房地産私募基金股權投資“回歸”丨誰是好公司

編者按：這一年，“集中供地”、“三道紅線”等多管齊下，在尋求行業可持續健康發展的路上，給企業帶來的是利潤、轉型、創新等多重考驗。在挑戰之下，不乏具有出色應變與穩健實力的企業引領時代潮流，而這，也是值得我們關注與研究的行業標杆群體。

地産風尚企業表現，正是觀點指數研究院以全年影響力的維度與研究體繫，對行業進行深入剖析，細數一年來對行業具有深遠影響力、形成行業風尚的企業。

影響力指數繫列通過長期對企業各種指標數據與市場表現進行跟蹤研究，重點關注房地産行業下不同業态的财務運營、發展潛力、對企業及社會的影響力等幾大指標，為房地産行業研究與投資提供參考。

在此期間，觀點指數研究院策劃繫列欄目“誰是好公司”，正是為了盤點房地産不同闆塊的發展态勢，尋找備受行業認可的風尚企業，以此作為“影響力指數·2021年度地産風尚企業表現”研究成果發布的序章。

（2021年6月15日）房地産是典型的資金密集型行業，融資始終是房企的重要主題。

近年來房地産行業進入平緩發展期，除了銀行資金外，各類金融渠道逐漸開始登上舞台。在私募股權基金總體投資金額里，房地産行業名列前茅。可以說，房地産基金的蓬勃發展也是房地産行業不斷另尋融資渠道的體現。

房地産私募基金作為房地産基金中的一類，投資對象主要包括房地産開發項目、基礎設施項目、項目公司股權、不良資産、項目收益權等。多數基金每次投資項目均為單個大體量項目，旗下同時在管項目也不多。随着房地産基金逐步走向規模化、成熟化，旗下項目越來越多，涵蓋業态也更加多樣化。如今公募REITs試點開放，未來房地産基金的發展前景也會更加廣闊。

國内的私募基金發展歷史尚短，股權投資經驗尚未成熟，往往是以住宅開發前融、商業地産改造融資等快進快出模式為主，主動管理的行為並不明顯。在此背景下，往往是作為房地産開發商或者商業地産運營商的輔助角色。此類地産項目一般融資周期是1-2年，收益受項目質量、項目開發商或運營商的資質影響，以純債型和債+浮動兩種類型為主，回報率一般可以達到10%以上。而債型融資則保證了項目即使收益無法達到預期也能由房企進行回購，風險較小。

但随着“三道紅線”的出台，原本廣受市場接受的“債性融資”受到壓制，以後每年的負債規模增速也被限制，大小企業紛紛減少有息負債。與此同時，證監會發布《關于加強私募投資基金監管的若幹規定(征求意見稿)》，引導私募基金回歸股權投資本質，重申投資利益共享、風險共擔，促使房地産私募基金從債性投資逐漸轉向真股權投資，不能明股實債、投資類信貸資産等。

從國際經驗來看，房地産私募股權基金也是投資人極為青睐的資産配置選擇。以黑石為例，黑石地産業務募集資金約占黑石募資總額的25%，可分配利潤大約占黑石總體利潤的一半，是黑石利潤增長的重要支柱。

黑石2021年一季度報告顯示，過去一年（2020年二季度-2021年一季度），黑石總資産規模達到6488億美元，比去年同期增長21%，新募集資金規模達到1108億美元，居全球之首。而黑石房地産基金的平均淨IRR達到15%，屬于回報率最高的基金類型之一。

與債型融資相比，私募股權投資的周期更長，往往需要3-5年，基金的參與程度也大大加深，得到的收益上限也會随之更高，但風險也會上升。以往由于房企對資金的大量需求導致很多收益高、風險小的債型融資在市場上盛行，擠壓了股權投資的生存空間。但如今“三道紅線”降負債需求的出現，把房地産一部分融資需求逼向了股權合作，未來股權投資、長期投資、主動管理将成為房地産基金的核心競争要素。

于此節點，2021博鰲房地産論壇将于8月啟幕，屆時觀點指數也将在論壇上發布《2021中國房地産行業發展白皮書》，其中将細細回顧近一年來房地産基金行業的變化與趨勢。

與此同時，觀點指數從多維度綜合評估行業内衆多基金團隊，涉及“投、融、管、退”以及影響力等多重研究體繫，發布“2021年度影響力房地産基金品牌”研究成果名單，表彰在2021年上半年表現優異的房地産私募基金。