年會演講 | 唐安琪：中海商業的邊界與價值判斷

唐安琪（中海商業發展有限公司副總經理）：各位同行朋友大家下午好。很辛苦聽了一天會，所以就沒打算站主席台上。走出來和大家互動更多一點，另外桌子也沒搬完，沒關繫，這是一個挺好的場景。剛才全場聚焦的話題比較多是在生活方式、集中商業更多。

今天我帶來的主要課題，開門見山，是和寫字樓相關。寫字樓在大家的概念當中，相對來說更純粹，甚至有人會認為更簡單，但實際上，他也可以做得很精彩，這是我想今天和大家分享的。這里前面有很多的融入，包括藝術、文化和商業、科技，希望書寫整個行業更多的表達和表述。

我簡單介紹一下，我來自中海商業，中海商業是中海地産當中負責持有業态闆塊的專業公司，目前整體的規模是1000萬方，包括有寫字樓、購物中心、集中商業、酒店、文化場館、長租公寓等。

今天主要講寫字樓，我把寫字樓稍微介紹一下。寫字樓的占比是占到整個中海商業接近70%的體量，我們現在在手的規模超過8百萬平米，加起來有70座寫字樓在建和在運營。

在運營的現在有287萬方，為什麼給大家介紹這樣一個體量呢？也是想告訴大家，為什麼我要講辦公，因為我們大的體量規模布局26個城市，算下來其實它的樣本量足夠有一些代表性，有一些特征也許也代表了這個行業發展的特征和趨勢。

這次前面論壇說了疫情給行業帶來了影響，關于寫字樓的影響，我相信上午包括下午的前半段大家都聽到，談到寫字樓就談空置率，不管是對深圳說未來40%多的空置率還是上海現在也破了20%的空置率。

但是除了空置率之外，唱衰行業的聲音也包括甚至提到比較多的一些讨論，就是線上辦公是不是可以替代線下辦公，我們有很多同事朋友，覺得居家辦公也還可以，效率也還行，沒有太大的影響，這個讨論其實也引發了行業里很多的思考和探索。

借着這樣的背景，我們結合今年的情況，讨論包括我們寫字樓里的客群，到底他們是什麼樣的一群人，他們的需求在哪里？需求就是我們發展的原動力，也是我們創新的原動力。我們都知道，寫字樓里辦公的，我們服務的人群是一群高知高智和高職的人，他們的需求變化其實也就代表着意味着引領整個行業接下來重點發力的方向。

結合這次疫情，我們加上樣本量做了一次未來辦公趨勢的研究，這個研究其實也是我們推出的一個研究，叫做COC指數。這個指數中我們希望通過我們樣本的特征情況，帶給行業一些支持，一些數據的表現。

這里面也是希望通過需求叠代的真實模型的打造，來從組織變革的趨勢入手，對整個企業結構化的趨勢做一些判斷。其實大家再回想一下，寫字樓是如何出現的，格子間是如何出現的？根本因素是在于提高人員的工作效率，效率為先。這是格子間出現的最原始的背景。

這個過程中，結合現代管理學的一繫列衍生發展和變化，出現了甲級寫字樓，出現了辦公園區，出現了各種靈活辦公，但是總的來講，他里面的邏輯就是，我們的寫字樓内部的布局，其實跟企業的組織模式有強相關，非常強相關。

因此，對于組織結構的變化，我們做了一次調研，現在整體的變革趨勢大家應該有所感受。扁平化确實是大多數企業正在努力的方向，有些企業可能已經開始打造，有些企業還在努力的過程中。

當然也有一些大的國企和央企，還有一些原始傳統的中心級的辦公模式。我們可以看到這里寫到，最多的趨勢是扁平化（25%），然後是矩陣化，這也是很多公司的組織模式，最後是模塊化。

這個過程當中，我們也可以看到，普通員工的維度，認為扁平化、層級關繫少是比較大的，這個比較好理解，普通員工當然希望層級少，匯報的效率越高，溝通成本越少；中層管理者的角度認為，模塊化和扁平化都有優勢，因為模塊化可以使得專項工作更加高效，而在高層管理者當中，目前也是認為扁平化會更加是趨勢，這會帶來決策效率和信息的進一步透明。

這個過程中，我們發現，其實不同的組織模式也适用于不同的工作方式和你的工作性質、企業性質，有非常大的關繫。比如說你獨立完成工作為主的工作，當然以扁平化的形式更高效，如果是以商務會客類的工作，一方面是你模塊化，有專項的考慮，扁平化也是不錯的。以協調類工作為主的，矩陣式的工作模式，和模塊化的工作模式都是比較推崇的。

跨部門工作比較多的有是矩陣和模塊化比較多。我們對所有企業的類别進行了分類，比如世界五百強，包括大型國企和央企、獨角獸企業、中小微企業，不同企業在組織形式的選擇上不同，因為行業性質、匯報層級關繫不同，這就必然導致了對辦公空間需求的不同，這是整體的邏輯。

在這個過程當中，我們也看到，現在寫字樓最強的優勢其實正在轉向空間的運營，我們董事長一直在講，中海商業做的就是空間的生意，别看就是簡單的天地牆，這個空間中可以産生什麼樣的内容、什麼關繫，人和空間之間可以産生什麼樣的化學反應，這就是商業在做的内容。

對于辦公空間大家有什麼新的共識，包括舒适、娛樂、跨界的融合、工作兼顧生活，這些關鍵詞當中，其實比較多的是“邊界需求”，我們的需求分為“核心需求”和“邊界需求”，“核心需求”就是你辦公本身和你提高辦公效率本身，但是“邊界需求”就是除了辦公之外、效率之外的，産生相應聯繫的這些需求。

我們發現這些部分的需求現在占比是越來越大，核心的因素可以看到，22%的受訪群體提出休憩娛樂的空間要求，一些午休室、健身房都屬于這一類。為什麼？寫字樓的正負向的需求在進行叠代，租區的功能有相應的變化，工區的功能也會有不同層次的變化。

總的來說，現在的辦公人群越來越多的是Z時代人群，這些人群有什麼特征呢？就是他們願意付費來提高自身的需求滿足。這一點和我們80後、90後都不太一樣，因為我們可能有很多其他的各方面的成本因素的考慮，大局因素的考慮等等，但是Z時代的人是願意付費，願意付費願意溢價實現需求滿足的。

這個過程當中，也就衍生出了寫字樓為原點的商業邊界的延伸，這個過程中，COC，就是中海商業的寫字樓品牌。我們希望打破寫字樓的邊界，以寫字樓為基礎，來進行工作和生活圈的消費行為，來塑造整個白領的生活方式。

在中海的寫字樓當中，有一個中海雲商的生态服務體繫，這里面主要是服務企業管理、員工生活、員工工作這幾個方面的資源搭接，目前我們也搭接了40多個品牌資源，拓展了110多項的服務，這個過程中希望以業務為基礎，和服務結合，讓樓内的企業和白領能夠有更順暢的發展。

同時，剛才提到對于樓内空間的打造和組織模式的研究，其實也是為了我們最近剛剛推出來的一站式辦公生态定制服務做的相應基礎性的研究準備。這個過程中，這個産品，“PoweredBy”可以幫助你進行一站式的服務，融入了前面組織形式、組織效率、空間效率和空間氛圍打造，整體這一套研究的最終實現的方向。

自由辦公是我們寫字樓旗下的自有辦公品牌“Officezip”，這是順應邊界模糊的潮流，我們在這里面自己運營了咖啡。

另外是會議，會議是整個辦公過程當中非常細分的市場，但是這個市場非常專業，這個過程當中我們創立了自己的會議品牌，在接下來搭接了寫字樓、自由辦公和酒店，這幾個業态進行了邊界的混合和整體空間的營造，包括今天我們在參加的會議，接下來都可以通過中海商業的會議品牌進行全服務鍊條的輸出。

（見PPT）這是今年半年的業績情況，告訴大家我們的出租率、收入都是穩定增長的，所以寫字樓的運營有它的優勢和邏輯在，疫情雖然有影響，但只是帶來波動。

總的來講，我們還是從整體需求出發，解決所有企業的發展問題和白領的關鍵性需求，特别是這個，應該是職場媽媽會眼前一亮。至少是這樣的情況，我們在北京CBD中海廣場有很多這樣的企業，有一些職場媽媽和爸爸，在孩子的照顧問題上是有痛點的，我們在北京的中海廣場打造了自己的托育中心，大家可以暢想，你來上班，你寶寶和你一起上班，他上他的小班，你上你的大班，你下班了就把寶寶帶回家，我希望我們的寫字樓都配這樣的業态，因為這樣的話爸媽就很輕松，可以對自己的工作更加全身心的投入。我們還和很多企業做了不同的跨界合作，這個就不多講了。

總的來講，其實寫字樓的價值邊界挺多的，延伸很多，我們也列了這麼一個公式，寫字樓的價值在于聚合資源的平均分，包括資源、運營能力、産品力和專業團隊，固有業态、母公司背書品牌溢價、環境因素等等，寫字樓的價值就自然呈現出來了。

希望在這個過程當中，我們通過商業邊界的融合來實現寫字樓人群和我們城市生活的1+1大于2的城市價值，我們也相信跨界一定可以形成全新的都市業态，來深刻影響現代白領的生活方式，我們最終也會以城市生活的新架構，來搭建充滿想象力的新場景，謝謝大家！