司徒默與觀點面對面：博楓，低調運營者

編者按：一個博鰲，一個行業。

走過逾二十載光陰，博鰲房地産論壇影響並記錄着中國房地産行業發展的歷史進程。

來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常态下，中國地産亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大有不同。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地産企業和行業精英們如何調整與應對？

值此2021博鰲房地産論壇即将召開的時節，觀點地産新媒體一如往昔，遍尋中國地産商業領袖及新生代地産人，講述他們的故事與廣闊視野。

觀點地産網 一身精致的西裝，笑容親切，我們在博楓總部會議室見到了司徒默（Stuart Mercier）。

這是我們與他的第一次見面，和博楓資産一般，作為博楓資産管理公司董事總經理兼中國區負責人的司徒默，也一直保持着低調的作風。

博楓資産是全球規模最大的另類資産管理公司之一，全球資産規模達到6000億美金，其中100億美金在中國，專注于房地産、基礎設施、可再生能源以及私募股權領域。

從2014年進入上海，司徒默見證了博楓在中國的8年發展時光。從最初的3人開荒團隊到如今總部超過140人、全國共500人的規模，博楓一步一個腳印，一直在不停前進。

不同于同行買進賣出的快節奏，博楓是堅定的長期主義者，更加關注長期的發展而非短期的投資收益，“有耐心地投資”，在邁進存量時代的中國當下而言，這份對于投資+運營的堅持，被廣為關注。

博楓資産來自加拿大，在世界30多個國家都有投資拓展團隊，超過15萬的員工，對主要國家市場的發展有着深刻的了解。

談話期間，司徒默向我們講述了博楓對中國市場的看好，指出中國将是博楓重點關注的市場：“中國作為全球第二大經濟體，博楓在中國的布局和占比也希望能夠達到第二大的水平，這就是我們的目標。”

當下是好時機

司徒默作為博楓中國區負責人，2014年從香港搬到上海。在這8年的時間里，他對機遇的判别越發敏銳。

基于對外部投資環境的敏感與對博楓基因的深刻認知，司徒默認為當下對博楓是非常好的時機：“從内部來說，博楓已經在中國的市場上做好準備了，通過我們8年的成長，我們有自己獨特的特性。”

此外，中國内部的一些政策，比如雙循環、刺激消費等，也讓司徒默希望可以通過博楓的專長來達到國内消費持續增長的需求。

事實上，博楓一直非常看好中國和大中華地區市場的發展，目前在中國投資有100億美金的規模，但在司徒默看來還遠遠不夠。他指出，之後的戰略是要确保在中國持續性發展，匹配到中國經濟在全世界經濟的地位。同時博楓也希望作為一個企業能為當地經濟帶來更好的發展，與業務發展實現雙向增長。

目前，博楓中國區主要關注房地産的三個領域：辦公樓、零售和工業物流。自2014年成為中國新天地的基石投資者開始，博楓就深刻意識到中國經濟和市場未來的發展潛力。

特别是新冠病毒席卷全球，給各個國家的經濟與生活帶來了巨大影響，零售業、酒店業在北美更是遭到了重創。但是，中國抗疫帶來的經濟復蘇讓博楓看到了零售、酒店資産的希望。

“在中國，我們可以看到随着經濟的復蘇，包括疫情得到很好的控制，疫苗快速接種。可以幫助我們實現業務的增長，從中看到很多投資的機會。”而博楓早早的布局，也讓他們較其他外資競争對手抓住更多機會，有更強的執行力。

在當今利率走低的環境下，司徒默認為持有資産是一個很好的投資渠道。而全球零碳化的趨勢也給新能源業務帶來了更好發展前景。

随着中國“一帶一路”在新能源方面的政策傾斜，博楓也會加大投資，合理運用資本創造更大的收益。

2018年，博楓與普洛斯設立了一家合資公司，專注于屋頂分布式太陽能，使用普洛斯物流倉儲空間打造一個分布式太陽能電網。

作為一個全球化的企業，博楓對後疫情時代有着自己的了解。從中國的經驗來看，未來線上線下融合将是商業地産新的消費模式。線下體驗不可取代，如何制造出獨特性會是關鍵。

而線上的流通離不開物流和倉儲，随着電商需求不斷增大，更加便捷的物流和高質量現代化的倉儲也蓬勃發展，因此物流地産也一直是博楓關注的重點之一。

“中國對物流倉儲需求的增大，尤其是高質量、現代化的物流倉儲的需求增大，對我們來說是一個絕佳的機會。”

既是投資者，亦是運營者

作為一個經歷了120年風雨的企業，博楓在漫長時光中早已發展出屬于自己的一條獨特道路，不論是在人才團隊還是投資項目上，都更注重長期的發展運營。

在司徒默看來，博楓不僅是一個投資者，也是運營者。

親手将中國團隊從3人擴張至500人的司徒默，向我們總結博楓的特點。他認為，區别于競争對手，博楓的關鍵資産其實是“每位員工”，幫助博楓一起更好地升級資産，從而得到更大的價值。

“我們專長在運營，我們的員工有主人翁意識，他們會從自己的角度出發把商場做得更好，這也是我們對待投資資産的态度。”

司徒默在建設團隊時一直希望能夠“以人為本”，注重企業的文化和員工發展，招聘更多年輕有活力的人才加入團隊。他指出：“資本固然很重要，但是所有資本都是靠人才來運營的。”

随着博楓中國的不斷成長，司徒默也一直在精心培養團隊和創造機會，而高于同行的待遇也讓博楓對有實力的年輕人有着更多吸引力。

博楓的全球人才儲備，也給中國本地員工帶來不一樣的學習經驗。利用全球化的優勢和信息優勢搭成橋梁，博楓的員工可以随時和外國員工進行充分的交流和互相學習，不斷優化管理經驗，讓中國的團隊始終擁有全球化視角，領先行業一步。

在項目層面，比起同行有名的“buy、fix、sell”機會投資模式，博楓一直在非常有耐心地投資未來。

司徒默強調，比起直接收購一個優質資産，博楓更希望将一個具有潛力的資産通過運營專長進行升級。所以博楓在每個項目都會進行自己的判斷，具體項目具體分析，實現精準投資。

除此之外，博楓非常關注項目運營的細節，這是為投資者帶來更大收益的關鍵。司徒默向我們舉例：“比如我們把洗手間的用戶體驗做到極致，通過這些細節吸引更多人到商場來，同時提升店鋪銷量，增加租戶留存率。”

以博荟廣場為例，考慮到上海零售市場的同質性後，博楓分析消費者需求，通過獨具特色的品牌計劃使得該項目自成一派，成為魅力地標。

與此同時，博荟廣場的大空間和花園設計以及品牌帶來的獨特性體驗，也吸引了一批年輕消費者，讓他們更加關注線下體驗，這也讓博楓在面對電商沖擊時，可以更加遊刃有余。

司徒默對未來零售業尤其是線下店的發展持積極正向态度，他認為線下店一直在人們生活中扮演非常重要的角色，尤其是一些不可復制的線下店體驗，是不會被取代的。

但同時，司徒默也認為線上線下體驗的結合非常重要。他以盒馬為例，指出這種新的消費模式在全球範圍内的需求都在增加，這也是疫情帶給傳統零售新的方向。

6月初，博楓繼續加碼中國的商業布局，以89億人民币收購麥格理、阿布紮比投資局旗下五個購物中心資産包，項目分别位于上海、北京、青島、西安、重慶。

作為外資企業，博楓在中國也非常注重合作發展。

博楓在物流領域就與普洛斯成立了合資企業，為普洛斯的物流倉儲提供太陽能可持續新能源的支持。

在地産領域，博楓全球投資運營方面的長足經驗也讓其成為一個能力強大又包容的獨特合作者。

司徒默回顧博楓的發展，認為作為全球化企業，有能力做更多，但亦不是面面俱到，有些業務和事情可能其它公司做得更好。

因此博楓的願景是希望找到這樣的公司進行合作，以創造更大的價值。

“這樣的合作模式，讓我們有更多機會在中國市場上更好地發揮自己。未來不只是新能源業務，我們其它業務也會采用這種模式，對我們和合作夥伴來講都是1+1＞2的。”

以下為觀點地産新媒體對博楓資産管理公司的董事總經理兼中國區負責人Stuart Mercier（司徒默）先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：房地産是博楓資産管理的最大領域，能否談談您對博楓未來的預期？

司徒默：我先簡單介紹一下博楓，我們在全球有超過6000億美金的在管資産規模，其中房地産規模已經占到了2000億美金，同時還有一些關于可再生能源，包括私募股權和基礎設施的投資。

在我們的6000億美金的資産規模里面，目前只有100億在中國，這個規模還是太小了。我們之後的戰略就是要确保在中國的持續性發展，可以匹配到中國經濟在全世界經濟的地位。

現在可以看到，當下對博楓是非常好的時機。從内部來說，博楓已經在中國的市場上做好準備了，通過我們8年的成長，有自己獨特的特性，其中一個最重要的特性就是我們既是這個業務的持有者，也是運營者。

博楓一直認為，員工是我們成長的根本，在8年前剛在中國開始運營的時候，我們辦公室只有三個人，經過這8年的成長，已經有超過140人的專業團隊，如果算上所有整體運營項目上的員工，已經超過500人，這樣的成長路徑顯示了博楓在中國的快速成長。

另外我們看到當下的機會，由于中國内部的一些政策，比如說雙循環，還有刺激消費的政策。我們也希望能夠快速成長起來，能夠通過我們的專長來達到國内消費持續增長的需求。

觀點地産新媒體：您談到管理的規模6000億美金，在國内只有100億，有計劃在多長時間内擴大到多大的規模嗎？

司徒默：在這里我可能需要引用我們全球CEO的一句話，中國作為全球第二大經濟體，博楓在中國的布局和占比也希望能夠達到第二大的水平，這就是我們的目標。

觀點地産新媒體：今年新冠疫情不是很樂觀，博楓對此有什麼看法？

司徒默：新冠病毒對經濟或者人的生活有正向的也有負向的影響，我們可以看到零售業、酒店業在北美遭到了重創，但是由于中國的抗疫讓我們的零售和酒店極快地復蘇。

經濟影響方面，各國中央銀行都做出了非常迅速的反應，包括降低利率等舉措來幫助經濟的復蘇，增長的資本可以流向一些可以幫助他們獲得更大收益的項目。

現在中國已經在快速復蘇，美國和歐洲也即将進入到快速復蘇期，美國和歐洲已經在底部待了很長時間，我們相信增長速度會非常高。

從全球的角度我們也看到了很多的機會，尤其是在中國，我們可以看到随着經濟的復蘇，包括疫情得到很好控制，疫苗的快速施打，從中看到很多投資的機會，可以幫助我們實現業務的增長。

作為一個全球化的企業，博楓擁有超過15萬員工遍布全球，這些員工可以讓我們實時掌握當地市場的動态，随時了解當地市場的發展取向。

後疫情時代的零售、商場、辦公樓是什麼樣子？作為一個全球化的企業，博楓可以幫助我們看到全局。

觀點地産新媒體：在中國人眼里對黑石、華平的認知比較高，博楓在業内的名聲比較大，但是在社會上還是比較低調的，想知道博楓在管理上有哪些特點？

司徒默：我們不僅是一個投資者，我們也是運營者。

博楓已經有超過120年的歷史，在這120年的發展歷程中，不僅只是針對某一項業務做一個單純的投資，我們是希望拿到這個項目之後，把資産進行升級。

我們區别于競争對手的，主要是我們15萬員工都是關鍵資産，他們會幫助我們更好地升級資産，從這個資産中得到更多價值。我們的員工在當地做一個項目，除了會有一些本地人才支持之外，還會利用全球化的關繫、信息、專家來幫助一起進行資産的升級。

我們一直更注長期的發展，而非短期的投資收益，一直是非常有耐心地投資，希望投資未來。

第二是我們有很好的運營思維，希望通過運營升級資産，把這個資産做得更好。因為專長在運營上，我們的商場所有員工有主人翁意識，會從自己的角度出發把這個商場做得更好，這也是我們對待投資資産的态度。

觀點地産新媒體：博楓不僅是有寫字樓，還有零售、物流，不動産方面除了這三種業态，是不是還會擴大到其它的業态？這三種業态中哪一類是最具有投資價值的？

司徒默：首先我們這三個業務是在同步發展的，從小體量做起，現在也是在高速發展期。

我們在投資的時候，針對具體的投資項目來判斷，主要關注細節和回報表現。比如說有兩家商場，一家的租戶和管理各個方面條件都很好，另外一家表現一般，這種情況下顯而易見知道要選哪一家。但是我們希望能夠發揮我們的運營專長，如果拿到了一個表現一般但具有潛力的項目，能夠用運營讓它提升一個等級。

例如2019年收購的博荟廣場，我們通過改造和運營的手段升級，實現高出租率，現在這個項目的運營情況非常好。

辦公樓這一塊，我們在去年達成了第二大的辦公樓租賃交易。

觀點地産新媒體：博荟里面很多品牌都比較另類，不像其它商場一樣是大衆的品牌，博楓的招商有什麼特色？

司徒默：我們挑選的所有時尚品牌都有一批忠實的用戶，而且非常年輕。

我們想為所有消費者創造一種體驗，而這種體驗是不可被其它商場所復制的，包括餐廳也是如此。

我們希望消費者願意來到這個商場進行消費，給他們帶來的體驗也是獨一無二的。

觀點地産新媒體：博楓希望大家把消費體驗放到線下，是不是電商對博楓的零售物業沒有太大沖擊？由于電商的發展，物流這一領域也有爆發式的增長，博楓對此有什麼計劃和調整？關于REITs有什麼動作嗎？

司徒默：物流一直是我們關鍵的投資方向之一，我們在中國和全球物流上有非常大的投資。

随着電商需求不斷增大，大家對物流倉儲的需求也會增大，都希望有更自動化的物流倉儲，能用越來越多機器人。中國對物流倉儲需求的增大，尤其是高質量、現代化的物流倉儲需求，對我們來說是一個絕佳的機會。

我們對未來的零售業尤其是線下店的發展态度還是非常積極正向的，線下店一直會在人們生活中扮演非常重要的角色，這些不可復制的體驗在線下店都是不會被取代的。

有個非常好的例子就是盒馬，線上線下一起創造了一個新的消費模式。随着消費模式的進步，全球對這種消費模式的需求增多，我們在其它地方也可以看到這種消費情況的産生。

REITs是我們比較重視的一種投資模式，已經發過也投過一些REITs相關的産品，對我們來說是很好的機會，我們也希望中國未來能有跟其它市場相關的舉措。

觀點地産新媒體：倉儲方面會加大跟普洛斯、萬緯、京東、順豐的投資和合作嗎？在冷鍊這一塊會不會加大投資？

司徒默：我們一直非常歡迎和這些企業的戰略性合作，可以達到雙赢的目標，包括之前提到的普洛斯，和我們成立了一個合資企業，專注在屋頂分布式太陽能方面，會在他們的物流倉儲屋頂上建造一些太陽能闆進行發電，到明年發電量能達到1GWh。

觀點地産新媒體：最近收購的5個城市購物中心資産包是基于什麼考量？在挑選區域或者城市方面有什麼標準？

司徒默：我們一直希望能夠專注在項目上，通過更好的管理來使這個項目升級，也希望通過專注在運營細節上面，包括如何把這個項目通過各方面的情況、各方面的細節來運營得更好，為我們的投資者賺取收益。

舉幾個具體的例子，比如說我們怎麼降低商場運營的成本，怎麼提升我們給客戶帶來的體驗。

觀點地産新媒體：剛才談到人才優勢，博楓的團隊全部是本土化的嗎？

司徒默：我們大多數的員工是本地的，當然也有一些外國人，能夠幫助我們連接全球業務時起到橋梁的作用，也能幫我們獲取一些國外其它地區或國家的資源。

我們可以從對方身上學到管理經驗，外國員工也可以從本土同事身上了解中國業務的情況。

在人才方面，如果有優秀的人才，我們都願意吸納，也願意給予高出同行的待遇。我們一直希望能夠招募到一些年輕有活力的人才加入公司進行培養，博楓也可以在成長過程中為這些年輕人創造更多的機會。

觀點地産新媒體：博楓跟黑石在英國聯手做一些項目，您認為一個共同成長的優秀合作夥伴是怎樣的？現在資金比較多，博楓是不是會加快收購一些資産？

司徒默：對于一個好的合作夥伴來說，我們最看重的是對方可以帶來什麼額外價值。作為一個全球化的企業，博楓實力雄厚，但我們也不是所有事情都能做到，有些業務其它公司會做得更好，我們就希望找到這樣的公司來一起創造更大的價值，實現雙赢的局面。

我們一直非常願意和合作夥伴進行合作，尤其是新能源領域和普洛斯的合作，這樣我們也有更多的機會在中國市場上更好地發揮自己的優勢，未來我們其它的業務也會采用這種模式，對我們和合作夥伴來講是1+1>2。

觀點地産新媒體：博楓有一個著名的逆向投資理論，中國現在都還處在向上成長周期，逆向投資理論在中國成立嗎？

司徒默：我們投資關注兩個要素，一是可能的情況下進行逆向價值投資，另外一個是可以創造價值的項目，我們希望找到二者兼有其一的項目。

目前在中國線下並沒有很多符合逆向投資理念的機會出現，但我們會一直關注在運營方面通過細節創造價值的項目。同時也會加大對零售、辦公樓這些在當下相對非熱門項目上的投資。

觀點地産新媒體：今年是您加入博楓第10年，這10年您覺得博楓在國内的表現如何？

司徒默：博楓這10年的發展非常迅速，也非常優秀。博楓有很好的領導團隊，而且有一個非常好的定位和對未來的期望。

在當今利率低的經濟環境下，擁有資産是一個很好的投資渠道，全球零碳化的趨勢和可再生能源業務發展前景也是非常可觀的，博楓可以合理運用資本幫助投資者創造更大的收益。

觀點地産新媒體：内地現在很多開發商也想轉型做資管公司，您會給他們什麼建議？

司徒默：我一直認為是要以人為本。作為一個資管公司，資本很重要，但文化更為重要，博楓一直以來成功的關鍵之一就是擁有一個非常好的專業團隊。

我最基本的建議就是專注人才培養，資本固然很重要，但是所有資本都是靠人才來運營的。

觀點地産新媒體：博楓一直在中國都很低調，您會改變博楓的文化嗎？會适度的高調一點嗎？

司徒默：我們在中國一貫秉承低調的做事風格，不管是在過去還是在未來，都希望用資産表現來說話，未來會在市場上有更多動作，但依然會保持一個非常低調、用事實說話的态度。

觀點地産新媒體：如果給博楓一些標簽，您希望用哪些形容詞？

司徒默：低調、有一致性、有創造力。

觀點地産新媒體：您怎麼平衡工作和生活？

司徒默：我覺得自然就好，首先我很熱愛我的工作，同時我也很關注維護和家人、朋友的關繫。

從這次疫情中我也感受到世事多變，和家人之間有一個強烈的紐帶是很重要的。

我的業余生活最喜歡做的事情就是去看看女兒踢足球，帶着家人在家附近走一走、逛一逛。