住宅、酒店、瑞虹坊商業以及55萬方瑞虹天地商業綜合體等各種業态，在過去的長達十幾年的開發中，瑞安已經相繼推出了六期住宅、四個片區的瑞虹坊以及瑞虹天地三大商業闆塊中的星星堂和月亮灣。

雖然在瑞安近幾年顯得暗淡的業績中，瑞虹新城是其中難得的亮麗色彩，但在商業體量過大以及拆遷成本将繼續走高之下，出售商業資産依舊成為羅康瑞在這一項目上所采取的策略。

據公告獲悉，此次交易出售部分股權的合作投資組合為瑞虹新城一組已開發房地産及未開發地塊，即月亮灣（瑞虹天地第3号地塊）、星星堂（瑞虹天地第6号地塊）及二期商場（瑞虹坊3區），可銷售及可出租總建築面積為110,795平方米，及一項位于第10号地塊之在建工程，地上計容建築面積為282,665平方米，以及562個配套車位。

而交易完成後，國壽基金、賣方和上海虹房（集團）有限公司将透過項目公司分别持有合作投資組合的49.5%、49.5%和1%權益。通過此次交易，經扣除稅項及交易成本後，瑞安淨所得款項總額約為36.14億元（相等于約港币42.74億港元）；預計交易将帶來收益11.96億元（相等于約港币14.14億元），資産負債比例将下降約14%。

值得注意的是，正如羅康瑞在2016年中期業績會上透露的，預計合作的項目“我們不是将項目全部出售，而是安排怎樣和其他企業合作開發”。

瑞安新城售予國壽基金近半股權之後，還将為合作投資組合提供管理服務。即待完成後，項目公司将委聘瑞安管理及上海新天地分别就第10号地塊的開發及建設提供管理服務，以及就合作投資組合提供資産管理服務。

按照瑞安所言：“我們的‘輕資産策略’其中一個重點方向為，憑藉我們的商業品牌及資産管理專長，擴展我們的投資組合及經常性收入基礎。我們将與金融機構、土地擁有人或其他投資者合作，令資金來源多樣化及收窄整體所需資本支出及債務規模，以及讓本集團對股東實現更高股本回報。”

瑞安于公告中進一步表示，将于當日與國壽集團旗下的全資附屬公司國壽資本訂立一項戰略合作協議，内容有關可能就位于中國的房地産項目投資進行合作。

可見，羅康瑞正将其對于輕資産戰略逐步推進，未來也不排除與中國人壽保險有更多的合作探索。

而觀點地産新媒體查閱瑞安房地産2017年中期業績報告顯示，受益于期内上海住宅項目的銷售及部分資産的出售，瑞安各項财務指標有大幅的增長，其中營業額為101.66億元，較去年同期的35.71億元增長185%，毛利增長449%，達44.18億元，經營溢利則增長611%至40.61億元，而其負債率也僅為58.27%，即将實現其2017年内降至50%的目標。