盛智文與觀點面對面：香港與未來

編者按：11月3-4日，2020觀點商業年會繼續在上海召開，聚焦疫後重生的商業地産，這是一個危機與機遇並存的時代。

故此，觀點地産機構向商業地産及相關産業的企業領導人、管理者、專業人士等發出采訪邀請，並完成繫列特稿，講述他們過去一年的商業地産故事，並記錄和解讀有關中國商業地産重生與聚合的思考。

觀點地産網 疫情還未完全得到控制，昔日熙熙攘攘的香港中環街頭如今冷清不少。采訪盛智文的當天下午，天空下起了大雨，路上行人較往日更加稀少。

盛智文的辦公室依舊擺放滿了書籍、名人字畫、各式現代陶藝、琉璃等藝術品，中西方元素皆備。

眼前這位中國籍猶太人，已過古稀之年。距離上次見面也已經過去了4年多，比印象中滄桑了些許，臉上也顯出幾絲疲态。

早幾年，盛智文便對香港繁荣底下的不平靜感到擔憂，料定階層意識的分化和高昂的樓價使香港面臨“被卡住”的關隘；而今各種内外因素讓香港經濟停滞不前，為此他感到痛心。

傳統零售、餐飲及酒店旅遊業遭受的打擊尤甚，過去這段時間，盛智文最大的兩個成就——蘭桂坊和香港海洋公園都受到重創，蘭桂坊經營狀況不佳，海洋公園則是财務問題和運營困難。

面對當下的極大不确定性，盛智文有頗多的唏噓感慨。但在港居住逾半個世紀，他從根本上依舊長遠看好香港的未來。

“我們現在依舊生活在世界上最好的地方，而大灣區将是香港的未來。”信心來自于他對局勢的清晰判斷，之所以敢于這樣斷言，緣于多年來他對中國的了解。

他仍然試圖傳達他的信心。

談話的間隙，我們很難不被盛智文身後色彩鮮豔樣式活潑的琉璃雕塑所吸引。再看看盛智文，他正說道“我的字典里沒有退休這兩個字”。

即便年歲漸長，他内心的激情並未消退，還看到有很多的機遇和發展空間，等待自己去施展。

“這不是香港”

“這不是香港，我也感到不自在。”

面對香港的現狀，盛智文唏噓不已：“這是非常艱難的時期，對我來說簡直可怕”。

香港特區政府統計處數據顯示，由于疫情持續，自今年2月以來，香港一直“封關”至今而導致内地旅客絕迹。今年前8個月，内地訪港旅客僅為268.9萬人次，按年大跌92.2%。同期，香港零售業總銷貨價值臨時值同比下跌30.2%。

香港零售業已連續19個月下跌，7月份的零售業總銷售額降幅為23.1%；在疫情爆發初期的2月到5月，香港零售銷售額連續四個月降幅超過30%。

已營運43年的香港海洋公園經歷過破敗重修、熱鬧輝煌，一度被視作“香港人的海洋公園”，如今卻陷入财困，岌岌可危。5月份，港府宣布海洋公園的撥款申請減半至54億港元，若得不到任何撥款幫助，或面臨倒閉。

但各方均對注資提出質疑，甚至于前特首梁振英發表這樣一番話：“政府是時候放手了，财政上我們負擔不起這個洞，就讓海洋公園成為攬炒的第二個受害旅遊點吧。”

同時，香港研究協會曾在5月份期間對市民随機抽樣調查，結果顯示超六成的受訪者反對繼續資助海洋公園。

這涉及到“海洋公園是否必須在香港生存”的問題，最後的方案只有少量的預算，並設下時間表。

“它變得政治化了，對此我感到非常難過。”盛智文曾言，海洋公園的成功是商業運營充分融入本地文化的一個絕佳案例，早已成為香港旅遊文化一個重要名片。

“海洋公園是香港的一部分，香港歷史的一部分，需要将其保留。”這句話他重申了不下三次。

2003年7月受“非典”沖擊，盛智文臨危受命接管海洋公園，開啟了海洋公園的“黃金十年”，這期間還獲頂級荣譽大獎“全球最佳主題公園”，成為首座獲此殊荣的亞洲主題公園。11年間，海洋公園保持着年純利近1億港元的紀錄。

如今要用多少的時間來恢復往日盛景，是未知之數。

前不久在接受港媒采訪時，盛智文談及海洋公園的主要症結，可歸結為管理趨于保守而失去了活力，園内娛樂元素理念老舊，未能有發展持續性。

疫情令旅客大減，海洋公園經營狀況雪上加霜。但在這之前，海洋公園實際也已經連續4年虧損。以此可窺見，其實是缺乏轉變和與時俱進。

盛智文曾多次被問到“海洋公園是否過度依賴内地”，這次他的回答依舊：“香港本身就是依賴内地的，所有商場、餐廳、酒吧和其他俱樂部。離開了旅遊業，香港将只是一個村莊。”

但這個問題最終應該歸根到香港本身，“最重要的是要讓人們高興起來”。而作為國際金融中心，“舊式的香港，仍然使用紙币、信用卡，在數字化、科技上落後于世界。”

制約香港未來發展的問題所在，2014年以後盛智文便多次提及。重點在于提升社會幸福指數，長年的低息環境和高昂的房價在無形中助推了貧富差距，住房問題是最棘手的問題。

“現在只有40%的香港人擁有自己的房屋，我希望可以達到90%。”如果剩下的50%要擁有自己的家，只需要更改一些條例即可。

盛智文提出重點案例可參考新加坡的做法，“即便他們有嚴厲得多的法例，人民仍然擁有美好的生活”，只因“當地九成人口有自置物業，且最小面積為450平方英尺”。

香港的未來

最壞的時刻是否已經過去？

“這取決于疫情什麼時候結束，需要世界都整體恢復……就像飛機一樣，為了降落而盤旋，現在全世界在空中等待着陸，等待着解決方案。”

盛智文最負盛名的的另一成就——蘭桂坊離中環只相隔幾分鐘路程，餐飲、酒吧、娛樂、購物聚集在此，打造成了世界級娛樂招牌。這里過往熱鬧非凡，燈紅酒綠，夜夜狂歡，是一個沒有地位分别，常有故事發生的地方。

第三波疫情下，香港政府再次勒令關閉酒吧，蘭桂坊生意大受影響。租金是最大的利潤來源，但盛智文也不得不嘗試對不同業務的租客作出讓步，将租金從原來的水平降低約20%，最多減至50%。

盛智文擔憂，第四波疫情如果出現，會有很多公司面臨破産。復蘇要等到何時？“沒人知道未來的情況會如何”。

但令盛智文高興的是：“自從國安法立法後，香港社會回復平靜，即使出現疫情，但生活恢復正常。”

即便租金水平下降，“但現在很自在，因為我幾乎可以說零售店面現在已100%出租”。盛智文清醒的認識到：“這是一個新常态，我們稱之為新常态，這很公平。”

相比起來，得益于内地對疫情的控制效果良好，成都項目情況要好很多。

過去盛智文在内地曾經發展數個蘭桂坊項目，但除了成都蘭桂坊是目前唯一繼續參與的項目外，其他都陸續套現離場。盛智文坦言，地價太高是退出的主要原因，未來的拓展計劃，将以輕資産為主。

“重要的是你必須擁有自己的品牌。”盛智文稱，蘭桂坊正與内地其他地區的開發商合資經營，采用輕資産模式，以自身的品牌推廣，幫助重建或升級物業。

“每個項目都有潛在的屬性，重點在于如何包裝，如何為項目裝扮，令其有别于競争對手。”

原本在2014年提出的“十年内八個蘭桂坊，廿年再倍增至十六個”計劃亦有所調整，但這“不是因為市場改變了，而是思維改變了”，盛智文透露，他正在做完全不一樣的項目。

“我們現在重點關注的領域之一就是大灣區，11個城市里，香港，澳門，廣州和深圳這四個是最主要的。我們期待着未來能在大灣區進行工作。”

數字化經濟快速成熟發展的中國市場，與蘭桂坊的品牌消費理念十分契合，廣闊的市場可給予足夠大的發展空間，尤其是在餐飲和娛樂方面。

盛智文認為，一河之隔的大灣區将是香港的未來。這意味着所有消費能力、資金和邊界都将變得越來越開放，未來兩地的差異将越來越小。

“顯然中國在過去十年中發生了很大變化，今年二季度GDP按年增長3.2%，這便是很好的數字。”

香港在将來仍然會保持獨特的優勢嗎？盛智文給出了肯定的回答——“一國兩制”的制度、國際金融中心的地位，低稅率政策，市場需要香港。來自海外的投資者衆多，香港仍是商人夢寐以求的“掘金地”。

在未來，“香港是通往大灣區的門戶，協助中國内地不斷發展。”

不要失去希望

“1997年之後，人們說這是香港的盡頭；沙士後，人們說這是香港的盡頭；亞洲金融危機之後，人們說這是香港的盡頭。現在，抗議活動之後又有了疫情，每個人都說：天哪，這就是香港的終結。”

盛智文平靜地說着：“我看過這個故事很多次了，而我還在這兒，很有信心。”類似的表達，眼見香港多年沉浮的他重申了無數次。

海洋公園陷入财困後，盛智文的電話連日來響個不停，不少人請他斷症拯救公園。前不久香港本地媒體的采訪中他給出回應：相比2003年遭遇沙士襲港重創時的破舊不堪，現時的海洋公園設施齊備，重拾昔日輝煌並不太難。

起死回生的關鍵，在于轉變保守的管理風格，物色真正懂得營運的人才加入。此外，還要緊貼潮流，不斷增加科技等新元素，吸引年輕人，向外界展現活力。

在過往，盛智文的活力展露無遺，每年萬聖節他都盛裝演出，更曾在水母萬花筒開幕時打扮成水母現身，讓現場變得更加有趣。

退任董事局主席後，盛智文仍然是海洋公園的顧問。他透露近期剛開了個會，讨論讓政府對海洋公園前進道路進行戰略規劃。

“不必花太多錢，我們可以看看公園如何真正成功並向前發展。”他介紹稱，明年年初，海洋公園在現有基礎上将有新的水上樂園開放，一個萬豪酒店以及一家新酒店——海洋公園富麗敦酒店。

時過境遷，需要的是不斷學習和改變。盛智文跟我們分享，他從這兩年香港社會變化的兩三個階段中學到了很多東西，除了要注意生意上的開銷，還要不斷提出有創意的東西，“你必須适應，學習新事物才能生存，必須接受改變。”

2016年的時候，盛智文給出香港年輕人建議——“不要讓他人劫持自己的思想，不要錯失良機”，彼時内地迅猛發展，他亦試圖啟迪人們“開拓視野，放眼未來”，“到内地去體驗，會讓你看到許多機遇。”

當下，我們再次邀請盛智文給香港年青群體一些寄語。

“讓年輕人不要失去希望很重要。”“努力學習，跳出思維。”他再次提及數字時代的重要性，稱“不要害怕冒險，年輕人有很大的機會。”

盛智文認為，“我們現在生活在世界上最好的地方，沒有什麼可以打敗香港”，而大灣區便是一個巨大的機會。

在他看來，中國有可以預見的美好未來，“過去40年，中國能夠使六到七億人擺脫貧困，並使他們成為中産階級，這是美國的兩倍。”

災難的發生往往亦帶來思考的契機和發展的驅動。“香港仍然是世界上最好的城市，只是，社會發展需要的是年輕的政府，以及打破舊思想，發展科技。”

以下為觀點地産新媒體對蘭桂坊集團主席盛智文先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：香港限聚令上周放寬4個人，酒吧可以再次營業，您能否與我們分享有關周末生意的當前情況？

盛智文：其實政府将餐廳每台人數增加到四個人，生意實際上非常非常好。當然並不是正常情況的100%，因為餐廳中目前仍然只允許開放50%的空間。但是業務可能在正常水平的70%-75%左右，與之前的最差的時候相比，這是非常不錯，之前大概是30%至35%。

對于酒吧和俱樂部來說，每台限制兩個人當然很困難，他們必須在午夜12點關門也很困難，因他們的業務主要在11點開始。因此，他們将面臨更艱難的時期。

觀點地産新媒體：第三波疫情下，香港政府再次勒令關閉酒吧，蘭桂坊生意大受影響。對于您之前提到的8家商店結業，您找到了新的租戶嗎？

盛智文：好消息是，自上周以來市場出現復蘇。有丢空的地方，並且涉及不少面積，主要因原本兩個來自内地的租戶無法回來香港，且生意非常差，于是他們就結業了。但好消息是我們已找到新的租客，很高興。

重要的是你必須擁有品牌，就像我的手機也是有自己的品牌一樣。因此，在艱難的經營環境時期，當市場開始變得樂觀時，旗下的店面會比其他地區更快租出。

雖然總的來說，我仍然需要将租金從原來的水平降低約20%。這是一個新常态，我們稱之為新常态，這很公平。但是我現在很自在，因為我幾乎可以說零售店面現在已100%出租。而辦公室仍然有些薄弱，但是有些寫字樓已經滿了，有些仍然有空間。

觀點地産新媒體：成都的情況确實會比香港好嗎？對此您是否有改變在内地的發展計劃？

盛智文：中國内地復蘇很快，能夠控制病毒，成都的業務一切如常，問題是我現在由于隔離而不能去内地。但當我與員工交談及查看數字時，與香港相比，内地受到的影響絕對要小得多。

最初，成都的蘭桂坊對我們來說是很好的學習，因為這是一個實驗，旨在了解它是否可行，我們如何進行等等。我認為我們對市場了解得很好，内地市場非常好， 令人難以置信的很大的市場，尤其是在餐飲和娛樂方面。 

但是我們決定在将來以輕資産為主，輕資産意味着我們将與擁有地皮項目的其他公司、其他發展商和其他企業進行合資經營。我們擁有一支非常有創造力的團隊，因此我們将在深圳、重慶等試行。

現在正與内地其他地區的開發商合作，采用輕資産模式，以我們的品牌推廣，並幫助重建或升級該物業。這是一種更安全的模式，這樣我就不必投入資金，又可以獲取一定比例的利潤。

觀點地産新媒體：由于蘭桂坊進入内地已有10多年的歷史，您如何看待香港和内地在發展蘭桂坊方面的區别？

盛智文：我認為，顯然中國在過去十年中發生了很大變化，客戶群也發生了很大變化。去年有1.6億中國人出國外遊。旅行使人變得聰明，旅行越多，看到的事物就越多，我想許多顧客的品味水平都在變化。

另外，内地的互聯網和數碼化發展與香港截然不同，香港落後于世界，尤其是在支付繫統。

内地所有人都有支付寶、微信，甚少人使用紙币。只有老式的香港，仍然使用紙币、信用卡。因此，香港在這方面已經過時了。但是你知道，到處都是年輕人，他們喜歡相似的音樂、相似的食物口味，他們想要最好的，他們努力變得更好。

顯然由于抗議活動和病毒，香港在過去的兩年里一直停滞不前，而且邊界關口自疫情以來就關閉了。香港經濟已經很長時間基本取決于本地市場，但本地市場的規模不足以支持香港所有已發展的商業活動，而過去香港有大量的内地遊客，這就是為什麼我們現在街上到處都是空蕩蕩的商店。

另外，現在香港有不少人失業。因此，人們也不會花錢，且會省錢。要在香港開展業務，您需要進行特殊優惠，各種各樣的促銷活動。

而内地的疫情很快就要完結，他們做得很好。總體來說，中國二季度GDP按年增長3.2%，這是很好的數字，這也就是現在兩個地方之間的區别。

觀點地産新媒體：公司目前是否仍然維持2014年提及的“十年内八個蘭桂坊，廿年再倍增至十六個”的目標?

盛智文：我們已經改變了，因為根據目前情況，我們正在做完全不同的項目，這不是因為市場已經改變，而是因為我們的思維已經改變，所以我們的理念是任何看起來不錯的項目。

我們現在重點關注的領域之一就是大灣區，特别是香港、澳門、廣州和深圳這四個主要城市。展望未來，我們也将圍繞大灣區開展業務，因為我們認為這個區域有七千萬人口。

大灣區将是香港的未來。

觀點地産新媒體：近年來，去中環化已成為趨勢，您認為去中環化是否會對蘭桂坊産生影響？

盛智文：不，我們現在正經歷不同的階段。許多公司因為租金太高而搬離中環，他們搬到了九龍到其他地區，但是也有新公司搬進來了。

正如我現在所說，我們的物業已經全部出租。總體而言，我們非常有信心中環将永遠是中心，這樣的情況我已經看了這麼多年了。

這從來不是問題，所以我不擔心。

觀點地産新媒體：蘭桂坊受到沖擊，海洋公園現在也遭受财務問題和運營困難，能否與我們分享您對最近發生的事情的感覺？

盛智文：的确，我和蘭桂芳共渡了超過35年，我創建了這個地方，就像看着自己的孩子長大。所以，當社會運動出現，我感到非常難過。

當時香港面對非常艱難的時期，對于我來說簡直可怕。這不是香港，我也感到不自在。

另一方面，沒有人願意看到海洋公園虧損。幾個月前，他們不得不放手去嘗試獲得注資。對此我感到非常難過，因為這與海洋公園無關，它變得政治化了。很多人質疑是次注資，這是非常錯誤的，對我來說非常痛苦，因為這與“海洋公園是否必須在香港生存”有關，這是我們歷史的一部分。

當然，大家不想繼續賠錢，但重要的是，我們要保留它。海洋公園有很大的潛力，明年年初我們将有新的水上樂園開放，這将是世界上最好的水上樂園。當香港人看到世界看到水上樂園時，會感到難以置信，海洋公園将擁有一個真正可以推廣的方案。

我剛與海洋公園開會讨論的一個問題是，讓政府對公園的前進道路進行戰略規劃。我希望公園會繼續下去，我們會恢復正常的。不必花太多錢，我們可以看看公園如何真正成功並向前發展。

海洋公園是香港的一部分，是香港歷史的一部分，需要将其保留。

觀點地産新媒體：财政司司長陳茂波前不久提到了收入不平等的問題，且香港的年輕人缺少良好的發展機會，作為一個成功的領導者，您想對年輕人說些什麼？

盛智文：我想說，年輕人可以考慮您的未來，數字時代非常重要。無論年輕人是否喜歡，每個人羨慕美國之前應該先看到美國所面臨的問題。

對于年輕人來說，大灣區是一個巨大的機會，請不要錯過。我的意思是，所有消費能力，所有資金和邊界将變得越來越開放，兩地之間的差異将越來越小。

我認為，讓年輕人不要失去希望很重要，讓事情發生，然後積極面對、進取。每個人都經歷着艱難的時刻，我年紀大了，經歷了許多不同的困難時期，但從未放棄，只要有希望，明天永遠是美好的一天。

我想對年輕人說，努力學習，跳出思維。不要害怕冒險，我們現在生活在世界上最好的地方。老實說，我在這里住了五十多年了，並且我在不同地方都有生意，美國、中國、泰國都有業務。沒有什麼可以打敗香港，以此為基礎，年輕人有很大的機會。

而我只能告訴你，你認為其他國家的生活會更好，請相信我事實並非如此，這里是最好的地方。

不用擔心，只要有積極的态度，並且對自己有信心，那麼你可以在任何地方取得成功。

觀點地産新媒體：您認為政府可以解決香港現在的問題嗎？

盛智文：我認為香港最大的問題就是房屋問題，市民居于狹小的房間，可能200呎、250呎、300呎或6個人住在同一間屋，房價很高。

如果以新加坡為例，新加坡前總理李光耀非常聰明，當地九成人口有自置物業，他确保每個人都可以在新加坡擁有房屋，而且最小面積為450平方英尺，因此人民是幸福的，他們信任政府，即使新加坡有更嚴厲的法律。

因此，對于香港來說，政府需要找到土地。而我們擁有土地，只是需要更改一些條例即可。現在只有40%的香港人擁有自己的房屋，我希望可以達到90%。

以前香港在英國統治下，他們的想法是高地價、低稅地價，由市場力量支配，但並不可行，現在特區政府想确保中産階級或夾心階級可以在更好的位置買樓。

人們沒有認知及理解年輕人面臨的所有問題，如果我們能夠解決住房問題，那麼情況會完全不同。

這就是政府需要做的，另外還需要繼續發展科技，香港在這方面遠遠落後，但我們擁有亞洲甚至全球知名的大學，有不少人才。同時我們需要年輕的政府，因為許多香港政府人員在思想上已經過時，我們需要打破舊有思想並提出新的想法。

我們可以跨越邊界學到很多東西，我認為我們不必擔心，香港仍然是世界上最好的城市。

觀點地産新媒體：您如何看待中國内地的房地産市場？

盛智文：我認為目前中國内地的房地産市場也正處于不同階段，發展商難以融資，因為房地産價格上升，以至于政府希望令市場降溫。

我認為這個市場當然是一個非常好的市場，顯然是因有14億人，而且人們喜歡買房。因此，最重要的是不要惹麻煩，以及盡你所能控制現金流。

不少大型公司在中國内地發展項目，我看到的是美好未來。

中國大約有6億中産階級人口，在過去40年中6-7億人擺脫貧困，並使他們成為中産階級，這是美國的兩倍。

觀點地産新媒體：您在7月剛滿71歲，是否有考慮退休的計劃？

盛智文：我的字典中沒有退休這個詞，只要身體健康或比自己年輕時更努力工作，我就不會覺得自己71歲，我仍然認為我很年輕。

我在時尚界長大，每年時尚界都在變化，而且我的事業也令我了解所有年輕人喜歡什麼，讨厭什麼。因此，我的思維一直受訓練，令自己思想年輕化，我喜歡走在街上，從街頭時尚、音樂中汲取靈感。

我從來不認為自己是71歲，而且一直與年輕人共事。我每天都在運動，已經50年了。每天運動1小時20分鐘，這對我來說非常重要。老實說，我從來沒有考慮過退休，只要我的腦袋可以運作，我就永遠不會退休。