特寫 | 福晟吳洋：商業地産要洞悉需求的改變

觀點地産網 經過三個月時間再次見到吳洋，遠遠走來，他依然是那副精神幹練的樣子。

11月15日在2019觀點商業年會期間，吳洋抽空跟我們坐下閑聊，從福晟商業、市場現況到他對中國商業地産的思考。

近年來，中國商業地産的發展态勢給我們帶來太多思考。一邊是百貨商場、大賣場等傳統業态出現困難，一邊是新零售的高歌猛進；一邊是外資對中國市場的興趣激增，一邊是越來越多原本專注住宅發展的房企介入。

經歷了規模化的急速擴張之後，國内商業地産開始出現階段性的發展瓶頸期。

而在這此前的投資熱潮中，一種明顯特點是，不少初涉商業的房企特别強調規模化，強調復制與全國化布局。

“我依然反對這樣做。”吳洋表示：“中國的房地産一直在沖規模的階段，不論是住宅還是商業地産，好像不沖到一定的規模公司就活不了。”

他承認，受市場和融資等方面的制約，規模化确實也是現實的需要。但是真正要想把商業做好，復制了體量、外形、外殼，一個優秀項目的内核卻是難以復制的。“因為商業地産更多是具備一種文化屬性，每個項目都是屬地化的，消費者的趨勢、偏好、特性都不一樣。”

只是每個階段都有每個階段特定的産物，“到了一定階段就需要調整，我認為未來商業地産運營這一塊是最核心的競争力。”吳洋說，在福晟商業的思維里，運營已經放在首要的位置。

資料顯示，福晟集團目前運營的自持商業物業體量約200萬平方米，成功打造了商業“五福”繫列，包括城市綜合體福晟錢隆廣場、寫字樓福晟金融中心FFC、社區商業福晟mall、街區商業福晟里以及旅遊商業街福街。

“我們還是看重未來整個運營體繫。未來持有物業資産運營體繫的運營管理的提升才是根本之道。”吳洋稱，福晟商業産品更多偏向商辦物業。其中，以代表作福州福晟·錢隆廣場為例，商業運營體繫Officetree與這棟辦公樓的良好結合，正體現福晟商業的運營之道。

據了解，Officetree作為商務智慧繫統，其中能為企業租戶提供一個資源共享、合作發展、品牌展示的平台，用戶能在平台中快速找到自己所需要的資源，節省了資源搜索與溝通的時間。

對白領員工來說，Officetree能夠提供個性化的服務，滿足員工們在辦公、社交的多元需求；對物業管理者來說，Officetree能夠打造一個雙向交流的平台，物業能夠及時了解租戶的需求，租戶也能及時掌握寫字樓正在發生的動态。

因此“我們做的甲級寫字樓，超甲級寫字樓，在當地運營體繫已經屬于樓王。”吳洋介紹：“我們的租金最高，客戶質量最佳，入住率基本上已經領先的。”

而根據福晟商業的規劃，依托于Officetree商務智慧體，福晟将以福晟·錢隆廣場為起點，逐步擴展至全國各區域的寫字樓項目，後續也将嫁接商場資源，逐步完善Officetree各項功能，打通寫字樓與商場的界限。

“這就是技術的應用。我們更多是在分析這個樓里客戶的群體需求。”同時，抓住員工就能抓住企業客戶。吳洋表示，對商場來說也是一樣，“保持競争力很簡單，抓住消費者偏好、消費者趨勢、消費能力，當你把這三個抓住了，商業就存活了。”

其中一個重要的點就是用大數據來洞察人們的消費習慣的改變。吳洋以短視頻社交軟件抖音作為例子，“現在已經是碎片化的時代。”

按其理解，抖音為什麼可以抓住用戶。“你在里面可以找到所有的信息，你用最快的浏覽時間找到碎片化的信息，15秒讓你迅速地知道一些事情。一個突發的事情，一個新鮮的事物，你都可以用最快的時間找到。”

碎片化時代，消費者想要的東西變成什麼？“原來是大型的百貨，大型的購物中心，全年齡段、全時段，恨不得将一家老小，所有人都包進來。現在不行了。”即全年全時段的消費客群，這樣一個理念已經不符合目前的消費潮流。

吳洋稱，目前的策略可以是針對80後、90後甚至00後。但是這一小部分年齡代的人群里面也能分出幾個消費偏好。

“商業mall開始越來越小。原來一座是20、30萬平方米，現在越來越小。”吳洋告訴我們：“現在即使你做20、30萬平方米的mall，最後也是像衛星城一樣，一個mall由若幹個主題的區塊組合在一起。”

這叫做區塊IP。“實際上現在所有的寫字樓都變成一個個區塊，區塊之間根據不同的定位有不同的客群，融入不同的租戶。如果是金融業，里面基本上以金融業為主體，如果再攙雜一些其他行業，經營上就會出現問題。”吳洋此前在談到區塊IP的理念時曾說道。