王國龍與觀點面對面：從香港街市到全球商業

觀點地産網 “領展”是一個既熟悉又陌生的名字。

臨近傍晚，我們從灣仔出發，搭上人流高峰前的港島線，轉将軍澳線跨海，再換乘觀塘線到領展總部，一路上能用來閑聊的時間頗多。香港同事告訴我：“這家公司簡直無處不在。”

對于香港人來說，領展是媽媽常去的菜市場、熟食檔，爸爸轎車所在的停車場，或家附近的商場購物點上懸挂的品牌標志。而在内地人的印象里，其是近幾年冒出的新興品牌，管理着北上廣深幾個精品購物中心，我們偶爾會去逛逛。

“雖說從小接觸，但要說對它稍有認識，就要等長大後接觸上這行。”  即将面見領展行政總裁王國龍，我們期待了解更多。

一個驚喜令我們更确信不虛此行。天色還算明亮，我們坐在海濱匯大樓20層某間會議室内稍作休息。工作人員告訴大家：“霍先生今天也在辦公室。”
“要不要等他一起做訪問？”王國龍興致勃勃地邀請，這位領展内地業務的負責人過來一起落座，“去内地的時候，公司還沒投第一個物業，就請了霍先生……他很熟悉中國内地。”

霍業生與王國龍兩人搭檔了6年，前者在2014年7月加入領展之前，曾在和記黃埔、新世界集團、恒基兆業及仲量聯行等房地産業公司擔任要職。他目前負責監督領展内地物業的租務、物業管理及資産提升等方面。

王國龍的職業生涯則從新西蘭開始，投行出身，先後為摩根大通、星展銀行等金融機構效力，據說最看重數據所呈現的真實。

作為一只REITs，領展的核心使命是，每年擁有充足現金流來實施分派，為投資者創造收益。因此其運作的主要模式，是通過優化提升旗下物業的租金，來創造穩定增長的回報。2009年加入的王國龍，正是這種模式的重要推手。

這個故事則要從香港歷史最悠久的街頭文化載體之一——街市開始說起。

從街市活化說起

領展房地産投資信托基金（舊稱領匯）是香港房屋委員會将旗下民生社區商業剝離，由政府公營打包成私營基金上市的嘗試。經過15年發展，它成為目前全亞洲以市值計算最大的地産信托基金。

目前領展在香港控制着126個不同類型的項目，在中國内地，其在北上廣深四個一線城市布局有5項投資物業，包括四個零售物業。

去年年末開始，領展開始拓展海外市場。在斥資36.49億港元向黑石購入一幢位于澳洲悉尼中央商務區的10層高商業辦公大樓後，該基金于不久前再尋求進入英國市場。

但回溯歷史，領展從2015年才往香港以外的市場發展。截至2019/2020财年末，領展仍有85.5%資産坐落于香港，當中大部分為非 CBD 區的社區購物中心、菜場、街市，還包括不少停車場或教育、福利及配套設施。

在這批底層資産中，按最後完全落成時間分類，其中除2019年落成的海濱匯及2017年翻新的彌敦道旺角T.O.P商場外，幾乎全部物業都在2005年上市之前建成。而要算千禧年前落地的物業，占比亦高達77.2%。

資料顯示，露天的鮮活街市從上世紀50年代開始在香港蓬勃發展。約20年後，香港政府決定将這些露天街市轉移到室内運營，期望解決野蠻發展滋生的衛生問題。而領展管理的絕大部分公共街市，亦主要落成在1970年代到1990年代。

“商販自始被遷移到規劃得井然有序、每個檔攤尺寸相當的室内街市……但刻闆的街市規劃始終無法滿足更多的需要。” 

當然從商業的角度，受超市和便利店沖擊的，效率不高的鮮活街市並不算一項優良資産。翻新改造的需求，就由此産生。“我們剛開始做翻新街市的時候，人們說這是一個日落的行業。”王國龍回憶，“街市里的租戶一旦退休，人們就自然而然去超市買東西。”

領展希望将街市重塑為香港各個居住社區不可或缺的組成部分，一個街坊相聚閑聊的空間。它需要有寬闊的步道，有序合理的商戶組合，重新設計的視覺效果，以及高效的污水管理繫統等，最終目的是提升消費者的零售購物體驗。
只是新穎的保育理念和随之而來租金的提升，成為矛盾爆發的中心點。從不被理解到獲得租戶和市民支持，王國龍經歷了很多。“最開始的幾個（街市）經常被人罵。然後租戶也未必相信，他在這里運營了這麼多年，都沒有試過翻新。”

2010年6月領展斥資約9500萬港元，以位于大埔新市鎮擁有30余年歷史的大元街市作為試點，開展鮮活街市的優化計劃工程。當時，王國龍剛剛履新公司行政總裁，一切都是重新開始。而在投入大量資金、時間成本後，究竟物業素質能有多大提升？未來回報又有多少？當時還是未知數。

“最主要我們肯走第一步去嘗試創新的事情，沒什麼包袱。”他指出，剛開始那幾年，團隊還在摸索階段，從第一個翻新試點的大元街市開始，下一個是黃大仙的樂富街市。“腳踏實地一步步去實現。”

大元街市翻新分兩期完成，改變舊街市承包租賃的模式和制度，改建地台、外牆、水管及加強電力照明，增加鋪位、重新設計租戶組合和動線，以帶動人流。翻新的效果不錯，往後便是水到渠成。

“公司對街市的改造，影響了整個業态的發展。”王國龍表示，領展一直都在堅持對物業做資産提升，這是REITs資産價值孵化與培育的過程，也是領展成為世界級的房地産投資營運基金的必經之路。

截至目前，領展在香港擁有50多個鮮活街市，其中約40個項目已完成翻新改造，成功重拾朝氣。從整體上看，自2005年上市至今，該基金也已經投入近90億元，完成87個資産提升項目。其物業組合估值亦由358億港元，上升4.45倍至1951億港元，15年來投資回報高達8.03倍。

“過去十多年的經驗，積累了80多個案例”霍業生接上話題，他說領展正把在香港執行資産提升工程的經驗，復制到内地項目上。“從如何開始策劃AEI（資産提升工程），到調研、項目市場定位然後對租戶的改變，或者商場里的導線的安排、重組，形成了一套流程。”
“給了學費，希望可以應用到國内。”目前，領展就正在對2019年購入的深圳領展中心城執行資産提升。

面對新挑戰

但畢竟投資有風險，這句話同樣适用在商業地産資管領域，因為投入的改造資金未必能促成預期的回報。
王國龍說要告訴我們公司一個較為失敗的投資案例，“就是旺角T.O.P商場，當時買的時候我們也很有信心的。”2016年，領展斥資59.1億元投得總面積約28.4萬平方呎的旺角工業貿易署大樓，随後将其改建成旺角T.O.P。

但物業翻新後不久，香港零售業市道就開始回落，“裝修期時，從内地赴港的遊客就開始減少了。”他提到自去年中期發生的社會運動風波，以及年末爆發的新冠病毒疫情，對香港經濟和各行各業都帶來嚴重沖擊。

原來預期的V字型回報變成了U字型，“我們當時競標的時候，市場一直在上升。”王國龍指出。黑天鵝事件誰也猜不到，“但當時想，如果用一個合适的價錢，在旺角買到一個地段好的物業，也不會錯到哪里去。”

旺角T.O.P始終是一個資質優秀的物業，只是時機的原因。“我們當然希望能做少一些這種項目。” 王國龍認為，領展有如此大的回報穩定的物業組合，即使出現一兩個需要更長線才能體現回報的物業，也是無傷大雅。領展也有能力去嘗試。

根據過往的經驗，2008-2009年金融危機期間，領展REITs的可分派收入仍錄得同比增長。而此次疫情席卷全球情況下，年初至今香港零售飽受“經濟寒冬”之苦，而領展以香港為基地的民生物業組合再重現其抗跌韌性。

據最新公布中期業績的資料顯示，單論香港零售物業組合，領展有28.1%的租金收入來自飲食行業；21.3%來自超級市場及食品行業；15.6%來自菜市場及熟食檔口。而這些租戶通常不會特别受到旅遊業，或者零售業的影響。

“我們的物業組合，抗疫能力是很高的。”王國龍希望用更形象的話語來展現公司目前面臨的狀況，“我相信就算真的有寒冬，我們應該覺得涼，但未必會覺得凍。” 截至今年于9月底，領展整體的零售物業組合的租用率仍維持于96.1%的高水平。

有别于同期（今年4至9月）香港飲食業銷售額有30.5%的下跌，領展同類型租戶的跌幅只達到24.5%。超級市場及食品行業銷售額更錄得13.9%的同比上升，與期内香港同行業0.2%的銷售跌幅形成對比。

在早前剛剛過去的中期業績發布會上，王國龍坦誠自己是一個比較樂觀的人，“我預測會傾向較好那方面，但6月的時候沒有預期到第二、三波的疫情。”因為我們想知道他對未來香港零售業和經濟的看法。王國龍表示：“預測投資方向，向來都是件難事。因為你要猜将來發生的事情。” 

還是那句話，領展的目標是世界級的房地産投資營運基金。“但不是說一定可以做到。” 他笑稱。不去輕易下絕對的判斷，但對公司營運狀态持有的絕對信心，令王國龍可以在外界認為的困難時期施展拳腳。

疫情期間，領展就完成收購了兩個分别位于澳洲及英國的海外物業。包括于2020年4月，安排了4.44億澳元5年期貸款，用于收購首個澳大利亞物業100 Market Street。4個月後，領展獲授3.70億英鎊5年期貸款，用于收購首個英國物業The Cabot。而這些貸款的利率水平都很不錯。

資料顯示，截至2020年9月30日的六個月内，領展的平均借貸成本由2019年同期的3.52%下跌68個基點至2.84%。同時，定息負債的平均到期年限為4.6年，總負債比率為17.7%。由此，領展維持着低負債水平，和高的信貸評級。

擴大影響力

領展的外拓從2015年開始，在此之前該基金在2014年，以 29.56 億港元的價格首次出售旗下興田商場、葵興商場等9 項投資物業。 
随後其資産處置力度增大，包括于2017年9月、2018年12月向基匯資本出售香港屯門、馬鞍山及葵涌等地的17個物業，以及鴨脷洲、西貢和沙田等地12個物業，分别收回230億港元和120億港元資金。

與此同時，領展在2015年3月首次進軍中國内地市場，斥資25億元收購北京中關村歐美匯購物中心。7月，領展向瑞安房地産收購上海企業天地1号及2号，作價66.86億元。兩年後，該基金再将花費40.65億元，将廣州西城都荟廣場收入囊中。

2019年随着“2025願景”計劃的公布，這只香港起家的房地産投資信托基金，對旗下資産組合提出更多想法，希望提升其他地區（尤其是中國内地）物業的占比，和寫字樓、購物中心物業類型的占比。其中，集團目標未來内地資産占比提升至20%。

據此，領展從這年開始亦分别斥資25.6億元、66億元購入北京通州京通羅斯福廣場與深圳福田怡景中心城，2019年末則開始拓展海外市場。

通過物業組合的一進一出，領展實現了旗下資産的正向循環，借此保證資産組合的質量，在業界内這俗稱“換貨”。“作為一個好的投資者，買物業的時候，一定要想到有機會是遲早會賣的。”王國龍說。

但他強調，領展做的始終不是一個注重交易的生意，“我們始終是一個房地産投資信托基金，投資的大多數物業都會長線持有。”不過當某些老舊物業“增長開始放緩，你可以賣了這個資産，換一個增長高一點的，那你就去換。”
“公司的投資策略是持續尋找有收入增長的項目。”王國龍表示。據了解，除了香港和中國内地一線城市之外，領展接下來的收購投資範圍已擴展至長三角、大灣區、環渤海等地域。

不過他解釋：“我們要在組合中設置多少比例穩定一點的物業，多少比例高增長但風險大一點的物業。這樣去考慮就比用國家地區來區分會更好。”王國龍指，公司2025年願景計劃對增加物業組合的要求，其實無需拘泥于具體地域的比例。

最重要還是看回報率。香港是領展的大本營，“如果幾個物業，有同樣的回報、同樣的風險，我們大多數會選香港的，這就是方便。”王國龍稱，不過“分散投資風險是很重要的。”

所以對于領展來說，中國内地仍是領展十分重視的市場，公司也在陸續尋找收購機會。

“目前中國的國家政策是雙循環，除了外銷，内銷也很重要，這對于零售業有很大的幫助。”王國龍表示看到中國内地的市場很大，而且仍在蓬勃發展。“國内居民的收入一直有增加，中産多了，這些對于零售業也是很有裨益的。”

根據計劃，領展正以“領展購物廣場”作為統一的品牌形象，重新打造旗下所有位于中國内地的零售物業。同時在上海領展企業廣場設立了中國内地總部，以應付新的需求。

“我們陸續把零售物業、商場用領展購物廣場的品牌統一起來。”負責内地業務的霍業生補充到，這是擴大領展品牌影響力的重要一步，“将旗下物業以領展的品牌冠名，然後将物業做好，這就是最有效的宣傳工具。”

“我們領展很願意把我們的名字擺上去。”霍業生提出，這同時體現了領展對于中國内地投資的信心和重視程度。統一的品牌更容易形成協同效應，對于領展未來持續擴展的中國内地業務有很大的幫助。

領袖訪談 | 領袖的意義絕不在于復制性，而在于他的命運成為诠釋時代進程的符号。