羅寶瑜與觀點面對面：未來的可持續發展之路

編者按：一個博鰲，一個行業。

走過逾二十載光陰，博鰲房地産論壇影響並記錄着中國房地産行業發展的歷史進程。

來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常态下，中國地産亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大有不同。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地産企業和行業精英們如何調整與應對？

值此2021博鰲房地産論壇即将召開的時節，觀點地産新媒體一如往昔，遍尋中國地産商業領袖及新生代地産人，講述他們的故事與廣闊視野。

觀點地産網 “嚴格來說我爸爸應該是一代，他是獨立創業的。如果爸爸是一代，我就是二代。”這位瑞安年輕的80後女掌門人羅寶瑜如是說。

近十年，愈來愈多港資地産企業年輕二代三代于商業舞台上嶄露頭角，他們有着更多想法，冀為濃厚家族企業的鎂光燈下，帶領着企業在城市的可持續發展道路上做得更加成功、更加有價值。

1971年，羅寶瑜的父親羅康瑞創辦了瑞安建築公司，自此瑞安集團得以創立，其後進軍上海；改革開放之初，上海在城市改造過程中，有很多老房子被拆掉了，1996年，當盧灣區政府提出“太平橋舊區重建計劃”，要求保護中共“一大會址”周圍兩個街區，邀請羅康瑞參與這個項目的保護工作，羅康瑞答應了。這個舊城區改造的創新項目獲得了巨大成功，“上海新天地”已成為今時今日上海的重要地標，世界二十大文化地標之一。

5月31日上午，觀點地産新媒體到了瑞安于香港的辦公室，與羅寶瑜有了一次面對面交流的機會。

眼前的羅寶瑜身材纖細，時尚而優雅，並散發着獨特氣質，加上一身素色的打扮，輪廓出衆上鏡。

“不好意思，我很怕拍照，所以我比較不習慣。”業内公認非常低調的優秀女性羅寶瑜優雅而不做作，在拍了數張個人照後，訪問便正式開始。瑞房在内地也一直是一家很低調的企業，以它獨特的開發理念引領行業，擁有頗具品質的産品，其在中國重要區域開發的“天地”繫列産品享譽盛名，不過整體團隊相對卻顯得低調。

低調的背後，是非常獨特的規劃。過去，瑞安就是一直強調城市在發展過程中應該傳承和保護城市的歷史文脈和傳統，向世界展示城市自己的文化和特色，今年是瑞安集團50周年，也是新天地的20周年，羅寶瑜指，集團結合城市的發展願景，正在探索如何讓城市的發展更可持續，找到瑞安基業長青的道路。

“我們的規模不算最大，但有做精品産品的能力，我們可以更好的配合政府，提供一些真正的城市解決方案。”

學習是關鍵

羅寶瑜修讀建築學，在加入集團之前，曾于紐約市數間建築及設計公司任職，于2018年獲委任為瑞安房地産執行董事。

身兼上海市政協委員的羅寶瑜，去年初積極谏言政府：打造以大新天地為核心的世界級復合功能都心區，助力上海發展成為卓越的全球城市，在聚集高能級商業的基礎上，實現文化包容與持續創新的可持續城市社區，全面提升區域經濟活動的核心競争力。

“中國作為強大經濟體，需要有一個全球化的城市，亦需要一個全球金融中心，上海可以扮演這個角色；而于上海十四五規劃中，亦首次開放人口限制，即：針對人才引進落戶。”羅寶瑜認為，這對未來城市的發展是非常關鍵的。

談到上海未來的發展，羅寶瑜亦相當興奮：“上海的定位就是全球卓越大都市，因此未來要吸引的不止是全國的人才，而是吸引全球最好的人才過來，在這邊生活、工作，並引入更好的産業。”

所以，瑞房20年前就提出了在城市中心打造集“生活、工作、休閑和學習”為一體的綜合性社區理念，新天地項目成為了中國城市更新的經典之作。我們也希望能不斷提供順應城市發展趨勢推動城市建設的好作品，打造綠色健康的生活方式，可以讓上海吸引更好的人才進來，這樣才可以助力上海成為卓越的全球城市。

事實上，過去新天地的開發模式就已表明，城市改造存在着一種可能：文化、歷史和商業可以很好地融合。

以新天地太平橋項目為例，在1997年做規劃的時候，就是把住宅、公共空間、商業、生活的配套都聚集在一起，是以一個可持續發展的理念，以人為本的設計規劃打造出來的。

因為疫情，這些生活方式、工作的方式也有很大的改變，未來在可持續發展上面，提供一個不但綠色而且健康的工作場景、生活場景，人們追求的已經不只是有一個工作場所那麼簡單。

“我覺得未來的辦公、居住、商業都會越來越融合，這些邊界已經越來越模糊了，包括咖啡廳也可以辦公，在公園也可以上網。”羅寶瑜相信，必須要不斷地創新，自我叠代，伴随着城市的成長，提供一些城市及人民需要的公共空間或者解決方案。

“在新的商業格局上，我們做了一些新的嘗試，不是所有都成功了，但是在這條路上學習了很多”。

雖說是企業掌門人，又是母親，但整個訪問過程中，羅寶瑜話題一直都離不開“學習”這個關鍵詞。

“有太多要學習的空間了，要自我提升。”她說，原本在5月時就計劃要去上海，安排了與很多剛畢業的學生見面。

“他們帶我去看他們喜歡的地方，看他們關注的平台或者品牌到底是什麼，現在消費的習慣怎麼樣。我覺得這個可以引導我們未來投資決策和産品設計，所以必須要學習。”可惜，最後還是因為疫情取消了。

“中國的消費體繫非常獨特，相比全球其它國家更年輕化，現在年輕人的消費力非常強，中國高端消費者比起全球其它國家高端消費的年齡段年輕好多。”羅寶瑜表示，他們也做過很多年輕人的調研，發現他們更想找到代表自己更個性化的一些消費場所，所以，打造結合當地城市資源和中國文化元素的文化社交目的地可能是未來新天地的一個方向。

“現在中國市場發展得非常快，客戶的要求也在變化，所以我們必須繼續努力才跟得上。”羅寶瑜進一步指出，要領先于市場，也需要繼續嘗試、繼續創新。

她相信，可持續發展對未來國家和公司的發展都非常關鍵，而瑞安亦一直非常強調可持續發展，“打造一個綠色、健康的社區，一直是我們的責任。IWBI将全球首個WELL 健康社區銀級認證頒給了上海新天地。”

未來的道路

羅寶瑜畢業于麻省韋爾斯利學院建築學，從她打造上海總部的理念，相信已可了解到她對每個細節的執着及知微見着。

據羅寶瑜介紹，瑞房上海的總部剛好一年前裝修完，並取得了Well的鉑金級認證，項目旨在為員工提供綠色和健康的辦公環境，整個氛圍也是圍繞鼓勵員工有更多交流、溝通的機會，項目為員工提供了更靈活的辦公空間和辦公設備，給員工一個舒适休閑和健康安全的地方，将公司文化元素較好地融入到了總部改造項目的每一個細節中。

“現在我們拿走了以前的一些高層的房間、隔斷，包括我自己也沒有辦公室，跟大家坐在一起。我們要營造並保持更透明、更平等的溝通方式，打造一個平等、開放、高效和協作的辦公環境。”

瑞安房地産在國内發展多年，注重對當地年輕人的培養，通過我們的“管理培訓生”以及“優才計劃”，培養出了很多非常優秀的業務領軍人。

“人是我們最重要的資産，人才是企業發展的最大資源。”。羅寶瑜指，公司每年的管培生招聘都是由她和管理團隊一起面試。“要有同樣價值觀、同樣理念的團隊，才能長期運作下去，因為我們所有的投資都是非常長線的。”

現在瑞安很多高管都是由管培生出來的，即從管培生MT再做到MC，再做到高層管理。“我們的建築業務今年在香港有50年了，瑞建有一個副主席，公司成立第一年就進來了。”羅寶瑜略帶自豪地說：“我們每年年會有一個小的儀式，就是授予員工服務20年、30年、40年的金牌。”

羅寶瑜指出，公司現在推出的可持續發展5C的戰略規劃中，其中一個C就是對員工的關懷。她相信，在員工的個人發展路徑上，不僅是關注員工自身的職業發展，更要注重其個人的綜合素質的培養，才會幫助員工成為一個對社會有貢獻的人，可以回饋社會。

瑞安雖然是一家港資企業，早在三十多年前就已到内地發展，是最早進入内地的開發商，2004年将總部設立在上海，“我希望我們能秉承瑞安多年來深入了解城市的歷史文化和自然資源，配合政府促進城市的發展。疫情前我每周都會去上海總部，之前也在上海住了好幾年。”羅寶瑜認為，房地産是一個對本地化要求較高的行業，不能遙控做出脫離于當地市場的的決策。

正因為是整體規劃綜合社區的開發和運營，過去瑞安房地産的周轉率慢，負債較高，羅寶瑜對此也有自己的認識。

“我們商業資産的比例占一大半，達到了55%，與同行相比，雖然我們的周轉率不高，但是我們打造的都是城市的地標和可持續發展的城市社區。”羅寶瑜指，公司自我檢讨了一段時間，她覺得瑞房也必須要找到一個更好的平衡，把周轉率提到一個更合理的水平，對股東的回報也要适當提升。

近年采取了輕資産戰略，公司财務狀況穩健，使瑞安能進一步發揮公司品牌和商業運營的優勢，與合作夥伴強強聯手，尋找未來更多的投資機會。瑞房去年與高富諾集團成立了一家合營公司，雙方各持有50%權益，收購了位于江蘇南京秦淮區漢中路的南京國際金融中心。

羅寶瑜指，現在全球都看好中國市場，未來還會有很多新的潛在投資機會，但最關鍵的是現在一線城市競争非常激烈，所以怎麼找到最好的開發項目是最重要的。

目前，瑞房于上海、武漢、佛山、重慶等重點城市發展大型的綜合型城市核心社區，羅寶瑜指，未來仍看好上海以及長三角強二線城市包括武漢和大灣區。

羅寶瑜分享說：瑞房一旦進入一個城市，都希望深耕這個城市。瑞安深耕上海30多年，在商業的組合來看，瑞房已經成為上海最大的私營商業物業業主之一。她表示，瑞安繼續看好上海作為國際大都市的發展前景，未來将繼續配合上海市政府，助力上海成為卓越的全球城市。“大新天地”方案已經寫入了上海市政府的“十四五規劃”。

不過羅寶瑜坦言，目前内地商業地産短期内是有過剩的。長期來看，要赢在精細化管理和産品内容。其實所有事情就是要以客為本，貼近目標客群的需求，提供需要的場景、環境或者服務。

羅寶瑜亦承認，短期内上海在辦公方面租金的壓力是有的，因為疫情過後很多公司特别是國際公司進不來，或者有收縮的壓力，但是她長期還是非常看好上海作為國際金融中心的定位。

“無論如何今年一定會回去上海。”羅寶瑜慨歎疫情期間沒辦法回去上海，並形容2020年是最長的一年。

“工作之外的時間就是給了孩子，當了媽媽以後，也是不斷地學習，不斷地自我提升，做好他們的榜樣。”羅寶瑜微笑着說：“爸爸對我的要求，是追求瑞安精神，就是盡善創新、誠信謙勤，這種價值觀也是可以傳承的。”