解局 | 港資恒基兆業廣州退地史

觀點地産網 熙熙攘攘的建國門大街，不少知名的寫字樓項目林立在道路兩旁形成亮麗風景線，恒基中心只是其中一座。

這棟曾被評為20世紀90年代北京十大建築之一的寫字樓，代表了恒基兆業對中國内地市場的向往。

不久恒基兆業計劃在廣州如法炮制一個“恒基中心”，不過這個名字最終沒有出現在南粵大地上。近年來，随着恒基兆業将旗下在廣州的地塊及項目逐個出讓，該公司自90年代進入廣州後積極獲得的土地已所剩無幾。

但另一方面，這並不代表恒基兆業要撤離廣州，其折射的是這家港資開發商策略的轉變。

兩年前的資産剝離

10月18日，富力地産以底價4.95億元摘下一幅位于廣州越秀區中山六路将軍東，面積4627平方米的地塊。

該宗地是越秀區自2011年後8年來首次迎來經營性用地出讓，20411元/平方米的成交樓面價亦使它成為廣州有史以來第二貴的商用地。第一名為成交樓面價32967元/平方米的珠江新城最後一宗地塊。

但據了解，富力其實無須就本次土拍支付購地的相關利息費用。

只因該地塊原由恒基兆業附屬駿建國際有限公司持有，並早于兩年前已由恒基轉手于富力地産。後者事前已實際接受該地塊，土拍只是走走流程。

以長實2014年開始出售物業為起點，港資在内地樓市的龜縮成為近年一個常态。2017年，恒基兆業在内地的土地儲備發生銳減。截止2017年6月30日，恒基兆業内地的土地儲備僅為4820萬平方呎，較16年年末減少5280萬平方呎。

變化源于兩宗交易。其中，2017年3月，恒基兆業以17.27億元向碧桂園出售一宗位于廣州芳村立交尚待拆遷及清理的地塊，項目原可建樓面面積逾1200萬平方呎。

公開資料顯示，恒基兆業或最早于上世紀90年代拿下該地塊，1999至2004年逐步進行遷置及地盤清理工程，但随後進展一直緩慢。2007年，恒基兆業提出一份50億元推動資金的廣州“5年計劃”，芳村地塊被列為重點項目，但之後音訊不多。

2017年5月，恒基兆業再以71.76億價格向富力轉讓若幹地塊權益。後者接手了位于沈陽、鞍山、鐵嶺、大連及廣州的9個項目，項目原可建樓面面積合共約3900萬平方呎。

時年7月5日，富力地産和恒基兆業舉辦了項目交接會，標的是廣州越秀區和海珠區兩處項目。除上述将軍東地塊外，海珠區的土地位于同福花苑地塊，也是城市更新項目。

恒基兆業亦最早于上世紀90年代拿下該地塊，1999至2001年進行遷置及地盤清理工程。項目原規劃面積約4.6萬平方米，拟建一座購物商場、一幢辦公大樓及八幢住宅大廈，發展規模頗大，但後來于2002年因要配合當地發展道路基建，地盤面積減至約7381平方米，改為開發商業綜合項目。

恒基舊改漫途

一位了解恒基兆業的業内人士對觀點地産新媒體表示，恒基兆業轉讓的（廣州）項目基本都是舊改，運作時間較長，難度較大，這其實不是港資企業較擅長的事情。

2007年恒基兆業提出“5年計劃”時，根據媒體報道，當時就有市場人士指出，恒基兆業在廣州的地塊絕大部分是上世紀90年代獲取，都位于老城區，啟動項目首要解決拆遷問題，因此投資開發一直緩慢。

“舊城首先有一定的拆遷難度存在。”世聯行廣州大區副總經理林家星表示，“第二，港資當年對廣州‘三舊改造’在一些政策方面可能沒有内地企業清晰，所以可能是存在着推不動的一些問題。”

而恒基兆業當時推行的舊改+港式地鐵商業的模式或比較超前（如恒寶華庭、芳村立交地塊兩個項目），這難免造成一定困難。

在執行一輪出售行動後，恒基兆業廣州地區在手上的項目所剩無幾。

一個是位于海珠廣場旁邊，取名為恒基中心的商業項目。據悉，這個項目早在1992年恒基兆業就獲得了地塊開發權，但由于開發滞後，曾被列入廣州需盤活的111宗歷史用地項目之一。

2018年，恒基中心正式更名為星寰國際商業中心，項目規劃總體量約30.4萬平方米，共分兩期。計劃于今年内落成，2020年開業。

其中第一期的“星寰一”集合了約7.6萬平方米的商業廣場及約8.9萬平方米的甲級辦公樓；而第二期的“星寰二”及“星寰三”即現海珠廣場西廣場和東廣場地庫，建成後将提供戶内及戶外公共空間與綠色公園。

還有一個名叫“嶺南之門”的項目也曾寫入恒基兆業的廣州拿地記錄中。該項目是2012年，廣州海珠區政府去香港招商引資時簽下的。項目位于海珠湖南端，也采用雙子樓設計，當時規劃高度為280米。

而有知情人透露，“嶺門之門”這個名字這幾年都並未在恒基兆業内部資料中出現，估計已經不了了之。

“這並不代表恒基兆業要退出廣州市場，而是要在廣州做自己更擅長的業務。”一位接近恒基兆業的人士稱，這一兩年恒基兆業在廣州仍在尋找合适的項目，也多次出現在招拍挂現場。

“其實恒基兆業在廣州還有一個項目，就是之前和奧園合作的番禺氮肥廠城市更新項目，預計今年年底或明年年初就可以正式挂牌了。”上述人士稱。

2018年4月，奧園和恒基兆業簽訂協議，攜手推進廣州番禺氮肥廠城市更新項目，該項目建設淨用地約10萬平方米，規劃總建築面積約30萬平方米。

除此之外，恒基兆業在廣州還參股了兩個住宅項目，一個是位于白雲區石井鎮的建發九龍倉央玺，恒基兆業占股18%；另一個是位于增城三聯村的住宅項目，恒基兆業占股約10%。

事實上，目前恒基兆業明顯将其發展重心放在收租物業方面，這一點在上海區域有最明顯體現。而物業發展方面，恒基兆業則持續以合作模式，與内地房地産開發商一起合作開發一線及具經濟增長潛力的二線城市的住宅項目，及舊改項目。

據了解，目前港資企業大多通過並購，或者跟熟悉本地情況的本土企業合作舊改項目，“但像新世界它也設有專門的舊改團隊，它的班底里其實也會有很多了解政策的人，跟其他傳統的港資會有不一樣。”

林家星說：“現在除了港資以外，其實一些資金方也在關注粵港澳大灣區。包括一些過江龍的企業，它如果想快速起步舊改的話，跟本地企業合作未嘗不是一個好的辦法。”

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