惠譽：奧園财務狀況應會在未來12-18個月内保持健康

觀點地産網訊：1月18日，奧園集團發行的優先美元票據被惠譽評級評為“BB-(EXP)”級。

由于該票據為優先無擔保債務，其與奧園的主體信用評級保持為同一水平，所得款淨額将被奧園用于離岸債務再融資以及一般企業用途。

惠譽認為，奧園地域多元化發展日益增長，並擁有充足的可銷售資源，盡管增速放緩，但快周轉戰略和強大的執行力可以維持其銷售增長。奧園的2018年合同銷售額同比增長了一倍，達到910億元，超出全年目標25%。

奧園在2017年加速了收購土儲的速度，2017年将其年銷售額的70%用于土地收購，2018年上半年這一比例為47%，而2013-2016年為30%。

惠譽預計，2018-2019年奧園的土地收購款将會占到其銷售額的40%-45%，土地主要來源為收並購，該來源能夠控制其平均土地成本。2018年上半年奧園的土地平均成本低于2065元/平方米，為惠譽2018年全行業平均預計售價的20%。

截至2018年上半年，奧園的土地儲備總建築面積為3000萬平方米，足夠其進行三到四年的開發。51%的土地儲備位于珠江三角洲，其中一半以上位于大灣區。其余部分分布在中西部、長江三角洲、環渤海地區及北京周邊市場。奧園計劃繼續實施均衡的城市布局，不過重點仍在包括11個城市的大灣區。

财務方面，奧園的杠杆率從2017年35%和2016年的33%進一步上升至2018年上半年的40%左右。其原因是2017年以來的加速購地戰略。建築成本的支出可能會随着合同銷售額的增加而增加，從而提高杠杆率，但公司的财務狀況應會在未來12-18個月内保持健康。

值得注意的是，惠譽提醒奧園可能會更容易受到行業下行風險的影響，原因是奧園比其他“BB-”評級的同行，下沉城市等級更低，並且面臨着更高的商業地産風險。其合約銷售價格平均為10500元/平方米，低于13500-19500元/平方米的禹洲地産與龍光地産的價格區間。奧園的大多數三四線城市都是衛星城，受益于限購城市的溢出效應。但由于2019年市場情緒惡化，惠譽認為三四線城市的住房市場将更加脆弱。

惠譽表示，奧園對商業地産銷售大量投資，但其銷售率低于住宅産品，也更容易受到經濟周期影響。這使得奧園比僅銷售住宅的同行更容易受到操作風險的影響。根據多元化戰略，2017年奧園的年銷售額中只有25%來自商業地産。惠譽預計其産品組合将在短期内保持穩定，因為其2017年底商業地産占2018年可銷售資源的20%。