年會演講 | 蔡雲：高質量發展是商業地産行業轉型的根本方向

蔡雲（中國房地産業協會商業文化旅遊地産委員會秘書長）：尊敬的各位同行，大家下午好。很高興一年一度的觀點商業年會我們又聚攏在一起。我粗略回想一下，我參加觀點商業年會有近十年的時間了，每次觀點商業年會都是在一個國家重大商業事件和重大的經濟事件的節點當中或者節點之後召開。

我記得我參加的時候，191億的雙十一在我們那次的會議上，終于顯現出電商和實體商業的差别。接下來，我們又在供給側改革，中央經濟工作會議的歷次改革當中又開了這個會。

今年這個會為什麼這麼重要，恰恰在五中全會召開後的幾天，我們又召開了這個會。所以可見，觀點房地産每次的會議，我們主辦方都是用足了心思，他們在這個上面對行業有引領作用，同時又很高的政治站位。我想也是這個會議質量，給與會者帶來了很深的指導和探索的意義。

大家可以想想我們今年的五中全會，五中全會是在今年百年未有之大變局的情況下開的，對于我們房地産企業來講，對于商業地産來講，我們又有什麼樣的啟示呢？這五中全會首先是結束了十三五，開局了十四五，同時對2035進行一個願景規劃等這些對我們商業企業，對商業地産有什麼聯想和啟示呢？

第一，全會提出抓住機遇。抓住現在這個機遇，應對所有的挑戰，包括國内國際的挑戰。再一個，是趨利避害，同時是奮勇前進。在這個情況下，我們可以說，我們國家已經從原來的飛速發展，特别是房地産的飛速發展，轉向高質量發展。

高質量發展當中，我們首先看看我們行業，或者我們經濟遇到什麼樣的情況。第一，我們高質量發展的契機是什麼，一個是制度的優勢，再一個是經濟長期向好的優勢，還有一個是治理能力的提升，同時我們有人力資源的豐富，有廣泛的市場場景和空間，同時，有強勁的發展力量。這是我們的基礎。因此，我們今天大家在這里探讨這個問題，高質量發展是商業地産轉型的根本方向。

首先，想想當今的商業地産面臨什麼情況？從最初的2005年提出商業地産開始，商業地産發展是一個什麼樣的軌迹呢？

在座的專業人士都知道這個發展。從原來我們對商業地産的理解就是開發企業作為主體，進入了百貨公司，這是我們商業地産的初級。因為百貨公司以前是政府投資，各個省市，包括到縣都有百貨大樓，商業地産企業，作為投資進入了百貨公司，就是我們的商業地産雛形，這是我們最初的。

到現在我們商業地産涵蓋了所有的産業，商、旅、文、寫字樓，包括我羅列的零售寫字樓、酒店、園區，等等都是我們商業地産以持有型物業作為典型代表，是商業地産的一個特征。我們商業地産有豐富的業态。

第二，開發企業持有性物業逐漸增多，從最早的2005年萬達商業，到現在的大悅城、萬象城、太古等等，這是我們五花八門的豐富多彩的購物中心，或者是商業地産。

這幾年發展下來，零售商業發展非常迅速，剛才我們在觀點年報看到整個市場的發展，包括今年上半年的開業率。但是我們知道，受經營水平的差異，盈利水平是冷熱不均，有經營很好的商業物業，同時二三線城市有收益率非常低的甚至面臨關門的商業，這是我們整體水平的差異。

同時我們看到長租公寓在一片叫好中發展，在暴雷聲中遇冷。房住不炒是我們的要求，長租公寓一定會有很好的發展。

另外商業寫字樓的空置率上升，這個市場敏感度非常強，受疫情影響，今年上半年，以寫字樓為代表的商業物業空置率達到了一個十年中的最高。比如北京，租金是360元每平米每天，空置率今年上半年是16.6%，将近17%；上海是251塊錢每月每平米，空置率是20.9%；深圳，我們認為深圳是非常好的一片紅海，包括我們的大灣區建設等等，他的空置率是25.4%，所以，可見寫字樓的市場敏感度非常高，它受到的影響也非常大。

另外一個，今天上午陳總說了，現在開發企業由于國家的産業升級，科技核心作為我們經濟增長動力的情況下，辦公樓、數據中心、物流倉儲、産業園區這種多業态的發展，特别是430關于公募REITs的出現，對這個産業園區提出了可以用公募REITs解決資産證券化的問題，實現退出以後，這個得到了非常快速的發展，很多開發企業紛紛進入這個行業。

第七，我們的養老地産，旅遊地産、健康地産、文化地産，等等這些地産，可以說這些年五花八門，大行其道，但是我們發現沒有，這個多業态的養老地産，盈利水平比較低，盈利模式不清晰，所以在新型城鎮化、新農村建設當中，實際上收益好的沒有多少。

接下來是以不動産資産證券化進入了廣泛的市場空間，可以說，商業地産資産證券化也說了将近十幾年，但是真正的REITs做得寥寥無幾。可是我認為，資産證券化恰恰是商業地産未來有解的方程，這是我們發展的未來之道。

還有一個，商業地産由開發驅動向商業驅動良性循環，從原來一味的蓋購物中心，到現在守住購物中心怎麼樣盈利。第十，優質的運營成為保證資産保值增值的重要手段，無論怎麼樣發展，保值增值是王道，這個解決的最根本辦法是運營，運營永遠是商業地産人必須學習的功課。

再看我們國家商業地産轉型的動力分析，我們知道今年5月4号以後，中共中央政治局會議提出了一個充分發揮我國超大規模的市場優勢，和發掘内需潛力，實現國内國際雙循環，由此可以看到，商業地産發展動力是消費結構的升級，消費結構的升級帶動經濟發展，這是中國經濟發展的頂梁柱。必須有這個消費才能使我們經濟支撐起來。

第二個，高質量發展有很多基礎因素，人民生活水平不斷提高，對美好生活的向往，服務業不斷把自己提高，這是我們強大的市場動力。

那麼未來的2035年，我們五中全會給我們一個願景規劃，這個規劃是什麼？就是我們的經濟、科技、收入、核心技術大幅度提高，這種情況下，從現在的中産階級到未來的将近8億的中産階級，這是我們一個強有力的消費支撐。

在座各位商業地産企業，一定要認識到，中産階級的消費增加，是我們供給側結構改革的動力，只有拿出好産品，好的消費業态，才可以應對這個市場的發展，才是我們經營的王道。

還有一個是以舊樓改造為核心的舊城改造這個問題，我們認識到房地産開發企業，從增量變存量的過程當中，舊城改造也是我們房地産唯一的一個健康發展的抓手。

2019年，人均住宅已由原來的很低水平，城市人口人均住宅達到39.8%，農村将近40%，這個情況下，我們建設部提出舊城改造的抓手，從2000年以前的房屋、水電氣的改造，同時向着養老、健康等方式共同發展，讓社區逐漸的更新起來。2019年、2020年，我們可以看到，中央補助1400多億支持各地的舊城改造，同時改造了5.8萬個小區，這對我們房地産的存量市場是一個重大的市場契機。

商業地産要看到，在改造以後，我們所面臨的市場是一個巨大的藍海市場，這對我們将來市場發展有非常好的好處。

還有一個，城市群的發展，城市級經濟占到國民經濟總量的40%，特别是現在長三角珠三角、粵港澳等城市群的發展，中心城市帶動相關城市，相關城市二三線城市的商業同樣會得到提升和改造，這又考驗我們的商業運營能力和對商業的理解，以及我們拿出的産品如何應對市場。科技技術的擴散為高質量發展提供了技術支撐，這是我們高質量發展的所有契機和因素。

接下來我們看到什麼是高質量的發展，高質量發展在于經濟活力、創新力和競争力，供給側改革是根本途徑，商業地産從以前的投資轉向消費，是市場發展的根本。接下來城市改造、城市更新，舊城改造同樣适合市場的發展。最後，包括零售物業，抓住消費體驗，也是我們改造的基礎。

同時，我們這所有的第三産業帶來的升級，所産生的電商的需求，包括物流樞紐、數據中心都是我們的發展方向，因此，真正商業地産的行業轉型和發展取決于思想意識，取決于怎麼樣高質量的思想意識帶動供給側改革，用經濟活力創新能力促進行業改革，這是我們商業地産發展的未來王道之一，以上是我對商業地産的理解，謝謝。