“在歷史與未來”，房企三道紅線後的融資抉擇與債務久期管理

（2021年5月13日）一個月之前的上海，經濟學家、房地産私募基金、開發企業、金融機構等高層相聚一堂，共同探讨地産私募的挑戰與未來。

但僅僅半日的交流，定然不足以道盡地産金融的故事。

5月13日，2021觀點學徒計劃-線上季再次起航，繼續探讨地産金融的話題。本次線上資本圓桌将焦點轉向了房企的非銀融資與杠杆管理上。

非銀融資既是企業融資的常見方式，又包含着不透明高風險的非標品種。早在年初2021觀點年度論壇時，20強房企管理層就在主題演講中坦言，非銀融資可以使用但時間不能太長，因為成本太高，最多6個月，如果使用的時間有一年兩年就會出問題。

然而回歸現實，銀行融資雖然是首選，但是在房地産貸款集中度管理制度下，條件正越趨嚴格。房企要滿足自身的發展節奏，非銀融資變得必要。

“紅線”後的融資抉擇

可以說去年的“三道紅線”對房企融資有着里程碑式的意義，影響深遠。而對于後紅線時代房企的融資抉擇和發展策略，與會嘉賓也分享了自己的看法。

三盛集團常務副總裁馮輝明在會上闡述了他對這個問題的深刻見解。他指出，“三道紅線”對房地産的盈利邏輯和行業發展格局産生了深刻影響。這樣的背景下，行業格局會更加固化，房企通過融資杠杆實現彎道超車的模式将難以為繼。于此，對領先型企業有利，對趕超型企業不利。

融資的抉擇與自身的負債水平、發展策略及競争能力緊密相關，馮輝明進而指出，對于未來還有持續向上躍遷目標、具有快周轉運營能力、業務規模/有息負債能夠合理适配的房企來說，應有效提升融資能力，積極打造業務與資本的正向循環。

針對後紅線時代房企發展，馮輝明認為未來具有清晰的戰略和策略，並擁有以相對更小的負債、更低的成本、更高的運營效率、更好的産品去滿足客戶需求的能力的房企，将掌握更大的競争優勢。在歷史與未來中，優勝者也會獲得一個更好的位置。

談及“三道紅線”後的房企融資，金杜律師事務所律師席索迪表示在“三道紅線”和集中度管理新政出台後，降負債将是房企的核心需求。

在新的時期，席索迪表示，優先股、真股融資更匹配監管思路，但考慮到投資人和房企的需求匹配度，轉型的操作難度也會更大。

而對于尾部房企，觀點指數首席金融顧問、金融資深專業人士彭浩彪分享了相關數據。據統計，2020年房企破産數量近500家。這些破産房企絕大多數均是小型企業，往往是一兩個項目的周轉不暢，使公司極有可能因此引發暴雷，陷入困境。

彭浩彪總結了近期暴雷企業的共性，他分析指出主要表現在四個方面：致力擴張、追求規模、轉型多元；地産業務下滑、利潤低下；項目周轉緩慢；高杠杆經營導致資金鍊斷裂。因此未來如何在效率、規模和安全上尋求平衡，将成為房企新的命題。

債務管理與投資的思考

精彩且深刻的主題演講過後，各位參會嘉賓就債務結構的平衡與優化進行了深入探讨。

奧陸資本總裁及投資總監蔡金強回顧近段時間的監管政策，他預計在三道紅線、銀行等金融機構貸款總額限制、土地供應兩集中等政策之下，房地産市場會發生很大的變革。若悲觀而言，大浪淘沙會成為行業的關鍵詞。不僅限于中小房企，千億級别的房企若不能做好債務管理，亦會倒下。

他轉而從投資的角度，為大家分享了如何更好地挑選投資標的。蔡金強表示，内房的高息債在海外債券市場中有着相當的地位，三道紅線等政策出現後，對整個市場帶來了顯著影響。

對應到投資策略上，他分享了相關的做法，即集中于信用評級為B+或者BB+以上的20-30家優質房企，收窄客戶寬度、進行多品種的深度投資。

康橋集團副總裁兼華東區董事長肖春和發表了對非銀融資的看法。肖春和表示，銀行的資金是房企的首選，但要滿足企業的發展，非銀融資也是必要的。不過他提醒，非銀融資渠道的選擇是雙刃劍，要根據自身的規模和債務結構，來調整策略，做多項選擇。

讨論環節時間過半，談到投資端，鼎晖投資夾層與信用投資部副總裁焦青偉帶來了更多不良資産角度的思想碰撞。他指出，近來不良項目的儲備确實是變多的。但是項目的轉化是需要時間的，距離投資窗口期還有一段時間。

焦青偉還表示，對于沒有開發能力的投資機構，做真股權地産項目是存在難度的。這也解釋了目前債權投資更加普遍的市場狀況。

在歷時三個小時的暢快交流中，主題分享嘉賓不吝于分享自己對于房企融資的見解和經驗，而讨論嘉賓也暢所欲言，分享各自的心得。

資本的話題雖然就此告一段落，但學徒計劃-線上季尚未落下帷幕，5日後，2021觀點學徒計劃還将繼續起航，和各位業内人士探讨分享産業與物流的故事。