中興路一号之後 華潤蘇河灣中心13萬入市聲中的豪宅“踟蹰”

觀點地産網 自3月中旬綠地董家渡項目拿下2020年首張預售證以來，上海樓市尤其是豪宅市場正迎來持續復蘇。

單價超過13萬的認籌價格下，綠地海珀外灘最終獲得1.6倍認籌，随後，碧雲尊邸、濱江凱旋門、中海匯德里等豪宅項目認籌率紛紛破“2”。

第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事唐華指出，2020年至今，上海共有14個均價8萬以上的項目開盤，區域主要集中在浦東、普陀、靜安、徐匯等傳統豪宅區域。

市場一片火熱的“觸動”下，一批昔日高地價項目也躍躍欲試。

4月30日，融信萬科的中興路一号項目獲發預售許可證並開啟認籌，12.98萬元/平方米為今年靜安區最高預售證均價。

相比中興路一号的高調入市，另一個位于靜安區且同是地王闆塊出身的豪宅項目華潤蘇河灣中心也在五一假期前悄然開啟宣傳。有市場吹風價稱，“住宅項目預期均價13萬元/平方米，這個月底會公開樣闆間，差不多在6月開售。”

對此，華潤置地上海公司在接受觀點地産新媒體采訪時，並不承認上述預期均價，華潤置地表示“預計均價尚待政府審批，即将于下月公開樣闆間，預計下半年入市。”

事實上，從2010年華僑城70億入住蘇河灣闆塊，並憑借一己之力将原本不受上海人本地人關注的區域打造成豪宅闆塊，及至6年後華僑城聯手華潤69.32億再獲蘇河灣地塊，蘇河灣一直是華僑城在上海的名片。

2019年末，因項目周期長、限價等各種因素，華僑城最終退出蘇河灣項目，華潤置地迎來賭王何鴻燊之女何超瓊旗下信德地産，以及上海本地國企中華企業，最新綜合體項目也由華潤操盤，並将其中住宅項目命名為其高端繫列“潤府”。

不過，近期上海各傳統豪宅區域相繼有項目入市，13萬的預期均價在該闆塊是否能受到買房客的青睐，上海業内對此並不樂觀。

唐華指出，“2020年上海高端項目認籌比和開盤去化情況優于2019年同期，認籌比超過1：1成為常态，但同時可見兩極分化趨勢明顯，說明客戶在有諸多選擇的條件下，對項目自身的品質也更挑剔。”

入市“踟蹰”

2016年，華潤置地、華僑城聯合體以69.32億元蘇河灣中央公園地塊，樓闆價近4萬元/平米。其中，3-02街坊地塊要求綜合用地比例為辦公不大于50%，商業不小于20%，住宅不大于30%，46-02街坊地塊要求綜合用地比例為辦公不大于80%，商業不小于20%。

換言之，該地塊将會被打造成32萬平的超大城市綜合體。

最新資料顯示，蘇河灣中心包含一座約4.2萬平米綠灣公園、約5萬平米萬象天地商業、2處文保建築復建、1棟近200米高寫字樓集群和2幢高層住宅，華潤稱此為大灣區3.0版萬象綜合體。

盡管相比2010年華僑城70.2億總價，5.3萬元/平米的樓面價相比，六年後華潤置地聯合華僑城拿地的成本已便宜不少，但大量的商業用地還是增加了項目的盈利難度；此外，随着2016年後上海開始限價，不少拿了高價地的開發商都只能等待。

事實上，2010年華僑城拿下地王後，項目就一直面臨價格和銷量的困境，不僅入市價格低于市場預期，去化亦較緩慢。

直到2015年政策利好才開始出現轉機。據悉，2015-2016年華僑城蘇河灣一度賣到了14-17萬，均價在15.8萬左右，目前蘇河灣的不少二手房也買到了20萬以上的單價。

2019年末，一手打造了蘇河灣闆塊的華僑城最終還是退出了與華潤共同競得的蘇河灣中央公園地塊，項目轉由華潤操盤。

而對于最近市場傳出的13萬均價，業内仍舊不予看好。

“蘇河灣相比中興路一号的位置，但是如果它也頂到了13萬，就有點小尴尬了。”

有上海資深業内人士在接受觀點地産新媒體采訪時指出，蘇河灣片區周邊本身非不具備豪宅基因。不過經過近十年的打磨，蘇河灣已經自成一個體繫了，但價格賣到13萬元的話，估計仍有壓力。

另有業内人士透露，項目本來預計想主打500萬元左右的價格段，但看到今年市場上千萬級别豪宅都賣得不錯，就想往高端路線走。

不過，與近期放出的一批豪宅項目相比，均價13萬元的蘇河灣性價比也備受市場關注。

“13萬元的價位在上海基本可以随便挑，市中心也可以挑，包括綠地在董家渡的盤也就13.8萬元左右，最近10萬元左右的盤放出來一批又一批，性價比都比較高。”

不過，對于市場放出的13萬元均價，華潤置地上海方面並不承認，對于入市時間，華潤置地也並未給出明确的時間表，僅表示“預計在下半年入市”。

“我覺得華潤可能也是在評估市場，未來不排除會主動把這個預期價格往下調一點。”上述業内人士指出。

華潤上海緩行

值得一提的是，此次推出的蘇河灣中心住宅項目，将是蘇河灣闆塊最後的一批純住宅。

另一方面，近兩年在商業領域不斷進取的華潤在上海也並無太多新增的宅地項目，重心更多傾向商業，包括購物中心、寫字樓等，但整體擴張並不算快。

據了解，華潤置業進入上海可以追溯到1992年。當年，華潤置地在浦東拿下了進入上海的第一宗地，随後打造成華潤時代廣場，這也是華潤的第一個商業項目。

随後，華潤在上海還陸續推出過上海灘花園、華潤橡樹灣、外灘九里、靜安府等項目，不過截至2018年，進入上海26年的華潤置地也僅有8個項目，與萬科、保利、中海等企業相比相去甚遠。

一方面由于華潤在上海多以豪宅項目為主，另一方面地塊多為大體量項目，也面臨去化慢，周期長的問題。

推近來看，2015年和2016年是華潤在上海頗為發力的兩年。

2015年，華潤聯合華發在半年内斥資158億元拿下上海大甯兩宗地塊，並命名為華潤華發靜安府，項目體量在35萬平方米，預計銷售金額突破300億元。2016年，華僑城聯合華潤以69.32億元蘇河灣中央公園地塊，樓闆價逼近4萬每平。

2016年末，華潤置地子公司華潤商業以73.15億認購中華企業13.99億股，認購股份占已發行總股本約74.9%，占其重組及融資後擴大的總股本約20.9%，成為中華企業的第二大股東。

然而入股後，雙方並未有太多項目上的交集，同時華潤則開始在發力商業。

2017年，入滬25年的華潤置地在上海開出首個萬象城項目，此外，華潤置地的體育業務也于2017年8月落子上海新靜安體育中心。

不過兩年過去，華潤在上海也並無更多有影響力的項目推出。

對商業抱有期望的華潤顯然不會忽略上海市場，2019年1月，華潤置地通過526輪争奪，以58.02億搶下上海南京西路商辦地。

今年年初，華潤置地華東大區副總經理、上海公司執行總經理宋悠優在接受媒體采訪時也表示，未來華潤置地将在上海加大自持物業的比例、投資運營物業的比例，以及創新業态的持有比例。

随着蘇河灣最後一批純住宅入市，華潤在上海中心城區的住宅項目也所剩不多，而更多将轉向商業，不過從華僑城手中接手操盤蘇河灣，華潤也依舊面臨着市場、政策等多重考驗。