年度演講 | 林少洲：内容為王，房地産進入運營時代

林少洲（陽光100集團總裁）：各位下午好！現在很多人覺得房地産到了一個比較微妙的時候，所以大家的思考和焦慮是比較多的。思路決定出路，你怎麼看這個行業，可能對未來幾年是有影響的。

我覺得房地産已經進入了一個運營時代，内容為王。我把幾年前我在博客上寫的一篇文章的觀點跟大家簡要分享一下，我當時講了房地産發展的三大時：

第一個階段是經濟學和建築學的階段，第一個階段我們取消了福利分房，解放了生産力，房地産進入到黃金時代，這是一個經濟學的方法，所以中國的房地産進入了繁荣期。另外一個是建築時代，我們非常重視房地産品質的建設，尤其是物理的品質，我們的建築技術、材料方面向國外開放，全世界的建築經驗引進、資源引進，極大地把中國的房地産品質提升，釋放了很高的價值，這兩個時代基本上維持了二三十年。

第二個階段是社會學和倫理學階段。在第一個階段是商品化、市場化的方法，市場自身有些問題無法解決，比如說高房價的問題，原材料不斷地漲價，而且供應上永遠是供不應求的，除非我們把土地政策徹底的改變，否則原材料不斷漲價，所以房價不斷上漲，年輕人買不起，所以這時候就需要倫理學，要有人問關懷，考慮到低收入的老百姓怎麼辦。

最近若幹年，基本上倫理學時代體現得非常明顯，包括現在談的長租的話題，這個民生導向未來會非常強。而社會學時代是什麼意義呢？我們第一階段的房地産在建築學和經濟學的階段，我們解決了量和質的問題，但是群體的歸屬感沒有解決好，我們從原來的村落、大院進入到一個新的社區的時候，我們的社區規劃是一個物理空間的疊加，它的内在的有機性、人群之間的歸屬感沒有很深入的思考，所以社會學要解決這些問題。

這個社會學有兩大問題，第一是要解決群體歸屬的問題，用現在的互聯網語言叫社群，就是有共同語言的一批人住在一起，相互之間能形成一種深度的、友好的、和諧的互動關繫，這是第二階段很重要的突破口，會産生巨大的影響。第二方面是要創造更豐富多彩的生活方式。其實從村落、大院進到一個社區的時候，反而生活變得更簡單了，原有的模式沒有解決好，所以這時候我們要有社會學的角度思考，要把更有價值、更有意義的生活方式創造出來。

第三個階段是藝術學和宗教學階段，這是建築最永恒的東西，比如說歐洲的教堂、城堡，這時候是人類最高的境界，強調的是精神的滿足，現在我們還在期待和呼喚之中，但是慢慢的在有些項目中，會把藝術和宗教的角度考慮進來，把人類心靈滿足的因素深入的滲透進來。

房地産的新時代，一個是政策，從效率優先到公民優先的民生導向。第二是行業，三十年高速發展自我修整，第三是市場，從新生代到中産階層全面的消費升級要求。這是房地産面臨的新的時代。

整體上我覺得房地産将從硬件優先的時代過渡到軟件優先的時代。高速發展的時候既有成績其實也留了很多遺憾，蘿蔔快了不洗泥。一些老的社區再過十幾二十年問題就會出來，一個電梯的問題可能就會帶來一大堆的事，還有各種漏水的問題，還有其它的社群問題都會很多，這有待于我們去改造、解決。

還有一個是存量房逐漸代替增量房，尤其是一線城市，現在大部分都是存量房的市場，存量房不是一個房子的問題，更多的是軟件改造的問題。還有一個是規模瓶頸之後的精細化趨勢，包括拿地困難，拿到了地，這個地價也是很高的，這時候必然需要精細化，土地資源越來越稀缺，價格越來越貴，怎麼精耕細作就成為一個關鍵。

行業機會的演變。我個人講了三句話。第一句話是以房本為本，過去房地産一個最大的特點就是地價飛漲，20年前北京萬科城市花園的地，當時是220萬一畝，樓面地價300塊錢，現在拍這個地，沒有3萬拿不下來，20年地價漲了100倍，設計費漲了一倍，物業費漲了一倍，鋼材水泥漲了一倍，所以過去房價上漲是地價的奧秘，誰拿的地多誰就發大财。過去不需要運營，就是便宜的圈地，在低潮期拿下土地。第二是以房為本，有運營優勢企業在這種情況下可以大展拳腳。第三是以房為老本，過去30年中國最大的财富積累就是房子，以房子為基礎形成的财富，以及以此為基礎的消費能力，為文化娛樂、休閑度假、養生養老等行業的發展打下了良好的基礎。

運營時代，内容為王，要強調産品的特色，強調精細化的品質和優質的内容。有沒有實質的運營能力成為下一步的核心。

這幾年的商業很難做，但是我們的窯埠古鎮在柳州做成了一個城市名片，這一點很不容易。還有宜興鳳凰街，30萬人口的城市，開業當天來了16萬人，整個項目成為了城市會客廳，有優質内容的項目還是很受消費者追捧的，老百姓對美好生活的期待，他這種熱情有時候超過你的想象。還有一個是長沙的鳳凰街，去年開了兩次盤，一次拿出200套商鋪，都能賣掉8成以上，所以不再是簡單的蓋房子、賣房子，從内容和運營入手，走出了從商業街到公寓、文旅項目的創新思路。