業績會直擊 | 林龍安：資本市場為什麼會看重禹洲地産？(實錄)

觀點地産網 3月28日，禹洲地産股份有限公司于香港舉行2017年中期業績發布會，公司主席兼執行董事林龍安帶領執行總裁蔡明輝、财務總監兼公司秘書黃展鴻出席並答記者問。

過去一年，禹洲地産銷售額及收入都出現了較大幅度的增長，其中銷售額增長73.69%至403億，收入為217.67億，同比增幅58.73%。

對此成績，禹洲稱令人鼓舞，並将2018年銷售目標确定為600億元，比2017年的銷售額增長了50%。

林龍安透露，今年禹洲地産計劃推出的貨量達到940億，因此有信心完成上述目標，目前禹洲還有350億已售未結轉的銷售，總面積250萬平方米。

觀點地産新媒體了解到，禹洲地産預期将在2020年實現千億規模，此前還曾向股東承諾2020年實現1200億銷售，現場提及此事，林龍安強調稱，“2020年銷售1200億不會有問題”。

快速的規模增長預期顯然離不開充足的土地資源來支撐，去年禹洲地産通過招拍挂及收並購等方式，斥資257億元獲取了23個項目，新增權益土儲約204萬平方米。截止2017年底，禹洲地産總土地儲備近1200萬平方米。

2018年至今，禹洲地産繼續新增了近600億的貨值，其中38億收購沿海家園7個項目近千億資産，可提供的權益貨值430億。截止到3月底，禹洲地産土地儲備已增加到1500萬平方米，總貨值逾3000億。

林龍安表示，2018年會繼續加大土地並購及合作的力度，尤其大灣區及長三角、海西區域等，預期的土地投資預算将在300億左右，其中約三分之一都會投向大灣區。

實際上，禹洲地産已在深圳、珠海分别收購了一個項目，其中珠海項目信息将在二季度公布，是一個舊改項目，面積約50萬平方米，目前拆遷已近半，西安及泉州等地也有項目在洽談中。

值得注意的是，沿海家園曾在宣布轉讓7個項目予禹洲的同時，披露了其剩余9個地産項目的信息，而禹洲方面也在業績會上表現出了繼續收購的意願。

林龍安表示，沿海家園更擅長一級開發，禹洲則更專于二級開發，如今沿海家園産業轉型，戰略開始偏向其專長的一級開發和高科技産業，才會選擇出售地産項目。

禹洲地産與沿海家園在15年前已經開始合作，未來也許會達成更緊密的合作，因此不排除會繼續将沿海家園剩余的9個地産項目資産包都收購過來，“未來沿海家園的項目，禹洲也會考慮資産包的全面收購，會的。”

林龍安認為，如此一來，禹洲地産将可以繼續做大二級開發，沿海家園也有更多的時間和精力做一級開發和高科技産業。

資料顯示，沿海家園剩余的9個項目資産總值23億港元，其中6個為純住宅項目，2個為商業項目，還有一個綜合體項目。但若按股權比例分，沿海家園100%持股的項目只有4個，其余股權占比在12%-85%之間。

以下為禹洲地産股份有限公司2017年全年業績會現場問答實錄：

現場提問：相比同業，2017年禹洲現金同比增幅比較小，為什麼？2017年公司銷售回款率大概是多少？自上市以來公司淨債率保持在60-80%的區間，未來也會保持在這個區間嗎？預計2018年淨負債率會在什麼水平？目前銀行授信額度是多少？剛才提到並購是公司的優勢，2018年公司在並購上有沒有規模上的擴張目標？長租公寓的布局具體是怎樣的？

黃展鴻：現金跟2016年是基本持平，175億。其實我們業務上也有需求，更重要的是怎麼好好管理，平衡現金流和健康的負債率。肯定要保持充裕的現金水平，但是怎麼樣更有效的使用資金，這個是最關鍵的。

第二，銷售回款率2017年是77%-79%，占當年銷售的部分。

第三，淨負債率從上市以來都是60-80%這個穩健區間，2018年也是維持這個區間，會不會增加，未來要不要更有效去擴張，這個我們會考慮，但更高的淨負債率是不會的。剛才林總也提到了三架馬車，淨負債率的健康是非常重要的一點。

第四，授信額度，我們跟很多銀行都有很好的關繫，現在不是怕四大總行給我們的額度夠不夠，是我們怎麼樣更有效的平衡現金平衡利率等，授信額度不成問題。

林龍安：禹洲地産剛剛在境内發行30億元人民币債券，還有将近7億美元左右的額度在香港發行的，現在集團還有175億左右現金流在賬上，長遠的要根據窗口期和集團發展來進行統籌，所以現金方面集團是不會有任何問題的，而且錢是非常充足的。

並購的優勢方面，2018年會加大並購力度，並購是禹洲的特色，也是長期發展的一大保障。

我做房地産的第二年，1995年就跟菲律賓的首富一起收購他在廈門的世貿中心，從那開始就建立了非常深厚的關繫。

那時候在菲律賓做生意是不簽合同的，我給你講好多少錢，你錢給我匯到賬上，我再跟你簽這些後續的保障各方面，一言抵萬金，口頭說了一定會執行的。所以後來SM老闆石世成先生以及他太太陪着我逛他的商業中心，逛完以後又把他兒女叫過來，說這是我中國内地最好的朋友，一起來認識。

並購這個行當有一個延續性，有人脈歷史沉澱、信用體繫沉澱的問題，信用體繫如果沒有沉澱你是並購不了的。

我們更多的是跟股東共赢，禹洲還會秉持着這個模式加大並購，我們在上海並購了很多台灣企業家的項目，在廈門並購了很多華僑和台灣企業界的項目。這次並購沿海1000億的資産，花了38億。

我們15年前就跟沿海在合作了，現在它産業轉型，正好借這個機會就讓禹洲全面進行並購，強強聯合，所以有歷史沉澱的問題。

2018年我們會加大在大灣區的並購，比如在深圳、珠海，今後在西北、海西區域都會進行並購。2017年我們並購了很多項目，還會繼續強化並購。

長租公寓公寓方面，這個是國家推廣的，禹洲的戰略和發展和國家政策相向而行，我們非常擁護國家對整個行業長遠的調控，進入到常态化情況下的産業鍊的發展，所以禹洲在這方面跟國家發展制定的政策是相向而行的。

我們準備在深圳、上海、廈門推廣長租公寓，用500-1000套進行嘗試，作為戰略布局。

禹洲今年成立了兩個新的部門，一個是集團的租賃事業部，專門負責長租公寓，與國家政策相向的；第二是成立了醫養産農事業部，跟更多的房地産企業在醫養産農方面、跟當地政府共赢方面進行碰撞和組合，然後在大灣區、長三角、京津冀尋找合适的項目落地。

現場提問：禹洲2020年是千億目標，今年的目標是怎樣的？2020年的目標會不會提早完成？您認為内地調控會不會令今年的利率有所增加？

林龍安：今年目標是600億，較去年上升50%，我們今年推的貨值是940億，有信心完成600億的銷售目標，主要下半年占的份額更多一點。

你說提前完成目標，禹洲布局有自己的特色，這也就是禹洲為什麼進入大中型恒生指數標的股的重大成就，資本市場非常看重禹洲的特色。

股東利益最大化，一定要有盈利，利潤指標，還有量的指標，第三是負債比例的指標，三駕馬車要並舉，所以我們是有步有序推進，實現1200億。

我們給股東的承諾是2020年實現1200億，2020年不會有問題。整個行業的趨勢，今年是非常明了的，政府工作報告已經講得很明白，穩妥長效機制的健全更加有利于房地産有序穩健長遠發展。

現場提問：公司去年确認的均價上漲幅度比較大，反而毛利率出現了輕微下跌，具體的原因是什麼？去年禹洲38億收購沿海的項目，林總曾提到原本定價是75億，這期間的交易細節是怎樣的，是怎麼談到38億的？沿海還剩下9個房地産項目，禹洲還有興趣繼續收購這些資産嗎？

黃展鴻：首先，去年确認的銷售均價從9千提高到了1.4萬每平，這是一個很大幅的增加，毛利率跌了一點，但都是35%-36%這個水平，很輕微的下跌。從會計來講就是售價增加，成本也增加，是這兩個的差。

我們也在分析，已經确認的銷售成本，結轉的成本，從2015年到2016年、2017年，其實土地成本占銷售成本的比例從2015年的30%，到2016年占40%，2017年基本上跟建安成本差不多的水平，所以這個問題一定程度上也是反映土地成本的增加，所以影響到了毛利，稍微跌了一點。

林龍安：我補充一下，禹洲從上市以來毛利率維持在35%左右，在行業中是非常優質的高毛利的企業，在35%上下浮動1-2%都是很正常的，包括區域核算口徑的調整，在行業中是非常優勢的，這是資本市場比較看好禹洲的方面。

沿海做得不錯，只是它更擅長一級開發，禹洲更擅長二級開發。沿海一級開發得很好，賺了很多錢，現在要做更專長的一級開發和高科技産業，對禹洲來講，15年前已經跟沿海有合作了，這個合作完了以後，大家也許會達成強強聯合。

所以我們如果把這些資産包買過來，保證二級開發做得更大更強，也保證了沿海有更多的時間和精力做它的一級開發，這是強強聯合非常好的一個典範。

沿海未來的項目資産包禹洲會不會全面收購？也會考慮收購的，會的。