商業地産半年發展圖景與轉型力量

回顧2021上半年，“三道紅線”帶來的債務限制、一線城市長期高增長供應帶來的空置率高企、線上經濟的持續影響，都讓國内商業地産開發商的發展不斷分化。

與此同時，也給資産收並購帶來很多機會。對于持有大量資金的中外資管機構來說，上半年大宗交易的火熱反映了他們對中國傳統商業地産市場的期待，同時新經濟領域如數據中心、物流地産等也廣受看好。

在新冠疫情的沖擊下，雖然2020年一季度全球資管機構均出現了不同程度的虧損，但是貨币放水帶來的股市回暖讓投資組合在第四季度均有不同程度的升值，機構們亦加大了退出力度。在全球經濟下行中，中國經濟首先得到穩定恢復，商業地産更是發展穩定，成為資管機構們首選的投資市場，上半年外資成立亞洲基金收購中國物業時有發生。

随着這些體量巨大的美元基金開始重倉中國資産，無疑加劇了國内投資機構的競争。可以預見，2021年的商業地産行業将會在資管機構們的助力下獲得更好的發展。

股權融資利好，外資、險資商業地産投資活躍

2021年上半年，信用債違約事件屢見不鮮。在開發商們迫切需要融資之時，“三道紅線”卻讓市場不斷降溫。當前，在去杠杆政策的重點推行下，開發商為減少有息負債規模必須進行轉型，不少企業開始探索輕資産模式，更多的則是轉向了資金充足的資管機構尋求股權合作。

房地産私募基金依靠豐富的資産投資、金融運作和運營管理經驗，對不同合作方、不同類型項目做到有效管理，提升資産價值。在重資産的商業地産行業，其地位越來越不可忽視。從國際發展趨勢來看，房地産私募股權基金也是機構投資人的重要資産配置方向。

回顧上半年，熱點商業地産大宗交易占比較大的為北京、上海的寫字樓，而新經濟如數據中心、物流園區等也增長迅速，成為投資布局的重要領域。上半年，最大筆交易為平安人壽收購的凱德旗下6個來福士購物中心的部分股權，交易總金額達到330億元，創疫情來最高紀錄。

實際上，随着國内保險行業的保費收入以較快速度增長，保險企業的資産管理和資産配置需求也在不斷地增長。作為資産配置的較好選擇，優質商業地産項目特别是一線城市核心區的穩定收益物業也就備受歡迎。

上述來福士的交易，對于收購方平安而言，項目可以提供較為穩定的現金流，資料顯示，即使是在疫情期間，來福士項目出租率仍保持在 90%以上。

而凱德做為資管機構，經過長年精心運營給來福士的資産和品牌都帶來了巨大升值。本次出售項目均為運營4年以上成熟期核心項目，部分運營時間更是超過10年。進入成熟期後出售部分股權實現退出，這也是凱德的商業運作模式。借由這6個購物中心，凱德實現資本回收近百億，能夠更好的深耕中國的新經濟市場。

凱德這一舉動成功實現了“投融管退”的最後一步，此外還借助平安人壽的國資背景進一步打開了中國的合作渠道，對未來的擴張帶來更多益處。而且交易完成後，凱德将繼續負責項目的運營與資産管理輸出品牌，收取固定管理費用和部分股權收益，對一心發展輕資産管理的凱德來說，是實現公司轉型投資策略的重要一步。

除險資外，外資也給大宗交易市場帶來了不少標志性項目。領展、博楓資産、黑石等具有成熟運營經驗的著名外資機構紛紛出手接盤，境外投資者對中國商業地産的信心高漲。

以博楓資産收購的麥格理資産包為例，此次資産包内五個購物中心均位于中國一線及二線城市核心商圈，其中上海悅荟廣場位于南京東路，基匯資本在2006年以9億元收購，随後對項目進行更新改造，並在2012年12月以24億元轉手給麥格理集團與阿布紮比投資局的合資公司，項目年收益率達到18%。

時隔9年再轉手，擅長長期持有、運營資産的博楓資産會給項目帶來怎樣的發展前景，值得市場關注。

輕資産運營轉型，商管公司占半壁江山

上半年共有127個購物中心項目入市，總體量超過1152萬平方米，6月單月新開業43個項目，數量及體量均達到上半年新高。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數監測的重點購物中心運營商中，萬達擴張迅速，僅6月單月就開業10個萬達廣場，其中過半項目為輕資産輸出。

據了解，萬達計劃2021年開業萬達廣場50個，其中輕資産34個，占比68%，目前來看正在穩步推進中。

龍湖也簽約了重慶日月光中心廣場，主要負責改造和運營，對項目進行硬件和軟件升級，與出資方共同打造旗艦級天街。此外，還宣布将與華僑城合作開發，拟打造建面不低于14萬平方米的蘇州第五座天街。

目前來看，在輕資産發展道路上，不同企業的選擇有所差異。但總的發展趨勢仍是朝着科技賦能、線上渠道和線下體驗融合等方式來提升品牌價值。

在住宅領域和融資渠道受限的時代，房企紛紛成立商業輕資産管理平台，而對于輕資産模式來說，資管能力尤為重要。存量商業資産如何改造、盤活、持續經營、精準對標客戶需求，都是對運營能力的重大考驗。

縱觀商業地産行業，商管公司逐漸占據半壁江山，行業從持有運營的重資産模式向輸出運營服務的輕資産模式轉型成為必然趨勢。

但與此同時，沒有強勁的運營能力，輕資産模式也很容易受制于合作方，所以目前市面上占據主流的多數還是大型房企拆分出的商管子公司。有着母公司持有的大量資産作為基石，才能進一步向第三方項目拓展。這也從側面說明了我國商管企業的輕資産運營能力還有待加強。

新的模式、新的賽道已然鋪陳，優勝劣汰中總有不少出衆的企業演繹精彩的商業故事，而未來，屬于商業的機會在哪里？由此，2021觀點商業年會今年繼續于上海與各地嘉賓一起，共論“商業革新-未來的機會”，于變局中迎來新開局。