年會演講 | 張華容：輕資産，愛琴海如何做到的？

張華容（愛琴海集團副董事長、總裁）：在座的各位朋友大家下午好，我看這個會議接近結束，人也剩下一半，盡量以簡潔的方法跟大家交流一下我的看法。我們這個標題是根據大會組委會的内容要求來，當然我的内容也結合這個來講，實際上我要講的内容就是三個意思。

第一個意思，從我們今天談到的行業變化，無論如何來看，我覺得我們都要樂觀的來面對商業地産目前的發展，我們能找到更好的新的空間。

第二個就是我們復合性的商業資産運營能力，能助推我們行業的創新和新物種的産生。

第三個如果我們能夠抓住消費市場的商業運營能力，能夠更加助推我們商業地産首尾的收益，所有“首”就是資産的增值和資産市場的收益變化，這個“尾”就是我們消費者和消費市場的升級。

鑒于此，我給大家分享我的内容。簡單講一下前面的内容，因為愛琴海是一個資産管理公司，雖然我們也有自己開發的物業，但即便是我自己的房地産公司開發的物業，對于我們來說還是第三方運營公司，所以我們愛琴海給大家的承諾是創造更持續的價值。

我們來講關于這個市場的變化，剛才前面的很多嘉賓都講了，特别是剛才丁總（丁力業）講的，我們是對這個市場有更多的信心，無論是城市化率，還是城市的發展，都告訴我們不用去過多的擔憂這個市場的一些風險，或者是一些變化，無論什麼樣的風險和變化，面對我們的經營來講，都是有相應的辦法。

剛才講到了城市化率會助推我們市場的發展，第二個關于未來大家都在講，我們要關注我們的市場變化要去創新，前段時間我們去日本看到的，他們考慮的是人口老齡化，或者是白發經濟。

未來我們所要面對的白發經濟，就是我們這一些人，我們現在的60後和70後所面對的白發經濟，不是我們今天所需求的，像我們這一類人如果再過二十年，我面對的不是現在的老年生活，我們手上有錢、有經驗，過的不是現在廣場舞的生活，所以說這個運營市場它的創新是無限的，它的變化也是無限的。

所謂中國新一代人群是消費市場增長的核心，這個新一代不僅僅是新的年輕人，還有我們這些50、60、70後将來有錢和有思想的一些人，他們所需求的不僅僅是消費市場，還有思想空間和大家未來的互動空間。

我們再說關于消費市場的下沉和整合改造，實際上是針對于目前我們應接不暇的市場供給。大家都看好一線二線，都看好人口多的城市，但是目前的資訊變化導致消費市場已經扁平化，所以我們下沉的消費市場來引導我們。

無論是從運營還是商品的發展，都要有适應的一個發展環節和自己的運營能力。如果是在另外一個場景，如果是在連鎖經營消費或者消費品的場景，我會跟大家探讨關于供應商，就是我的合作夥伴他們是如何下沉，如何去面對一個品牌上萬個門店經營的管理，當然針對今天這個市場，還是在說下沉市場對關鍵點的關注。

同時講到關于購物中心所面臨的狀态，這是事實。我們目前所開業的，從我們抓取到的一些數據，大家看到的是開業率的大概率下降，這個是事實，它的下降因素來自于多種，關于我們對産品創新的變化，關于我們對存量改造的變化、自我革新的變化，以及最重要的問題是資本市場或者是資金的制度不松動，所以導致我們的開發商想要創新、想要投入、想要運作，會有一定的經濟約束。

關于未來的商業物業的體量增值與控制，目前大家都在談這個話題。如果大家還要100%的開業率，它的出租率，它的收益率又能如何保障？不一定大家都能說好，事實證明我們單位平方米的租金效率不是持續良好的上升，還是會有一些拉平，或者根據市場總量的變化而變化的。

這是營商大數據，總體情況表明目前用于商業營業用房投資完成的額度，較以前有所減少，但是我們未來在質量和空間的變化上會更多，對于我們目前商業地産的存量改造，應該在近一年的時間内。大家都在提這個話題，對于存量的更新、叠代，對于存量的挖掘，包括政府在這方面給予我們的一些政策，無論如何最終歸根到底還是一個運營能力和運營的效能，能夠提供對于市場更好的變化。

但是無獨有偶的，還好我是和丁總在同一個會上提出了這個話題。确實我們從今年的經營分析上來看，我們要利用我們現在對消費市場的抓取，服務C端用戶的經驗，來幫助我們的租戶，也就是B端的廠商實現資産和消費市場的價值鍊打通，依靠我們C2B的方式來聯接現場的經營、效能，和服務于我們的商業資産。

對于我們的運營能力來說，對于上遊房地産開發商，或者金融市場來說，我們最重要的運營能力是資産的回報率，是我的收益；對于C端來說，要求的是舒适和場景；對于B端來說最好的是銷售。所以我們歸根結底還是要做好服務，做好市場，做好我們對消費者市場的抓取。

那麼愛琴海是如何做到的呢？簡單的跟大家講一下，确實我們從智能化的商業、智能化的運營、智能化的技術投入，來體現可預見的商業價值，用精細化的運營來推動可執行商業價值，用大資管的商業模式來體現商業價值的提升。

剛才有一個主持人提到我們是從家居轉型為商業，不是的，愛琴海是從紅星美凱龍做的，紅星美凱龍的家居沒有轉型，愛琴海只是紅星美凱龍旗下重新打造的商業運營品牌，在市場尋找着關于技術能量對于我們支撐的時候，其實我當時跟市場上的幾大家全部有合作，最後發現真正能懂商業運營技術的只有我自己。

我面對的這些從大集團來的博士，還有做過很多國際企業的服務商們，還要我們教他我們的商業怎麼做，所以我們有了自己的運營團隊、信息技術團隊，但是也有我們的合作單位和投資公司，2014年的時候開始研究，2015年開始逐步實現了愛琴海的智能化資産管理繫統。

我在前幾個會議上經常分享我們的這個内容，其實我們商業管理的過程通過智能化可以體現，無論是會員還是銷售，還是日常的跟我們的商戶、管理互動都能夠節能增效，現在事實上我們已經做到了。

應該是在今年會全部推行，去年已經在重慶的愛琴海，把我們的人員降低了30%，然後員工的工資漲了30%，這樣員工的工資會更高，我不希望因為效能的提升、人員的減少而降低人工成本，當然我們的運營得到了效益的提升。

借助智能的商業繫統，愛琴海的運營人員可以實時的對關鍵指標進行跟蹤，並匹配數據庫内的最優解決方案，簡單的來說就是這些表格沒有了。如果說我們逐步地從不準确的數據中實現精準化運營，未來我們就會依賴這些數據的應用，目前愛琴海智能數據運營繫統已經實現了場景化。

我們針對日常的精準化運營，可以做到目前大家看到的這些内容，這就是愛琴海所做的和所用的一些東西，目前對我們的商業運營是有效的，也能助推我們精細化發展。

對于資産管理和運營的過程中，我們認為除了技術的提升，無論是輕資産還是重資産，沒有運營能力，輕資産也是負擔，大家認為輕資産是空手套白狼，實際上我從剛開始跟第一家單位合作的時候，我就跟他講我成立獨立的商業運營管理公司來管這個項目。

如果在運營管理的過程中，有運營管理公司的虧損我們也會投入的，如果運營上有收益我就有收益，如果這個資産通過資本化運作得到了融資市場的利益我們要分享，如果我敢提我就要讓他有足夠的資産增值的價值。

所以輕資産也並不是大家想的那麼好掙錢，如果沒有運營能力，如果不能提升回報率，給大家帶來的反而都是負擔。

所以我們通過精細化運營，保證了愛琴海目前的一點點成效，至少我們能夠實現有速度的開業，我們並不追求絕對的快，但是至少我比較成熟的運營能力和對市場的把握能夠保證一定速度的開業。然後特色場景運營、經營業績的提升和客群持續激活，這是我們所關注的内容。

我剛才在下面跟林總（林德良）有講，去年我們在廣州和香港的時候讨論，為什麼把馬術俱樂部弄到購物中心，第一個把馬術俱樂部弄到購物中心的就是愛琴海，我們的市場和受衆一樣，只要消費者有需求，我們就是一個鍊接的空間。

剛才講到了速度，我不想跟大家比速度，也不想跟大家比規模，我覺得我們不是國内做的最快的，也不是國内最大的，但是運營能力能保障你在比較短的時間内實現比較接近的目標。

還有我們對場景的一些提升，不是藝術節，這就是我們自有IP的打造，還有“嗨購節”，還有“小店長日”，還有日常跟商戶之間互動，現在就是這三個，是愛琴海獨有的IP，我們通過運營的一繫列活動來實現資産管理過程中的運營價值。

這是我們的一個經營管理模式，輕重並舉，簡單的來說就是合作開發、租賃、基金的共同收購、改造運營、管理輸出，我們都有這些模式，最終還是一個資産運營模式。所以說愛琴海可以與在座的各位共同一起打造開放性的資産管理平台，希望大家今後有更多的交流和合作的機會，謝謝。