博鰲演講 | 賈康：2019，房地産稅來了嗎？

賈康（華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家 ）：大家好！我就按照會議主辦方給我出的題目談一些基本的看法。首先我還是願意先強調一下我個人發言的定位，前幾天無意中有一個我在微博上轉發的關于中國收入分配和财富配置的消息，後來成為了熱點，有人評論說我是财政部高官，轉發這個消息有什麼樣的目的，有人加以抨擊，說作為一個公知怎麼能傳謠。其實這兩個定位，我想必須要澄清一下，我在财政部繫統工作多年，但我從來不是公務員，按照嚴格的表述，不是官員。

雖然按照人事管理，事業單位在改革沒有到位的情況下，它必然要有一個行政級别，我曾經在這個行政級别上被定為司局級，但是在财政部里絕對不是高官的概念。我所發表的看法跟我過去工作過的繫統的官方的觀點和态度毫無關繫。

另外一個，說到公知，我個人的理解，中國社會似乎把這個概念有污名化的傾向，說起來好像是一些很偏激的人發表觀點。我理解的公知應該是具有嚴謹的學術态度和社會責任感，能夠獨立思考，能夠形成對社會有建設性的觀點的學者，我是願意以這樣一種定義的公知來把自己作為學者定位，來發表看法，先向各位表明一下自己的立足點。個人是獨立思考，對自己的觀點要負責任的。

今天這個題目其實是各位朋友多年關注的問題，社會上也有多輪的熱議。中央的态度，最權威的信息源于十八屆三中全會的60條，就是加快房地産稅立法，並及時推進改革。這個房地産稅的立法，指的是不動産住房保有環節上要從原來的無稅變成有稅的狀态，而立法先行、稅收法定，這是确定的基本原則，必須要走完立法程序，它才能考慮怎麼開征的問題。

在此之前，中國在改革試點過程中有物業稅模拟空轉，後來又有上海、重慶的兩地房産稅在本地試水，包括住房保有環節稅收要從無到有，在中國境内實際操作的全面的具體的實驗。現在最權威的官方信息是說，這樣一個改革的立法要在本屆人大任期之内完成。

本屆人大現在已經運行了一年半以上，還剩下3年多一點的時間段里面，按照人大明确給出的信息，它要啟動這個立法。啟動這個立法的標志應該是進入一審，然後讨論多年的法律的草案應該公之于衆，接受所有社會成員提出意見建議。然後要有它的比較規範的二審、三審程序，一定要把這個程序走完，按照過去的經驗，最大的可能性會出現非常激烈的觀點的碰撞、争議，不排除進入四審。整個立法過程要多長時間才能完成，現在是不好預測的，現在只能說權威的信息是說房地産稅在本屆人大任期之内，也就是還剩下3年多一點的時間里面，應該看到它的啟動。

這樣一個官方的信息來回應房地産稅來了嗎，我覺得還過于簡單。實質性提出這個問題，要繼續讨論的是怎麼樣大家一起關注這樣一個重大的中國的制度建設、制度創新問題，怎麼樣能夠通過全社會的參與，按照走向共和這樣一個辛亥革命的時候就确立的我們要現代化的導向和原則，形成一種合理的、社會可接受的中國這樣一種房地産稅的制度框架。

我的理解是，要尋求最大公約數，顯然不同意見的所在都有，我這些年作為研究者一直強調這個稅制的改革勢在必行，中國要走向現代社會，必須構建現代市場經濟體繫，必須打造現代稅制。而現代稅制里邊必須按照中央的要求，逐漸提高直接稅比重，而提高直接稅比重里邊的制度建設是完全無法回避房地産稅怎麼樣出台，怎麼樣優化的改革問題。

有的反對意見說到的是它的法理依據問題，有的反對意見是說處理不好會天下大亂的問題。法理依據我後面要專門說到，所謂這個天下大亂的風險也有它的社會内核。

改革的社會可接受，我們就必須考慮，要堅定不移地在改革開放道路上去實現中國的現代化，那你就必須把改革具體的方案盡可能地處理好，讓它有社會可接受性，讓它有更高的水平，處理得好，不會天下大亂，反而會解放生産力，促進經濟社會的進步。經濟的繁荣和社會的長治久安是要靠改革來提供制度保證的。在這個大的前提下，我就要特别強調一下它的合理性問題。

我注意到幾年來有一個段子在網上反復出現，這個段子很多人看了以後也覺得說的很能引起共鳴，我念一下，研讨會上有一個社科院的學者談房地産稅，聽衆中提出問題，第一，到底是房地産稅，還是房産稅，如果是房地産稅則沒有道理，因為土地不是我的，是國有的，你沒有道理向我征稅，如果是房産稅，我只是租用國有土地70年在上面建房子，征稅必須去掉土地的價格。他連續有好幾問，我先回應一下這個第一，顯然他問的就是法理依據能不能夯實，在我參加的讨論里面，不僅是民間有這樣的說法，在一些學者中間，包括相當高層的領導同志都有這方面的疑問。我個人認為這個第一問里面可以從四個層面來回應一下。

到底叫房地産稅還是房産稅，這個不重要，這個稱呼在我們過去就有演變，物業稅、房産稅、房地産稅的概念都用過，國際上更是五花八門，美國把這個稅稱為一般而言的财産稅，實際上财産稅包括的更廣泛，但是他們就約定俗成。但是有的地方把它稱為不動産稅。在美國所稱的财産稅到了英國它稱為市政稅，在日本它被稱為固定資産投資稅，建立住房必須要有固定資産的投資。

這些概念你要摳起來，它的嚴謹性都可以找出毛病來，但實際上講的是一回事，所以概念不是實質性的問題，就是這樣的一個稅，它落在包括住房在内的不動産的保有環節或者持有環節上，它這個依據是不是在法理上能夠得到論證，得以成立。

接着他再問，如果說土地不是我的，是國有的，你有沒有道理向我征稅？這個問題要看一看國際經驗，很多人說國外有這種稅收，是因為人家是土地私有制，中國很明确，所有的建成區都是國有，沒有土地私有制，在農村是集體所有，雖然不叫國有，但也是公有。

農村現在不在我們的考慮範圍内，這個稅如果真的完成立法，肯定一開始的形态就是把農村區域排除掉了，先不考慮。所有的建成區，我們的城鎮和工礦區域，土地的終極所有權是國有的，它是不是形成硬障礙？從國際經驗來看，沒有任何依據證明這是硬障礙。

比如說工業革命的發祥地、老牌資本主義國家英國，它的土地制度既有終極産權是國有的，也有終極産權是公有的，也有終極産權是自然人形态的，是私有的。但是它在這個終極土地有公有私有國有、非國有的情況下，它普遍開征的不動産稅不區分産權，它在具體的房産的持有者和土地産權所有者之間有一個區别，一種是說住房的主體，有房産證的主體，他的房産和他的地産是打通的，不用講任何條件，沒有任何可考慮的其他因素，就是他持有，這是典型的私有從房到地。

另外一種大量存在的是要簽一個契約的，自己住房下面的地皮，他持有使用權，而沒有最終産權，這種情況大量存在。英國的土地有國家的，有皇室的，有地方的，有公共團體的，也有私人的，大量的住房是土地所有權在别人手上的，但是它的稅收一視同仁，不加區别，這是基本的國際經驗。

英國把土地的最終所有權和它的使用權的分離可以處理到最長的時間段是999年，已經高度的虛化了最終産權的意義，但是法律上又是非常清晰的。

香港過去在英國管轄之下，它對香港的整個法律框架就是香港的地皮沒有私有的，但是香港地皮之上住建必須交差饷，這個差饷就是房地産稅之一，它另外有物業稅，那是租房取得租金必須交稅。差饷是說這個房子你哪怕自己住也必須交的一個稅，也很形象，你住在這個地方有警察來保護治安，警察當差要發饷，所以住在這里的人要交稅，作為給警察發差饷的錢。

這個國際經驗我們完全可以理性擺出來讓大家看一下，不能回過來說在中國我們推進這個改革過程中間，先要解決土地私有制的問題，不存在這樣的國際經驗。

當然從改革的邏輯來說，我們也可以說80年代就在強調所有權和使用權的分離。國有企業為什麼要搞兩步利改稅？國有企業是有相對獨立物質利益的商品生産經營者，你持有的這個國家最終産權，並不妨礙你出于自己的相對獨立的物質利益參與競争，而競争環境必須公平，所以當時說必須通過兩步利改稅把國營企業和其它企業放在一個一視同仁的稅收環境里面，這才有一條起跑線的公平可言。

現在我們可以講如果說房産的持有者下面的地皮最終産權不在他手里，但是他有了這個地皮，他就有了由于個地皮支撐起來的不動産所帶來的相對獨立的物質利益。如果我們通過法律程序認定這種獨立的物質利益有合理性，就可以用一種稅制做這種調節，這就是一個基本的道理。

他接着要問，如果說是房産稅，我只是租用國有土地70年上面建房子，征稅就必須去掉土地的價格，這里面有兩層意思要說，一個就是土地确實最終産權不在房産證的持有者手里，但是國家法律框架已經有規定，這個底下的地皮叫做用益物權，你有房産座落在這個地皮上，這個地皮成了你的用益物權，到了一定的時間，物權法規定要續期，講續期不是你重新出錢再買一次，最合理的是辦一個手續，再往下展期，如果是70年，再展70年，頂多交一個辦證的手續費，應該是這樣一種社會可接受的方式。

當然必須有一個排除條款，特殊情況下說清楚，比如這塊地必須用于國防需要了，國家可以征地，但必須按照征地給予補償。怎麼補償，必須讓老百姓覺得是透明的，是可接受的。

接下來說這塊地皮如果按照用益物權展期的話，最開始土地批租收入形成的那一塊負擔，是不是由買房人已經支付了？一般的答案确實是如此，他已經包含在房價里面了。包含在房價里面的這樣一種土地批租收入，未來不排除它有新的調節方式，有人提出能不能夠在前面拿地的時候，不是一次趸交，而是按照年租制，以後分年交，減輕一次性的負擔，淡化地方政府一次把地賣出以後，把錢拿足了，在短期内解決這屆政府出政績的問題，而不顧以後七八屆、十幾屆政府上哪兒拿錢用的問題，這有一定的道理，也可以試點，變成年租制，它運行起來西和原來趸交的那個地皮，它之間形成的價位差怎麼處理。

如果有必要的話，無非就是沿用中國改革漸進推進中間的經驗，老地老辦法、新地新辦法，應該有區别的這樣一套機制，這個機制應該是透明的，對全社會說清楚的，雖然新地上啟動的時候第一次交的錢相對價位顯得比較低，但以後每年你交的物業費里邊要另外拉出一塊，是年租制，要對應那個一開始的土地使用費，這個事情可以在技術上進一步優化，但絕對形成不了硬障礙。

這是我所說到的對這個流傳甚廣的帖子的第一大問的幾點回應。

他的第二問是，征稅是以房産購買時的價格還是以現在的市場價作為標準，如果以市場價為標準，誰來評估呢？評估費誰承擔呢？如何表示評估公平呢？

這就比較技術性了。全世界的經驗和我們自己原來的物業空轉試點都說清楚了，這個價格的評估價是比照市場價格。這是完全可以在市場上解決，比較公允形成市場評估價的。誰來評估？國際經驗是要有專業的評估師，也可以引入志願者，各個社區可以公推社會賢達人士、有公信力的，大家覺得他正直，不會在這里面搞什麼手腳的，以志願者的方式，和政府組織的專業評估師一起來落實評估的所有這些數據。

評估是不是可以收費？一般來說政府做這個事情是一次性的，或者說若幹年以後再來一次，這種事情可以不收評估費，這個成本政府在一般的管理費用里面承擔是不成問題的。特殊情況下大家象征性地交點錢也不會是什麼特别的負擔。再有就是如何保障它的評估公平，前面說到的那個政府參與、社會賢達，大家監督之外，如果有不同意見，有仲裁程序，仲裁程序最後可以一直走到法律判決，這個事情有國際經驗，也有我們自己這方面的探索，完全不應該成為硬障礙。

這個帖子第三問就更簡單了，房産屬于固定資産，而固定資産必須折舊，房産的使用年限為70年，是不是要按照逐年折舊來進行征稅呢？住房的折舊一般不形成基金，你自己買了房子，持有房産證，這個折舊沒有聽說誰給自己專門設一個基金的，你要願意設這個基金業可以，但是你設的基金絕對也沒有人跑過來贊成你設的這個折舊基金對你另外征一筆稅，這個事情非常容易說清楚。

所以這個帖子最後說的，學者支吾半天也沒有說出一個所以然。我試圖來說出一個所以然，希望大家批評指正。

我一直說這個稅一定要站在全局的角度，探索可接受的方式。我覺得現在最能接受的，一般都可以接受的，如果說征這個房地産稅，扣除是一定要做的，不按照人均多少平米來扣除，並不是因為我們沒有信息來源，全中國的固定資産的所有的數據現在都是政府一網打盡，做了這方面的基礎工作的。

關鍵是你如果按照人均多少平米，家庭成員變化的情況下，會有非常多的麻煩和扯皮，而且會出現政府非常尴尬的情況。能不能放寬到按照套數，如果簡單說扣除第一套房會引發離婚潮，咱們一開始的框架，能不能更寬松一點，單親家庭扣第一套房，雙親家庭扣前兩套房，一般的正常情況下的家庭就是從第三套房開始征這個稅。

我覺得至少是可以作為一個可讨論的方案，一旦進入立法程序，大家可以一起發表意見，形成這樣一個一開始社會可接受的可操作方案。這些是我的比較粗線條的意見，請大家批評指正。