樓市調查 | 去地産化的京基智農與百億山海禦園

觀點地産網 過去，深圳的打新一族曾流傳這樣一句話：閉着眼買西部新房。這源于深圳西部地區發展早、産業強、配套完善，備受購房者青睐。

7月的深圳，京基智農山海禦園在西部卻沒有掀起大風大浪話題。

而當外界疑惑為什麼京基智農山海禦園又叫康達爾山海上園時，會發現背後的故事更加精彩。

山海禦園的騰挪

京基智農在深圳的新盤並不多，山海禦園一期二期的銷售表現，曾讓不少深圳打新購房者對其三期四期的項目抱有期待。

2021年7月5日，京基智農山海禦園獲批預售，該項目位于深圳寶安區西鄉，幾公里内並無新盤與之競争。而據觀點地産新媒體在施工現場發現，樓體已建成20層左右即将封頂，建設進度接近尾聲。山海禦園售樓中心表示，預計将于2023年3月底交樓。

觀點地産新媒體在施工現場注意到，有一則工程概況告知顯示，工程名稱為"康達爾山海上園（三期）1棟主體工程"，施工單位為廣東吳川建築安裝工程股份有限公司。

在此之前，建築方曾多次更改。

2016年4月康達爾與中建一局分别就康達爾山海上園二、三、四期工程簽署了合同價款為85億元的《康達爾山海上園二、三、四期工程施工合同》，後與中建一局解除合同，同時與廣西建工集團第四建築工程有限責任公司簽訂項目總承包合同。

至于目前的施工單位吳川建安，負責建設過深圳京基禦景東方、京基禦景華城、京基大梅沙喜來登大酒店等多個京基集團的地産項目，而京基集團創始人陳華就是吳川人。

康達爾、京基的"股權之争"俨然成為反收購的樣闆案例，對于為什麼京基蟄伏多年苦心孤詣争奪康達爾股權，當時有不少專業人士認為，京基瞄準康達爾主要是因為其擁有大量低成本土地資源。

其實，更早的時候京基在地産領域就已有一定名氣。

京基打造的總高度達441.8米的京基100，2011年建成時是深圳市第一高樓、中國内地第三高樓、世界第八高樓。當時可謂轟動一時，成為其響當當的名片。

如果說京基100彰顯了多年前京基集團在房地産領域的野心，那麼現在京基智農或許就代表了其多元化業務模式和發展戰略的另一角。

資料顯示，大名鼎鼎的京基100建成同年，即2011年，康達爾獲得了豐富的土地資源。

該公司2011年11月30日與深圳市坪山新區管理委員會、深圳市規劃和國土資源委員會坪山管理局，就坪山新區坑梓街道的兩塊土地征收簽訂了《收地補償協議書》，康達爾将獲得總額7.4億元的補償款。

同時，康達爾與深圳市規劃和國土資源委員會寶安管理局就公司位于寶安區西鄉街道、沙井街道、福永街道的三塊土地的征收和開發簽訂了《收地補償協議書》，公司将獲得總額8600.45萬元的補償款，兩項協議共計8.26億元的補償款。

康達爾僅象征性交納土地出讓金，其中西鄉街道的土地，即為山海禦園項目所在的地塊。

2013年，康達爾官方網站顯示："山海上城整體項目占地面積為11萬多平方米，建築面積約80萬平方米，可售面積達50多萬平方米，預期山海上城銷售額達300億元，為集團未來發展其他産業提供充足的資金流。"

這里所指的山海上城，即後來的山海上園。

事實上，山海上園項目的情況也印證了康達爾的預判。2016年4月份，康達爾披露了一份《深圳市土地使用權出讓合同》，根據合同内容披露，三期、四期地塊成本分别約為1.08、1.55億元，合同限定的計容建築面積分别為不超過8.8萬平方米、16.64萬平方米。

若按照項目三、四期土地最大計容建築面積25.44萬平方米，以及山海禦園目前銷售均價6.94萬元/平方米計算，山海上園項目三、四期的整體貨值最高将達到177億元。

由于寶安區的區位吸引、華師附中、幼兒園的學區優勢、萬科物業的保障、房源多，低積分有機會等因素，山海禦園項目也吸引了購房者的注意。

有山海上園2期購房者表示："小區後面就是鐵仔山，爬爬山是個不錯的選擇，如果選擇的房子位置好站在陽台上看看海也蠻惬意的。小區的總體設計、花園、容積率都不錯，這樣的房子在寶中的話現在的價格可以展開想像的空間吧。"

不過，也有購房者表示，山海禦園項目産權問題将是最大的憂慮。

根據民法規定，房屋産權年限起始日是從開發商取得土地使用權之日開始起算。山海禦園項目産權只有50年，土地使用期限從2013年4月3日至2063年4月2日止，即目前還剩下42年産權，等到項目交房則剩下40年。

但似乎購房者並未因産權時間問題對該項目降低熱情，據觀點地産新媒體向山海禦園售樓處人員了解到，該項目已截止登記，登記人數達到1000人以上。7月14日共有919個意向登記号審核通過參與搖号，而山海禦園住宅獲批預售套數為1457套，均價69480元/平方米。

據山海禦園項目的宣傳圖示顯示，山海禦園項目共6棟樓，分别有三房兩廳兩衛、四房兩廳兩衛和五房兩廳三衛三種，面積有95平、98-101平、101平、105平、112平、132平、139平、141平和175平合計9種。套數最多的是95平、98-101平、101平的戶型，這三種加起來已經占總套數的一半左右，這也體現了山海禦園項目目標群體是剛需用戶的定位。

按照平均100平的面積和銷售均價6.94萬元/平方米來計算，山海禦園如果銷售順利，為京基智農提供百億現金流似乎只剩時間問題。

京基智農的依賴

總的來說，京基智農與京基集團總體産業方向似乎顯得格格不入，核心業務並非京基集團的地産、商業、物業、酒店、文化、金融、餐飲、高爾夫八大産業，而是現代農業。

2020年，京基智農圍繞存量土地進行開發和運營，地産項目快速去化，再次強化了以現代農業為戰略核心業務的布局，這與之前的康達爾也一脈相承。

京基智農實際控制人、京基集團董事長陳華，甚至在2020年5月20日京基智農湛江市徐聞縣生豬産業鍊項目引種投産暨二期動工儀式上，罕見露面並致辭。

除湛江項目之外，2020年5月22日，廣西賀州市人民政府與京基智農簽署《京基智農賀州市年出欄500萬頭生豬全産業鍊項目合作框架協議》，建設總計31條生産線的年出欄500萬頭生豬養殖項目、産能為180萬噸/年的飼料廠項目、屠宰加工項目、倉儲和冷鍊物流項目。

早在2019年7月，京基智農便進一步明确以現代農業作為核心業務的戰略方向，自此之後，公司便開始以"深圳速度"布局廣東、廣西、海南等粵港澳大灣區核心輻射區域，連簽了十大生豬産業鍊項目，涉及總投資約360億元，足見京基對養豬項目的重視程度。

實際上，自京基掌控後，更名"京基智農"的康達爾，主要有四大業務模塊，即現代農業、房地産、金融投資、公用事業。

近期，京基智農副總裁謝永東再度指出："對于房地産業務，公司将僅限于對既有的存量土地以自行或與第三方專業機構合作等形式開發和運營，不再新增其他房地産項目。"

京基智農近年也的确未在京基深耕的深圳地區再拍下新的地塊。

今年上半年，京基首次到廣東肇慶拍下1.8億商住地，将在肇慶高要投資建設農業總部基地，主要建設京基智農農業總部大樓（含農業研發中心）、人才用房及配套設施，總投資6億。

其中，京基智農農業總部約10畝，人才用房及配套設施約41畝，與本次出讓地塊面積基本吻合。該項目總投資13億，建成達産後可實現年出欄商品豬50萬頭。規劃做養豬相關的配套項目。可以看出，京基智農新的地産項目也繞不開更好建設現代農業的目標。

盡管京基智農表現出去地産化的态度，但地産項目收入仍然是不能抛下的依賴。據京基智農2020年年度報告顯示，地産項目收入占全部收入近80%。

母公司京基集團，也享受着地産項目帶來的巨額收益。

京基集團的創始人陳華天性謹慎，從公司初創便奉行"無貸款運營"模式，既拒絕上市，也對融資和合作發展持保留态度，僅依賴自有資金進行滾動開發。當然，當時的京基更看重"悶聲發大财"的舊改項目。

對于手頭保有深圳多個舊改項目的京基集團來說，布心村水圍村城市更新項目、水貝村城市更新項目、羅芳村城市更新項目、蔡屋圍統籌片區城市更新項目、木棉灣片區城市更新單元、上下屋及田心舊村片區城市更新單元、珠光村城市更新單元、沙一村凱嘉酒店後地塊城市更新單元、上梅林祠堂村片區城市更新項目等足夠"消化"多年。

據估算，京基舊改建築面積超過800萬平方米，貨值高達4000億元。這些舊改項目的存在，使得京基集團受制于舊改項目去化相對緩慢的特性，一時間也很難實現快速周轉。

可以說，京基目前即便在地産領域"刹車"，其舊改項目的巨大慣性仍舊存在。而山海禦園給京基智農及時的百億"回血"，也将緩解其他項目的壓力，給予集團更大助力。