博鰲演講 | 賈康：房産稅勢在必行，但困難重重

賈康（華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家）：房産稅在上海兩地已經有試點，在住房保有環節從無到有建立稅收财政機制，房産稅和未來格局首先要講中央指導精神的背景。

最近的政治局會議上又再次強調，要堅決遏制房價上漲，形成房地産健康發展長效機制。其實這個要求已經說了多年，關于這樣的要求，我覺得至少可以做兩點評論。

第一，中央最高決策層是高度重視並且積極回應社會訴求，社會方方面面始終對房價上漲高度敏感，在最近一段時間看到，在對一線和很多二線城市采取嚴厲的控制措施之後，三四線城市的房價卻又明顯上漲，決策層顯然在回應社會訴求，表明态度。

第二，一定要領會中央精神強調的長效機制的打造，這個問題就是要改變過去調控多年治標不治本累積的不良狀态，這個問題的解決有非常明顯的難度，我們要深入讨論怎麼樣打造出長效機制，改變現在大家都感受到的不良狀态。

關鍵是要充分重視，深刻認識和把握前兩年中央經濟工作會議就強調相關的基礎建設。

我認為長效機制來自于一種基礎性制度建設的攻堅克難，什麼是基礎性制度建設？至少包括四個方面：

第一，土地制度。房地産首先是土地開發形成的不動産，土地制度在未來20年還會有城鎮化高速發展的階段。

相當長的時期之内，怎麼樣解決合理的供地，在保證基本農田情況下迅速擴大城區，接納未來幾億人轉到城鎮定居的這個歷史發展過程。幾億人到了城市成為市民的過程中，首先他們要有地皮，跟着要解決住有所居問題。

第二，住房制度。這個住房制度作為基礎性制度建設，在未來一段時間一定清楚認識到不能光講商品房，一定要合理的做保障軌和市場軌的雙重統籌。多少年前總理就說保障房的事情總理管，商品房的事情總經理管。

當然這是非常簡明的說法，里面有更多的統籌機制，商品房來定義市場機制達到房住不炒，保障房根本就不允許炒，它有特殊管理。

商品房總體來說也要非常有效的抑制炒作，形成結構合理，滿足人民美好生活需要。這是分層次的，一個都不能少，對應需求方全套的各種類型住房供給的繫統工程。

第三，投融資制度。這個制度要體現在土地開發和不動産形成住房條件的提供方面，它的投資規模往往有較長周期，從土地開發到不動産項目建成交付使用，還要配上住有所居的全套升級配備，有投融資才能跟上社會需要。

這個金融形态里面的概念，既包括商業金融、政策金融，也包括政府和社會資本合作PPP機制。

第四，就是在座朋友都高度關注的就是房産稅。房産稅60條里強調，原來已經有試點的基礎上，要有進一步的加快立法並瞬時推進改革。

正面效應簡單地說可以通過持有環節成本來引導預期，可以提高土地的集約利用程度，優化需求規模和結構。

以後的購買者大多數預見到這樣的條件機制的情況下，會在自己的方案選擇方面更能适應我們所說的可持續發展里的多種要求，比如說更多考慮中小戶型，更多的抑制自己原來把住房變成投資品的趨向。

特别是這樣的一個稅種會遏制肆無忌憚的炒作帶來的房地産泡沫，炒就是泡沫的主要來源，房産稅恰恰就可以遏制這種肆無忌憚的炒作。

它還會匹配直接稅制的改革和地方稅的體制建設，使地方政府的職能得到優化的轉變，使稅收痛苦總體得到降低。在社區和地方轄區，從地方開始推進公共制度民主化、法制化的建設，這種制度會有内生機制，使它按照民主化、法制化的軌道發展。

中央要求已經很明确，勢在必行但是困難重重。“兩會”之後好像做了一個更有彈性的處理，人大說的是在年内或後續年度啟動立法。原來的風聲是年内要啟動，這次政治局會議之後再看口風怎麼樣，會有什麼樣的具體表述。

年内也就剩下幾個月了，這個事情做起來困難重重可以理解，關鍵是通過立法來凝聚基本共識，形成最大的公約數。

稅收法定軌道上形成社會可接受的制度框架，就要體現在通過房地産稅法。當然還必須把房地産其他相關的稅務做相應改革，在這個稅法通過以後，對地方充分授權，了解不同情況，不要一刀切。

如果真的能執行，首先要選擇北上廣深，讓經濟手段減少副作用的發生。

這里很關鍵的是免稅部分怎麼處理，不能簡單照搬美國的模式。現在最寬松的設計可以考慮在立法過程里想一想，能不能不再按照人均多少平米，而是按照單親家庭第一套房免稅，雙親家庭前兩套房免稅，可以避開很多的糾結。

相對寬松的使框架建立起來以後，怎麼動态優化。

我們要建立的直接稅里面的制度，關鍵是建設全套的現代稅制，要做相關的繫統工程，是中國人面對走向現代化願景的攻堅克難的歷史性考驗。

接着談談房地産未來格局：中國房地産市場在前幾年分化基礎上，分化的特征時不時将呈現出來。

綜合作用之下，還是要怎麼尋求走向健康狀态。原理上講，政府這方面主要的職責首先要管好規劃、國土開發和轄區内功能區，各種類型的房地産開發和住房怎麼統籌協調配套。

跟着應該是管規則，這個規則既覆蓋保障軌也要覆蓋市場軌。保障軌這方面主要是管托底，要把托底的事情盡可能的合理化、可操作化；在市場軌上主要是管公平競争，而且跟着市場軌上做好管收稅這樣一個政府應該起到的作用。

我們把政府應該發揮的作用放在那，也意味着把前面的管規劃、管規則、管托底、管收稅的事情一起考慮好，怎麼樣發揮作用，剩下的現在管壓價只是權宜之計，前面的這幾個職責真正履行好，政府真正應該做的事情其實並不包括行政手段一味打壓房價，逐步轉為經濟手段為主遏制房價這是必須肯定的大方向，以經濟手段來取代限購限貸限價。

做個展望，非常有可能實現的前景是：

第一，城鎮化高速發展期間，托底的保障軌要占有更大的供給比重，深圳說要保障房占供給的60%，是不是高了點？可以讨論，至少可以借鑒重慶占30-40%，别的有壓力的地方，是不是先做到重慶的三分之一？

再有，特别的一線城市是不是可以借鑒深圳的目標？完全可以考慮。主打的租房供給不要設置一些五花八門的尋租名堂，政府必須付出必要的成本，把監管做到位。

第二，商品房的價位還會分化，所謂均價對表現景氣水平有一定意義，但是意義不是特别大。

未來長期上揚曲線不會改變，哪怕是房産稅推出，等消化掉以後，如果沒有别的特别大的變故，基礎性建設得很好，也是使上揚曲線斜率得到控制，不那麼陡峭了，特别是避免以後大起大落的振蕩，減少對于社會的副作用，降低房價敏感性和對社會造成的心理壓力。

但是總體來說，必須有這樣一個基本判斷，我們的城鎮化高速發展相當大的縱深，在這個過程中合理的中心區域不動産，包括住房形成的均價就是一個上揚曲線，這個基本沒有任何可以改變。

第三，開發商會更多的堅決介入棚改，他們的模式照樣是在商言商，但是生存和發展空間會得到明顯擴展。

第四，如果能夠把上述問題解決好，公衆的剛需改善性需求能得到更好的滿足，這是我們所追求的所有調控的最後歸屬之所在，也是滿足人民美好生活的需要。

我們必須克服不平衡、不充分的矛盾，在房地産里的具體體現，就是在已經有内外壓力下，做好中國自己的事情。

供給側結構性改革要形成房地産有效供給高水平的解決方案，不要光看需求，一定要考慮滿足人民需要，怎麼樣優化供給側結構改革，滿足老百姓對美好生活的現實需要。