惠譽授予正荣拟發行的2億美元高級票據“B+”評級 料融資成本續降

觀點地産網訊：5月13日，惠譽授予正荣地産集團有限公司拟發行的高級美元票據“B+”評級，回收率評級為“RR4”。

據悉，正荣地産拟發行(上限)2億美元、3.8NCNP2.8的高級票據，初始價8.90%區域。債券到期日為2024年3月10日。發現債券的資金用途為，對現有債務進行再融資，包括通過現金要約購買2018年6月票據。

惠譽認為，該公司通過發行股票和内部産生的現金流償還債務，令該公司的杠杆率(依據按比例合並合資公司及聯營公司報表後的淨債務/調整後庫存的比率衡量)從2019年上半年的55%降至2019年年底低于50%。

惠譽指出，鑒于正荣地産的增長戰略與過去兩年相比趨于溫和，該公司的杠杆率将保持在約50%左右的水平。

與此同時，正荣發行人違約評級的支持因素包括優質多元的土地儲備、穩健的合同銷售增速、銷售周轉率以及良好的利潤率。其評級制約因素在于，土地儲備規模較小令其面臨土地補充壓力且限制了其大幅去杠杆的空間。

數據指出，正荣地産在2019年斥資248億元人民币用于土地收購，約占2019年權益合同銷售額的37%。

惠譽估計，2019年底，正荣地産尚未出售的權益土地儲備足以支持約2年的開發需求。正荣地産需要持續拿地來保持合同銷售增長，這可能會促使該公司以市場價格拿地，並可能限制其将拿地成本保持在低位的能力，尤其是在其購買更多二線城市地塊的情況下，因為二線城市土地競拍更為激烈。惠譽預計，正荣地産土地儲備可支持的開發年期将保持在當前水平，因該公司認為擴大土地儲備規模将有礙其靈活應對政策不确定性。

2019年，正荣地産新拿地的平均成本為5968元/平方米，比2018年高24%。正荣地産的拿地成本約相當于其合同銷售平均售價的39%。惠譽預計，與中國其他大部分房企一樣，正荣地産的EBITDA利潤率将自2018年的水平逐漸下降。

另外，由于正荣地産少數股東完成了對2018年收購項目的注資，該公司資産負債表上的非控股權益總額已從2018年的80億元人民币增至2019年的132億元人民币。2019年，正荣地産非控股權益總額占其總權益的比例為42.5%。惠譽預計正荣地産的非控股權益總額将保持穩定，其原因是該公司在2019年土地收購中尋求更高的持股比例。

融資方面，2019年，正荣地産的現金/短期債務的比率穩定在1.8倍。此外，鑒于正荣地産用成本較低的融資工具替代其成本較高的信托貸款，惠譽預計該公司的融資成本将繼續下降。

自2018年上市以來，正荣地産已構建多元化的融資渠道。該公司的無抵押貸款占其總債務的比例已從2018年的34%升至2019年的45%。正荣地産在繼續用境外融資替代境内非銀行貸款。

綜上，正荣地産50%-55%的杠杆率水平及其相對較小的土地儲備規模令其評級限于“B+”區間，但其可持續的合同銷售規模及多元優質的土地儲備與“BB-”評級同業的水平相當。

正荣地産的杠杆率在“B+”評級同業公司中處于較高區間，但其優質土地儲備助推了合同銷售規模及令人滿意的利潤率彌補了其杠杆率短闆。2019年，正荣地産的權益合同銷售額為670億元人民币，EBITDA利潤率為22%。