年度演講 | 張華容：商業物業盤活以及資産管理探索創新

張華容（愛琴海商業集團CEO兼總裁）：尊敬的各位嘉賓、在座的女士們、先生們，大家下午好！非常高興參加2018觀點年度論壇，也希望和大家分享愛琴海商業集團作為一個商業不動産運營商對于這幾年在商業物業的盤活以及資産管理方面的經驗，同時也希望通過我們的發展，以及我們正在做的一些嘗試，還有我們探索和創新的成果，給大家帶來一些新的觀點。

前面大家探讨的話題有點過于沉重，但是從我們商業運營和商業盤活的歷程來看，這幾年還是有活力因素的，希望我的分享能給大家一種輕松的感受。

商業地産現在在地産發展的周期産生的價值是逐漸在放大的，尤其是在新的周期内，這10年來商業地産已經逐步在房地産的各個企業都有所涉足，很少有不參與商業地産的企業。現在這個周期有這麼幾個特征，一是城鎮化率不斷提高，在去年年底的時候，大家非常明确地感受到關于國内軌道交通沿線開發的一繫列内容。第二是城鎮化率國家調控的數據，到2017年底是52%，在接下來的一段時間内國家相關部門要提到58%。在接下來幾年還會有8000萬農業人口進入城鎮，今年計劃新增城鎮居民1300萬人。

根據前一個主題講到發展的區域以及未來發展的空間，以及現在做商業地産逐步進入到相應的城市感受到的内容，對未來的商業地産發展和消費市場我們還是持樂觀态度的。

現在的商業地産随着城鎮化下沉到三四線城市，經常有人會問我說，你們的購物中心沒地方開了，所以就開到三四五線城市了。确實這些城市的壓力非常大，籌建壓力大，招商壓力大，經營壓力大，但是一旦有一定的激活因素在里面，未來的市場還是不可估量的，我們可以用一些具體的項目和經營數據跟大家做進一步的分享，我們去年開業的幾個項目中就有這樣一個明顯的特征。

房地産後開發時代，商業不動産成為核心的闆塊。本來房地産的後開發時代由我來講不合适，因為在前面這個環節都是房地産開發的大佬，大家都有非常多的經驗，我說的這個所謂的後開發時代，意味着在商業地産的平台上或者領域里面，意味着房地産及商業地産的運營和産品進入了一個全産品線、全價值鍊以及全商業模式的全面競争階段，在這個過程中商業不動産正在扮演着越來越重要的作用，同時商業不動産的金融創新也越來越有特征。

愛琴海商業集團從2012年開始定位自己是做商業不動産運營商開始做輕資産運營，也就是盤活房地産開發商的存量地産和待開發商業物業，或者說更通俗地講叫品牌輸出、管理輸出，當然我們的經營模式不僅僅是輸出，而是以合作經營、主權合作等等方式，2012年我們還只是一家企業，或者是少量的企業在合作，到今年幾乎大多數能做全國連鎖的購物中心品牌運營商都在做輕資産，所以涉及到商業地産的開發和運營已經進入了一個商業不動産全産業運營的核心闆塊。

商業地産的金融屬性凸顯，不管是在目前的大調控的情況下，還是銀根縮減的狀況下，如果我們要盤活土地、盤活資産，或者資産已經運營了以後，我們還要進行金融産品的進一步延伸，商業地産的金融屬性就逐步明顯的誕生了，並且我們在這個過程中，在之前其它的幾個環節下我給大家也分享過，比如說我們在昆明做的一個愛琴好，通過金融的手段成為國内的第一個做産品融資的項目和信托基金，之後在各個企業在不同時間内都出現了這種現象。

另外一個是2017年我們在進行産品在運營和待開發過程中，這時候做房地産開發融資已經很困難，但是我們在做開業前籌建、招商運營過程的融資，以及開業後的經營收益融資卻非常活躍，不僅是我們找融資對象，而是這些金融企業主動找到我們。接下來大家就會看到我們的無錫和貴陽的愛琴海，就會以商業項目的形式做一些金融産品，這段時間我們也在用商業經營收入做金融産品，商業物業的金融價值和金融屬性越來越強，也是對房地産開發商和房地産運營企業在做資金互動的一個好的方向。

商業地産的金融邏輯，我只能從我們運營的角度來跟大家分享。房地産的産品開發，也就是做出來的商業物業，或者我們大家叫購物中心、商業街，或者是公寓、寫字樓，到了資産運營或者商業運營公司的手上，我們首先是要讓它活起來，其次讓它能夠穩健地經營，第三是讓資産産生穩定的現金流，它就會成為優質的標的物，在這種情況下再進行金融産品的配比，在這種情況下，我們所産生的就不僅僅是經營收益和物業的租金收益，它所産生的收益狀态會多種多樣，産生的物業價值也會非常大。

在這種情況下，商業物業的開發也會越來越快，商業物業的運營既然越來越重要，又能為房地産經營産生更好的價值，是不是它就有更好的發展機會，或者是說我們可以蜂擁而上呢？去年的相關數據曾經告訴過我們，有可能全國要開900多個5萬平米以上的購物中心，到年底的時候相關的權威統計出來是開了500多個，在已開商場的四個季度的空置率确實也存在，並且逐步的提升，這對我們作為商業運營企業來說是必須要面對的，也是很多房地産企業給我們提出的疑問和要求，你的空置率和越來越多的同質化競争，以及競争的勝出，你們會有什麼樣的方法。

運營市場的價值在這里面就被逐步的放大，可以通過專業運營對資産的關鍵指標進行全方位的提升，這樣就足以凸顯未來的價值。主要的關鍵指標有這麼幾個：Ebitda、得鋪率、出租率、坪效，我相信Ebitda是所有的房地産開發商、業主和金融機構最關注的數據。

在這種情況下，商業物業的開發也會越來越快，商業物業的運營既然越來越重要，又能為房地産經營産生更好的價值，是不是它就有更好的發展機會，或者是說我們可以蜂擁而上呢？去年的相關數據曾經告訴過我們，有可能全國要開900多個5萬平米以上的購物中心，到年底的時候相關的權威統計出來是開了500多個，在已開商場的四個季度的空置率确實也存在，並且逐步的提升，這對我們作為商業運營企業來說是必須要面對的，也是很多房地産企業給我們提出的疑問和要求，你的空置率和越來越多的同質化競争，以及競争的勝出，你們會有什麼樣的方法。

運營市場的價值在這里面就被逐步的放大，可以通過專業運營對資産的關鍵指標進行全方位的提升，這樣就足以凸顯未來的價值。主要的關鍵指標有這麼幾個：Ebitda、得鋪率、出租率、坪效，我相信Ebitda是所有的房地産開發商、業主和金融機構最關注的數據。

在業态創新、場景創新和空間創新的後面，肯定離不開我們整個團隊的商業運營和對資産價值增值的一些具體的措施，所以希望在未來的房地産後開發時代，也就是在商業地産綜合運營的時代，商業地産将成為更多專業選手的價值的賽場，也希望商業地産的發展會越來越好。