觀點直擊 | 領展：看到不少收並購機會

觀點地産網 鑒于财政年度設計，領展2019/2020年度的業績數據錄入節點，是2019年4月1日至2020年3月31日，剛剛碰着疫情蔓延最嚴重的兩個月。

但總體來看，領展過去一年的業績表現並不算差，總收益和物業收入淨額分别實現了6.8%、6.9%的增長達到107.18億港元及82.2億港元。

最嚴重的影響還是來自投資物業組合的估值，期内該數據下跌了11.6%至1932.24億港元，令公司扣除與基金單位持有人交易前的年內虧損錄得173.03億港元。

不過這未對領展的派息方案産生影響，今年度可分派總額為59.65億港元，末期每基金單位分派145.72港仙，全年每基金單位分派287.19港仙，全部錄得同比增長，完成了作為公募基金的最重要使命：每年為持份者創造穩定的回報。

不過坊間對這只全亞洲最大地産信托基金的評價，卻非一邊倒叫好。作為香港房委會将旗下民生商業，由政府公營打包成私營基金上市的嘗試，領展由于秉持較為強硬的以營利為導向的經營策略，15年來不時引起議論。

年初至今，香港零售飽受“經濟寒冬”之苦，各界提倡減租的呼聲浩大。但據香港零售管理協會近日公布的新聞稿，領展被列為“最不配合減租的業主或地産商”第二名。

“用一刀切的方式進行減租是沒有道理的。”主席聶雅倫提出，領展實際上在2月份就推出一項涉及8000萬港元的纾困計劃，透過提供免租期、租金減免及準許分期繳納租金等形式支援個别的中小型商戶。

而且這個支援計劃的金額，到目前金額已經增加到3億港元，並成功為香港的物業組合内約三分之一的商戶提供租金優惠，“我相信現時準備的3億港元已經是一個适當的數目。”

行政總裁王國龍則補充，公司近期在做續租簽約的時候，的确發現需要作出減租處理的租約數量有所增加。同時在減租的情況下，某些租客還希望能簽一些較短期的租約（此前一般的租約是3年期的）。

“我們也是了解了每一個租戶的個别情況後再下決定，去衡量最适當的方案。”

他表示，領展最新的政策是希望旗下商場保持一個較高出租率，去維持一個良好營商環境和購物環境。因此也在商戶租金方面作出了适當的下調。另外，此前受限聚令影響明顯的租戶例如補習社、酒吧等，公司對它們的支持力度會較大。

“但我們旗下不少租戶的生意也都是穩定且有增長的，例如菜市場、超市等。對于這些租客，我們覺得也無需調整租金。”王國龍提出，領展的租客主要集中必需品或食肆，不會特别受到旅遊業或者遊客數量的影響。

資料顯示，單論香港零售物業組合，領展有28.9%的租金收入來自飲食行業；20.6%來自超級市場及食品行業；14.6%來自菜市場及熟食檔口。

有别于同期（指領展2019/2020财政年度）香港飲食業銷售額有14.8%的下跌，領展同類型租戶的跌幅只達到3.4%；超級市場及食品行業銷售額更錄得8.3%的同比上升，與期内香港同行業1.3%的銷售跌幅形成鮮明對比。

至于香港之外，領展在中國内地北上廣深四個一線城市布局有5項投資物業。包括四個零售項目：北京京通羅斯福廣場、北京歐美匯購物中心、深圳新怡景商業中心（中心城）、廣州西城都荟廣場。

“四項零售物業約43%的面積是出租予飲食和超級市場及食品商戶，受惠于鄰近居民及辦公室用戶的日常消費。”截至年度末，這幾項物業的平均租用率維持了97.8%的高水平，續租租金調整率亦達到不俗的29.6%。

“内地的情況，我們看到最近人流增加了不少，消費意欲應該會反彈。”王國龍稱，客流量自4月份已逐漸見到回升趨勢，並在5月份已回復到去年同期約60%的水平。

至于新近收購的悉尼物業，領展去年12月斥資36.49億港元向黑石購入一幢位于澳洲悉尼中央商務區的10層高商業辦公大樓，“這個物業本身包含三個租約，每年租金都會上升，而且它們平均在8年之後才将到期。”

“對于我們的租客來說，最壞的時間應該已經過去。”他宣稱，随着疫情防控措施的逐漸放松，接下來應該會處于一個穩健上升的過程。

換句話說，雖然不是一派欣欣向荣的景象，但領展目前來說仍是一間收入清晰财務健康的企業。手握約162億港元備用流動現金，聶雅倫說看到不少進行收並購的機會。

“看到有一些業主，出于财政狀況，将旗下的物業拿出來以相對低廉的價格出售。這對目前資金充足的領展來說，是好時機。” 他表示，領展在内地也有同事正在看不同的項目，只是“内地與香港間的交通目前未能暢通，我們很難飛進去”。

針對疫情的旅行禁令仍然對人們的正常出行造成困擾，但領展管理層希望能抓緊時間做到一些投資。

王國龍說：“國外的話，我們在當地也能找到專業人士能幫助我們作評估。但當真的有需要作最後決定的時候，我們當然也希望能親身去到當地看一看。”