商業起伏 企業的現金修復與考量

2020年初，一場突如其來的疫情讓衆多行業陷入停滞，也讓商業地産的發展按下了暫停鍵。經歷數月考驗，市場經濟在復蘇，行業也逐漸恢復往昔的活力，在重生中打開新的發展窗口。然而，不可否認的是，停業、減租退租、現金流困難等衆多情況都讓商業地産商度過了一段極為艱澀的日子。

在8月中期業績發布中，不少企業紛紛亮出半年成績單，翻閱财報的衆多數據，或者我們可以從中一窺上半年商業市況。根據觀點指數發布的2019年度商業地産發展指數，選取排名前十五中的部分企業作為樣本包括華潤、恒隆、龍湖、中海、九龍倉、大悅城、太古、寶龍、新城等一線商業地産商，綜合各種表現數據探析商業走向。

根據樣本企業的數據顯示，上半年投資物業收入表現各有不同，在20億元以内或者上下的企業較多。其中各城市商業布局較為分散均衡、商業組合構成多樣的企業明顯抗風險能力優于集中布局或體量規模較少的企業，且疫情對不同城市的沖擊、運作經驗成熟與否也是其中一個重要的影響因素。

數據來源：觀點指數整理

如相對于同為在内地有所布局的港資企業太古、九龍倉，上半年内地投資物業組合的租金收入分别為港币12.8億元且同比減少8%，港币18.51億元且同比下降5%，而恒隆的租賃物業組合收入則增加9%至人民币20.62億元，零售額亦增長6%。

恒隆集團、恒隆地産董事長陳啟宗先生在最新的中報致股東函中亦有提及到，因應國際形勢的變化以及消費習慣的轉變，看好高端購物中心的增長勢頭且未來也将致力于該類物業的打造。他在股東函中表示，第一季度，次高端購物商場組别的零售銷售額比去年同期下降近50%；在第二季度，零售銷售額下降20%，雖然有大幅改善，但仍未完全恢復過來。另一方面，高端購物商場組别首三個月的零售銷售額跌幅少于25%；在第二季度，若撇除錄得7%增長的沈陽市府恒隆廣場，零售銷售額平均飙升50%。

九龍倉集團主席兼常務董事吳天海也在業績會上回應道，奢侈品在現在尤其是在内地的勢頭似乎不錯，因此不光現在，未來也會繼續選擇性地去調整商場的租戶組合。

順應當前的消費形勢轉變，既是商業地産發展的轉向，同時也是對商業地産商而言自我轉變與策略、模式調整的又一場角逐。多重因素疊加下，注定今年商業市場将會是不平淡且充滿挑戰的。

另一方面，從商業物業組合構成來看，樣本企業的寫字樓的租金收入相對于零售商業而言較為堅挺，基本能維持不下降或些許下跌，而購物中心的收入、出租率則有不同幅度的下降，租金收入中最高的跌幅約為25%。另外，今年前3、4個月由于疫情影響，購物中心的客流量、營業銷售額月度同比下滑，但根據業績會上不少企業所提及的，在如今已實現市場回暖、營業恢復同期正常水平。

數據來源：觀點指數整理

數據來源：不完全統計、觀點指數整理

數據來源：觀點指數整理

除了以上數據之外，無論是運營能力（包括租金收入、資産值、投資物業組合及規模、城市）、還是商業管理能力（包括業态規劃、招商管理、團隊建設、策劃推廣）、創新能力（設計模式創新、資本創新）、品牌價值（包括熟知度、認可度、區域推動力、社會貢獻）等，各種因素都将構成商業地産運營商成功與否、是否能維持或取得業績增長並給予市場一份滿意答卷的基礎。

市場逐漸復蘇的當下，商業地産運營商在下半場的角逐将更為激烈。為了能夠更好地盤點獲得優異成績並具有標杆意義的企業、為行業發展樹立楷模榜樣並提供借鑒經驗，觀點指數研究院根據長期的跟蹤觀察、數據分析及研究，在綜合以上的各項指標進行評選並獨家發布“2020年度商業地産企業表現”，這份值得行業研讀並極具指標意義的重磅研究成果将在2020觀點商業年會揭曉。屆時在上海，這個國際化商業大都市舞台，來自全國各地的商業地産大佬、金融機構等将齊聚于此，共探商業發展未來。