演講 | 陳曉歐：賽道升級——大資産管理時代的新思維

陳曉歐（美國富尚資産集團董事長）：簡單介紹一下我的背景，我們富尚資産英文縮寫叫F.O.G，我們是做商業地産投資管理的，我本人也是越秀的獨董，越秀是七八十億美元的規模。

今天要講的題目是一個比較大的題目，主辦方給我這個題目，簡單的看一看，就是我們在美國和中國兩個地方做商業不動産的投資和資産管理，另外我們也做商業部動産資産運營的顧問。

很多人講中國地産進入到了一個瓶頸期，好多人說白銀時代已經開始了，黃金時代結束了，到底下一步是什麼？我認為下一個時代不是白銀，也肯定不會是廢銅爛鐵，下一個時代是鑽石時代。鑽石和黃金的最大區别是它的含量更稀缺，需要有更好的技巧和工具去采掘，然後有更好的技巧去打磨，更好的營銷手段去營銷，從而煥發出鑽石巨大的價值。

這個時代下我想講兩個題目，第一個就是資産，我們講很多資産的問題，資産作為一個基礎，（見PPT）通過我們實操的案例來講，這個圖片中的圖像，可以看到上海中心，上海中心是上海市一個核心資産，這也是全球的第二高樓，樓高是632米，這樣一個資産對我們今天談的這個資産管理，或者大資産管理時代有什麼樣的借鑒意義？

瑞·達利歐寫過一本書《原則》，他是做量化對沖的，他在《原則》里面講過一句話“把良好的管理繫統化”，這句話什麼意思？

上海中心這個資産有别于前面很多演講者講到的機會型投資，這是一個典型的核心資産，今天所有地産開發界的朋友大部分接觸到機會型投資，但大家很少涉及核心資産。

對于上海中心來講，在五年以前還在開發的時候，他找到我們富尚資産提出了一個問題，就是說這樣一個資産到底應該怎麼管？它未來的出路是什麼？找了很多的資産界的朋友問，最後我們拿到了一個合約，跟他合作兩件事情。

第一件事情我們叫資産管理，第二件事情叫資本管理，這個項目在上海陸家嘴核心區域，最建築面積是60萬方左右，57.8萬，最高度632米，地上就有127層，可以說凝聚了中國現在房地産開發技術的大集成，這個資産絕對是核心資産，它的股東方是上海城投、上海陸家嘴、上海建工集團三家合資的，這個資産不會賣，絕對不會通過銷售來實現這個資産的價值，它是通過長久的資産運營來實現價值的。

我們來分析它這個資産的狀态，簡單幾個數字，這個資産從拿地到建設成本加起來不到200億，其中最重要的成本構成是之前的地價很低，60萬平方米的資産在上海陸家嘴。

用最簡單的算法，如果是10萬到15萬一平米，這個資産就有600億到900億左右，從200億躍升到了600到900億的規模，如果這個資産運營到一定程度過1000億是有可能的，從賬面上看這個資産是大買賣的，回過頭來看這個資産又一文不值。

因為這個資本不能夠真正的流通起來，砸了200億都是貸款，到現在為止這個業主方都在還貸款，怎麼樣把這1000億套現是一個問題。所以我們面臨的挑戰，第一件事情我們跟業主方來談這樣的合作，我們要精細化的雕琢這個資産，這個精細化的雕琢是要有繫統的、有計劃的、有目的的去雕琢，而不是我們進去以後，就像我們今天談到的一些私募，簡單的說招商、物業管理、市場品牌的推銷。

我們要有一個規劃，比如說十年内我們做什麼事情，十年内我的估值到什麼層級，十年内我的KPI指標是什麼，十年内我的财務指標是什麼，這個規劃情況下我們倒推到這十年内的計劃，然後把它分布實施到每一年實現什麼計劃，然後到這個資産管理的精細雕琢之後的最大一個動作是什麼呢？就落到了資本管理，最後1000億變成一個上市的REITs，或者一個上市的公司，1000億如果把30%的股權在市場中流通的話，那就是300億的股權價值，遠遠把200億的投資覆蓋了。

這個大思路底下，我們一直做的事情就是這個資産從開發到運營的體繫，和它整個價值的體現。我們引入了美國一套完整的體繫，BOMA是美國最大的業主協會，在17個國家有分會，有八萬多個會員，大部分都是基金、保險公司、政府機構等等。

它研究的就是從業主角度怎麼去感覺好一個資産，這個管理不是短線的，是增值把它賣掉，這也是一種很重要的思路，但是這個業主協會關心的是，大多數都是REITs，他關心是的一個長線運營以後，通過中長期投資，然後精細化管理實現一個巨額回報。

這個狀态下，我們引入了這套體繫，把上海中心整個一套完整的體繫梳理了一下。我們有一個GAM體繫，是有八大模塊，從戰略規劃到财務管理、投資融資、開發建設、招商租賃、樓宇運營、市場營銷，最後加一項人力資源，我們認為所有的資産管理要落到人上，落到團體上，這一套體繫運用到上海中心，逐漸朝國際化的資産品質在靠近。

所以我們認為所有的資本運作，所有的REITs，所有的上市公司也好，還是怎麼樣的一種增量也好，你資本的增級也好，靠的都是資産作為基礎，這是我們第一個操盤項目的簡單介紹。

這個概念和我們短線操作開發增值有點不一樣，它是核心資産的一種打法，這種打法在國内我認為還是一個空白，大多數的業主還是以短視的業務看待自己的資産，或者懵懵懂懂看待自己的資産，怎麼退出沒有想過，這個是我要講的第一件事情，就是資産為基。

第二件事情就是資本為翼，我們講講越秀。越秀是2005年12月21日上市的一支全球第一個以100%的中國資産為基礎的REITs，越秀在上市的時候是這樣一個狀态，當時2005年香港開始REITs試點，總共選了三家。

第一家就是領匯，現在已經做到了過千億港币了，然後就是鴻富，李嘉誠的，第三個就是越秀，越秀當時所做的資産組合是以廣州的四棟寫字樓資産為基底的，價值是45億估值，到今天通過不斷地REITs平台的操作、並購、擴張，資産增值已經突破了400億，十多年時間翻了10倍左右。

從側面可以看到，鑽石時代的打法和黃金時代的打法是不一樣的，鑽石時代是資本加資産的一種打法，就是資産為基，資本為翼，這個翼能讓你飛起來，能讓你做成乘法。

最後簡單講一個案例，當初越秀在2015年的時候收購這個上海竹園，它現在的江湖地位是什麼呢？就是未來的上海證交所會搬到竹園里面去，現在還沒有搬進去，我們當時看中的這個物業叫做宏嘉大廈，這個資産它跟香港上市REITs來講還差了一點意思，它的租金回報率是4%到5%左右，已經做的還不錯了。

但是在香港上市的REITs我們要求是6%到7%的回報，差了兩到三個點，怎麼辦？這也是所有收購方的一個痛點。這個資産我們歸類成什麼呢？它不是增值型的，它是核心增益型的資産，這個核心增益型怎麼看呢？4%到5%個點的回報率提升到6%到7%，半年内要提升。

簡單總結一下，當時我們做了幾個事情，我們做的事情包括，第一點内功，内部想辦法，包括前面幾個做增值型的演講人都提到過的，我們要做一些裝修，這個裝修改造當時做了很大的調整，不會投太多錢做公共區域的改造，做了一些大堂的簡單裝修，增加了一些公共區域的利用。但是最重要的一點我總結一下，是我們當時看中了它的租約管理。

什麼意思呢？當時基金管理有點像半調子，招的都是大租戶，他認為大租戶最好，大租戶他可能租你很多的面積，但同時可以壓低你的租金，我們在收購這個資産的時候，他的租約里有幾個到期的大租戶，我們認為這個大租戶之後可以不跟他續約了，我們就終止了，可能很多人說你終止大租戶租約，銀行這種大租戶為什麼？

我們把大租戶分成小租戶，化整為零以後，我們把原來四層樓一個租戶變成四層樓八個租戶，那你的單位租金會有很大的增益，這樣短期内就可以把租金水平往上提了，這是一個動租約的概念。

除了内功以外，我們還練外功，收購成本我們要動動腦筋，像越秀這個REITs在香港資本市場有一個規定，總市值的45%是可以做融資貸款的，可以做並購貸。做並購融資，大概500億左右規模的話，45%将近有200億、300億的規模，可以從香港資本市場進行融資，拿融資來的錢進行並購，這個融資的成本是多少呢？2%左右，2%以下，剛才有幾位老總提到華潤的成本是4%，萬達的成本是8%，光這個融資就差了四個點，你還去幹租金回報率，那就白幹了。

這個狀态下我們利用香港市場的外部融資低成本在境外做的並購，一下又拉低了幾個點的成本，半年之内就滿足了REITs的要求，成功在REITs上退出。這樣一個操作可以看到，未來我認為趨勢是開發商他還會存在。

剛才朗詩申總講到了，開發的企業不會在短期内消失，因為這個市場很大，他應該和我們資本運作的REITs形成這樣一個良性互動的互動關繫，越秀所做的也就是這樣一種互動關繫，這在中國房地産的下半場，鑽石時代的上半場是一個盈利豐厚的企業，這是我們看到的一點。

所以越秀做的就是“開運金”的内容，越秀已經在金融闆塊做到了全牌照的金融，保險、基金等等一大堆東西全有，他收購了國外的創新銀行。

所以總結一下今天給的題目“賽道升級”，我認為大資管時代的新思維是全周期運作，融、投、建、管、退，要從資本跳到資産，再從資産跳到資本，如果把兩者打通的話，下半場你就是最大的赢家。