解局 ｜奧園舊改插旗

觀點地産網 在舊改上重倉珠海的奧園，如今将旗子插到了地産總部深圳。

8月16日，深圳公共資源交易中心發布《深圳市龍崗區吉華街道松元頭貴坑片區城市更新項目成交結果公示》，确認深圳中建源實業有限公司為該項目合作方（根據工商信息查詢，該公司大股東為奧園集團）。

據觀點地産新媒體了解，深圳市龍崗區吉華街道松元頭貴坑片區城市更新項目位于深圳市龍崗區吉華街道聯布北路，拆除範圍用地面積為40,136.30平方米，可建設用地面積為23,624.50平方米；根據測繪報告，項目地上建築物面積共77,174.18平方米，其中廠房建築面積57,006.17平方米，私宅建築面積20,168.01平方米。

本次更新範圍内集體土地面積為26,964.73平方米，其中城中村用地4,315.29平方米，舊屋村用地6,701.45平方米，歷史遺留違法處置用地317.34平方米，未完善征轉手續用地15,630.65平方米，其中，678平方米的57.6%（即390.53平方米）為布吉鎮獸醫衛生防疫檢疫所所有，則招商方完全享有權益的土地面積為26,574.20平方米。

集體廠房建築面積為22,035平方米，其中，1315平方米宿舍57.6%（即757.44平方米）為布吉鎮獸醫衛生防疫檢疫所所有，則招商方完全享有權益的廠房建築面積為21,277.56平方米。

根據價值評估，26,964.73平方米土地評估為4.73億元，土地地面單價為17553元/平方米，而招商方完全享有權益的土地評估價值為4.66億元；招商方完全享有權益的廠房（宿舍）和臨時建（構）築物總價值1.52億元。

這也一貫符合奧園舊改項目的開發特點，包括微型改造、城中村改造、舊廠改造、老舊小區改造，其中就将承擔許多城市配建設，如學校、醫院、各類場館等等。

事實上，早在奧園地産在2019年将總部搬遷至深圳之前，其已在鵬城布局，只是那時尚未涉及舊改。

資料顯示，2016年4月，中國奧園正式布局深圳，以22.9億元收購深圳一住宅項目70%權益，並打造成奧園翡翠東灣項目。2017年，中國奧園再以9.85億元收購位于深圳光明新區的峯荟花園項目及峰荟時代科技中心，持續加碼深圳市場。

而作為“資深”舊改房企之一，奧園在舊改方面的版圖主要集中在大灣區，而珠海更是其舊改集中地。

據觀點地産新媒體了解，截至2020年12月31日，奧園擁有逾60個不同階段的城市更新項目，預計額外提供可售資源約人民币6,730億元，其中大灣區占比97%。另有報道指出，在奧園全部舊改項目中，珠海項目占比近三分之一，奧園也是珠海最大的舊城改造房企之一。

目前，奧園已在珠海開展約10個處于不同發展階段的“三舊”改造項目，如已确定為珠海翠微村、聯安村舊村改造項目開發企業。另與珠海的關閘村、高沙村、水翁坑村等地方簽訂前期改造合同；鞍蓮路、平沙奧園廣場等舊城改造項目。

其中，奧園在珠海的珠海奧園學苑壹号（即翠微村城市更新項目），占地面積約34萬平方米，總建築面積約170萬平方米，總貨值約220億元，是珠海目前舊改體量最大的項目之一。修復殘破，建築保護用地面積就達1.6萬平方米。

奧園曾對此表示，集團對該項目改造規劃提出原址保留部份古建築，重建翠微古村“七街七里一條巷”，繼承和保護當地文化，又将旅遊開發、商業運營運用到舊村改造中。

奧園的這種舊改思路也恰好與近日住建部所頒文件的内容相合。住房和城鄉建設部近日公布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。

征求意見稿提出，嚴格控制大規模拆除，除違法建築和被鑒定為危房的以外，不大規模、成片集中拆除現狀建築，原則上老城區更新單元（片區）或項目内拆除建築面積不應大于現狀總建築面積的20%。鼓勵小規模、漸進式有機更新和微改造，提倡分類審慎處置既有建築。

政策的落地，勢必會影響部分拆遷工作，影響城市更新進度。對于一些大多是舊村舊城改造的城市更新區域來說，更是如此，例如珠海。

另悉，奧園将舊改旗子插到深圳，和其擴大一二線布局的做法一致，或許還将影響以後在毛利率上的表現。

2020年奧園年報顯示，毛利率出現了一定的回落。奧園對此表示，“毛利率的下降也是一個策略和調整的過程。2020年奧園在一二線城市的占比持續提升。尤其是2020年新增土地方面，一二線城市的占比提升幅度非常大，在此過程中，我們加大了三四線和五線城市的去化，價格也有一定的讓利，短期内對毛利産生一定的影響。長遠來看，城市層級提高之後，毛利率也會提到比較高的位置。”

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