香港傳真 | 正荣CFO陳偉健：市場的信心回來了

觀點地産網 五月的香港，已提早進入盛夏，然而冷清的街頭預示着這座城市依舊籠罩在經濟遇冷的陰影中。

因疫情封關，以及過去大半年社會運動的影響，剛剛過去的五一假期是香港自2003年開放自由行以來入境遊客人數最少的一年。

與此同時，疫情對正常的工作、生活影響同樣明顯，每年3月的内房股業績會也因疫情，全部改為線上直播，房企内地總部與香港員工的工作互動也僅限于互聯網。

直到五一假期後的第一個工作日，我們才在位于中環的中銀大廈得以和其中一家内房企的CFO面對面溝通。

“公司剛剛裝修完，有大一點的空間可以在保持距離的前提下，和大家面對面交流。”

陳偉健十分健談，他于2018年底加入正荣地産，目前擔任上市公司執董、副總裁兼财務總監。此前，他曾任職新城發展執行董事兼公司秘書、時代地産财務總監，以及畢馬威、德勤等會計師事務所。

随着疫情趨于穩定，海外金融市場開始復蘇，3到4月份幾乎零融資的房企美元債也迎來新的窗口。

陳偉健認為，5到6月份時市場會有很大改變，所以“sell in May”（華爾街流傳的諺語，其大意是在5月把股票賣掉）未必是對的，因為市場始終是有很多錢的，“條街咁多錢，可能會有報復性投資。”

盡管疫情影響持續，但經歷了08年次貸危機，與全球接軌的香港金融市場依舊堅固。

5月5日，香港财經事務及庫務局局長許正宇也在網志中表示，要為香港的經濟復蘇作好準備，保持金融市場穩定、推動金融市場發展，以及創造更便利的營商環境。

“信心回來了”

無論是賣樓還是融資，陳偉健認為信心都在逐漸恢復。

剛剛公布的數據顯示，4月份正荣銷售在年内首次突破百億，達到104.98億元。前四個月，正荣累計完成銷售283.95億元，同比跌幅由一季度約30%收窄至19%。

“五一銷售也非常好，有信心完成1400億的年度目標，對于全年2300-2500億的銷售資源亦保持不變。”

陳偉健稱，銷售反彈的情況會在接下來繼續保持，大概率到六月尾就可以追回去年同期的水平。

信心來自哪里？當下的市場、政策走向和整體經濟環境都令房企頗為樂觀。

數據指出，2020年一季度中國的GDP總量為20.65萬億元，同比下降6.8%。但陳偉健看來，最差的階段已經過去。

宏觀來看，出口對GPD的比例大概20%，去年貿易戰基本影響整個出口，今年大家都封關的情況下，出口復蘇的機會都不會太大，預計會更多刺激内銷，其中房地産很大機會會順利走出困局，“這個趨勢很明顯。”

另外，降準、減息，以及各地刺激消費的政策同樣為地産行業帶來積極的信号。

4月20日，人民銀行公布了LPR第九次報價，1年期LPR為3.85%，下調了20個基點；5年期以上LPR為4.65%，下降10個基點。4月中旬的中央政治局會議也指出，會運用降準、降息、再貸款等手段，保持流動性合理充裕。

地方政府方面，雖然房住不炒的基調仍在，但限貸、限購政策的略略松動也為更多剛需客打開購房通道。

“我認為降準和減息的可能性起碼還有兩次，後市雖然有美國大選會有波動，但中國還有很大的減息空間。”陳偉健樂觀預計。

他同時強調，未必會大幅降準、派錢，銀根會有小小松動，地産的政策上有小小松口，其實效果就已經出來了。

海外融資復蘇

回到境外市場，身為國際金融中心之一，3月份全球黑天鵝出現後，香港市場缺乏信心，整個債券、股票、銀團明顯處于收閘狀态。

數據顯示，4月份内房企海外融資按下了暫停鍵，不過随着疫情趨穩，如今種種迹象表明，最差的時候已經過去。

“銀行貸款對地産公司由之前的極度審慎到現在趨審慎，正荣也重啟所有銀行、銀團的借款，反應是正面的，所以我們認為五月尾到六月，房企海外債會全面復蘇。”

雖然債券市場基本開始恢復，回到疫情前的水平，但陳偉健並不認為目前會有很多房企去融資。

首先，一季度房企已經融了不少錢，另外現在的價格，也令房企的急切性沒有那麼強。

2019年，正荣共發行23億美元債，2020年1-4月則發行了4.9億美元，以未來12個月有7.5億美金債務到期（6月28日一筆4億美元，2021年1月份一筆3.5億美元），陳偉健預計未來12個月正荣也只需再發行7.5億美元債。

“海外債占總債35%已經足夠了，我們希望改善評級，評級改善的話再考慮發行更多美元債。”

顯然，當土地紅利消失，為提高淨利率水平，負債成本成為目前房企發債重點考慮的因素。

數據顯示，2019年全年正荣的融資成本大概在7.5%，較2018年有所降低，但始終位于行業中上水平，降至7%甚至更低是陳偉健目前的目標。

但從今年的形勢來看，下半年會有大一點波動，畢竟接近美國總統大選，因此融資窗口今年總體會有很大波動。

並購機會涌現

盡管市場向好，但正荣卻沒有提出過高的目標，自2018年突破千億後，這家閩繫房企開始趨于謹慎，放慢增長速度的同時，更致力于調整負債結構，降低融資成本。

“事實上，我們認為房地産暴利的時代已經過去。”自2012年就開始在内房企任職，陳偉健已十分熟悉内地房地産行業發展模式。

随着行業去杠杆，以及房企開始向經營要利潤，大到拿地、融資，小到日常運營，控制成本成為房企越來越重要的課題，這也考驗财務負責人對市場的敏銳度和判斷。

2020年截至目前，正荣共通過招拍挂購入9宗地塊，總共投入60億人民币。

陳偉健透露，今年公司全年拿地預算是245億，而過往一個月密切留意很多潛在收並購機會，但都未有合适項目。

“今年我們留意到M&A的機會明顯比去年多很多，正荣的選擇是會偏向在本身已進入區域收購，另外價格和風險也是重要考慮因素。”

與此同時，在備受關注的權益比例上，陳偉健表示，正荣也並未有提高的計劃，“今年買入的九塊地，權益占比總體保持在60%。”在粵港澳大灣區，正荣就基本是和房企合作，並未有自己獨立的項目。

回到營銷層面，當下線上銷售、網絡直播營銷成為疫情下不少房企的新銷售手段。

陳偉健将此歸結于“信心的危機”，其認為網上銷售只是推廣手段，不會成為銷售的通道，正荣的折扣在4月份也基本沒有了，“因為正荣的樓盤主要在二線和三線，暫時不太需要促銷。”

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