觀點直擊 | 新世界鄭志剛：逆市中現金永遠為王（實錄）

觀點地産網 鄭志剛希望給大家打氣：“在經濟陣痛之後，我覺得會非常快恢復過來……所以無論疫情發展如何，我們都會繼續投資香港。”

今天，這位新世界發展第三代“掌門人”單挑大梁，沒有其他高管協助，獨力面對媒體提問。

他首先重申了，自己年初為應對疫情提出的“現金為王”策略。

冬天将至，目前香港正面臨第四波新冠疫情的威脅，市場氣氛凝重。而新世界在過去一個财政年度出售了不少非核心物業資産，有聲音就将其與“部署撤資”聯繫在一起。

“我們都相信逆市中現金永遠為王。”鄭志剛認為，當風險來臨時，新世界采取的防禦非常充分，其中就包括出售一些非核心資産，並非對香港沒有興趣。

據了解，在2019/2020财年，新世界發展通過出售資産，合共收回了106億港元的現金。

包括2月26日，新世界作價30億港元，向香港地鐵出售其持有的九龍灣德福廣場二期商場及将軍澳PopCorn 2商場收益權；出售包括北京首都國際機場股份有限公司的股份及新世界第一渡輪服務有限公司的60%股權等多項非核心資産及業務，回流了11億港元。

以及24億港元出售長沙新城新世界項目；于6月29日，新世界再宣布出售上環信德中心内若幹物業公司，以及位于跑馬地的服務式住宅EIGHT KWAI FONG，套現共約36億港元。

可以看到，新世界亦出售了不少位于内地的權益，所以“出售並不意味着看淡後市”。

鄭志剛早前就曾解釋，這些非核心資産，大多是很多年前買入的股權占比較小的資産，清售更多是一種優化組合的作用。

所以在2021年财政年度，新世界的出售目標是大概130-150億港元，要“多一些現金流回來”。資料顯示，目前新世界可動用資金共1067億元港元，較半年前增長12.8%，包括現金和銀行結余670億港元，可動用銀行貸款約393億港元。

而且在鄭志剛看來，疫情對香港樓市的影響還只是短期效應，剛需仍然十分強勁。

他預計：“在這樣的低息環境下，我們預計中小型樓盤的樓價會保持穩定，中高端大概有5%的升幅。”現時，全球主要經濟體推行着寬松的貨币政策，由于港元與美元的聯繫匯率制度，香港目前已維持了很長一段時間的低息環境。

體現在數據上，新世界在财年的上半期内香港分部的應占物業合同銷售只錄得30億港元。截至2020年6月30日的半年内，該數據改善到101.63億港元。

針對後市，新世界發布了更龐大的目標。鄭志剛公布，未來三個年度（2021、202220、23财年）新世界的目標合同銷售額都在200億港元以上。與之對應，截至期末該公司在香港擁有可銷售資源約300萬平方呎，土地儲備應占總樓面面積則約910萬平方呎。

即将推售的大型物業發展項目——沙田大圍站住宅項目将是銷售主力之一，該項目建設有約3000個住宅單位，其中第一期及第二期合共約2200個單位計劃在2020年内陸續推出市場。

按原本計劃，新世界在2月份提交了項目第一期的預售許可申請，當時預計最快在第二季度初推盤。但随後因疫情，開售經歷了延期。據最新披露，上述項目第一期的預售證已在9月份獲批，預計可以在10月中開售。

另一方面，過去幾個月内地樓市恢復良好。2019/2020年财年，新世界内地物業合同總銷售金額約人民币182億元，其中大灣區的貢獻最大，占比超過60%。

至于2021-2023年财年，新世界合同銷售總額目標，将以雙位數的復合型增長率進行增長，其中明年預計是超過人民币200億元。

2016年起，新世界在粵港澳大灣區内集中部署多個項目，同時積極參與城市更新項目投標，這為公司帶來了大量可售資源。

據披露，新世界目前在大灣區和個别都市圈的重點城市，土地儲備總樓面面積約650萬平方米，核心項目總樓面面積為570萬平方米，其中50%為大灣區的項目，按此計算約285萬平方米。

但按鄭志剛進一步披露，新世界在大灣區土地儲備總建築樓面面積，實際上達300萬平方米，其中150萬于2016年後獲得，将集中于2021-2023年落成，這批土地項目的毛利率高達70%。

同時，過去幾年新世界亦拿下大灣區内6個村的舊改項目，土地面積合共180萬平方米。

包括深圳羅湖區文錦渡口岸經濟帶改造項目、深圳南山區西麗項目、廣州荔灣區山村項目、廣州海珠區南箕村項目及廣州增城區塔崗村項目和廣州增城區荔城街夏街村項目，上述舊改項目預計于2022年開始陸續加入新世界的土地儲備。

對于鄭志剛強調的财務防禦能力，還有賴于增加經常性收入，即多收租金。

随着新世界的新地標項目Victoria Dockside投入落成，這個财年香港物業投資收入上升了33%，錄得25.9億港元。

“未來集團香港的核心投資物業旗艦面積，将會大幅增長超過80萬平方米。”鄭志剛稱，因為西九龍旗艦街項目、啟德體育城商業部分、香港國際機場航天城都會在不久的将來落成。

另在内地，新世界還有一批以K11和D·PARK品牌營運的商業項目落地，包括武漢漢口、深圳太子灣項目。其中，K11商場将會有總共36個項目投入營運，“内地的核心投資物業旗艦面積将在數年内大幅增長超過146萬平方米”。

以下為新世界發展有限公司2019/2020年全年業績會問答實錄：

現場提問：大圍站項目預計什麼時候開售？會不會擔心因疫情和經濟的關繫而影響銷售？

鄭志剛：大圍站一期項目已經成功取得了預售證，預計可以在10月中開售。這個新盤命名為“柏傲莊”，“柏傲”繫列也是深受客戶歡迎的。

這個大型住宅項目我們是非常有信心的，實際上過去十年都從來沒有這麼大型的樓盤在區内出現過，再加上位置、交通都非常優質，再加上建築設計，也希望帶領疫後的新經濟，保證眼前一亮，希望可以成為集團的代表作，所以我們對這個樓盤非常有信心。

現場提問：鄭先生怎麼看來年的樓市？疫情對經濟的影響會不會讓樓價下跌？來年的銷售目標有多少？

鄭志剛：2021年财政年度，我們的目標合同銷售額大概為200億以上。2021年、2022年、2023年都希望是200億以上，而2020年财政年度是130億。

我們也相信疫情對樓市的影響是一個短期性質，市場剛性需求依然很大，等待換樓去改善生活的人還很多。

在這樣的低息環境下，我們預計中小型樓盤的樓價會保持穩定，而中高端樓價大概有5%的升幅，所以我們對未來的市況是審慎樂觀，也是有信心的。

現場提問：按照現時的經濟周期，非核心資産出售的步伐和作價是否會受影響？本年度中國物業發展和租賃前景如何？

鄭志剛：今年我們有106億港元的非核心資産物業出售，在2021年财政年度，我們團隊的目標是大概130-150億港币。

對非自信資産的出售我們很有信心，還會多加一些，多一些現金流回來，也可以投資優質資産的需要。

價值方面我覺得和市場會合理，尤其是内地方面。剛才說到内地的零售已經有了很大的復蘇，所以很多經濟挑戰和壓力，尤其是在投資物業方面，未必有想象中那麼差。

現場提問：内地經濟受中美角力的影響，加上疫情還沒結束，是否會影響集團在大灣區的銷售和發展步伐？今年在内地和香港的售樓目標有多少？

鄭志剛：雖然受到疫情影響，但是在大灣區，無論是在賣樓還是在零售方面，我們都有不錯的成績。集團今年内地合同銷售達182億人民币，而大灣區的貢獻是最大的，超過60%。

大灣區收入和分布業績也逆市上升，分别增加了45%和73%。

其中，大灣區的物業發展毛利高達70%。我們剛剛推出的深圳太子灣已經賣光了，賣了90億，所以我們覺得未來會有很大的信心。

尤其是在大灣區，預計2021年财政年度應該會有超過200億人民币的合同銷售，未來兩三年的復合性增長率都會有雙位數的增長，這是内地的合同銷售。

現場提問：這次疫情讓全世界的生活模式發生了轉變，不少企業對前景感到很憂心，新世界怎麼看未來的經濟和盈利情況？

鄭志剛：我很同意這個說法，疫情讓世界的運作模式出現了根本性改變，我們稱之為W式的疫情，意思就是反反復復。

集團絕對不會在這里等，我們會抓住疫情這個契機，别人恐懼我們進取。我們在疫情爆發之後已經很快作出了應變，強攻疫後新經濟，将虛拟和實體經濟結合，線上線下連接，硬件軟件共用，讓疫情過後集團在不同業務上都有新的突破。

我們也展開了疫後2.0計劃，将推出很多不同的新項目，無論是在建築設計、零售、養生養老還是針對疫後社會和個人需要都做出配合，比如大家會更注重健康、追求綠化環境，或者對個人健康和公共衛生有更加多的要求，我們會将這些不同的要求放在我們的住宅項目中、零售産品中、酒店服務中，也會和軟件如保險等進行結合。

現場提問：有專家預期冬天可能會出現第四波疫情，香港前景出現很多不明朗因素，如何看待香港經濟的前景？會否感到悲觀？

鄭志剛：我們也不會知道疫情什麼時候會再出現，但是我想說今年是新世界成立50周年，我們對香港很有感情，也和香港一樣在半個世紀里經歷了不少風浪，但是我們對香港還是很有信心的。

香港在經濟陣痛之後，我覺得會很快恢復過來，會走得更遠。所以無論疫情發展如何，我們都會繼續投資香港。

我們對香港的投資很有信心，我們都相信逆市中現金永遠為王。我們的防禦能力非常充足，過去也采取了很多措施去體現到我們的防禦能力，無論是拿市場的份額，還是拿現金流，還是在成本控制等方面，我們都做得非常好。

所以我們現在可動用的資金為1067億港元，包括現金和銀行結余約670億港元，都是夠我們這幾年用的。