年會演講 | 胡懋：靈活辦公怎樣引領辦公變革？

胡懋（IWG集團中國區總裁）：大家好，在上海疫情復雜化的情況下，很高興我們大會如期順利的舉行。前兩天大家看到上海迪斯尼樂園里，大家在煙花的綻放下非常有序的進行核酸檢查，這表明了上海城市管理非常精細的水平，大家在突發事件當中，還能非常有序和從容的面對疫情，面對園區的防控措施。

在疫情發生了那麼久以後，大家可能想到的是疫情給我們帶來的種種限制和不利，這里我想問一下大家，有沒有想到疫情給我們帶來什麼樣的好處呢？有沒有帶來什麼樣的以前享受不到的東西？其實大家想想，疫情發生之後，很多公司都提倡在家辦公，居家辦公。很多上班族以前是早上起床，來不及吃飯，匆匆忙忙擠地鐵，路上用一兩個小時，突然之間公司宣布說你不必來公司上班了，你可以在家居家辦公。

這個對于很多上班族來說，是天大的好處。可以舒舒服服的，穿着睡衣，躺在沙發上拿着電腦就辦公了。這絕對是天大的福利。據美國這家公司的調查發現，81%的公司，員工都願意在家辦公，而且有很多員工甚至願意拿出10%的薪水換取居家辦公、遠程辦公的福利。

其實居家辦公在我們很多的調查報告里面都是顯示，非常得到員工的歡迎。居家辦公和遠程辦公的趨勢在2000年，哈弗商業觀察的雜志就已經預計，未來辦公模式是在任何地方進行靈活的辦公。

20多年以後，今天這樣的一個轉變已經到來，這個到來是得益于科技的發展。今天科技不管是通訊技術，還是電腦，還是雲技術，還是線上的辦公平台，都能夠讓遠距離辦公成為現實。在疫情到來之後，很多公司要求員工在家辦公，或者遠程辦公，這種趨勢更加加快了到來和轉變。

很多國家專業機構進行調查發現，大家願意在疫情過去之後繼續保留這樣的辦公方式，遠程的辦公方式。但是事物總有兩面，有好有壞，疫情延續了接近兩年的今天，有一些調查公司再次進行調查的時候，他們發現員工對于長期在家辦公發生了很多頭疼和不利的地方。

調查顯示最大的抱怨是說在家里網速不夠快，公司最大的憂慮是在于網絡的安全，數據的安全保護。員工在家辦公久了以後發現每天都是通過視頻和電話、郵件進行溝通，員工、同事之間的溝通少了，大家緊密合作的關繫變得淡漠了。

所以在這種情況下，許多原來大的公司，比如說谷歌、推特，他們宣布永久性的可以在家辦公以後，有一部分回到原來的政策，讓以前關閉的辦公室重新開放，可以讓員工有選擇的在家辦公或者回到公司辦公。這個就像錢鐘書的“圍城”中說的，以前沒有居家辦公的時候，大家都非常希望可以在家辦公的自由，一旦在家辦公時間長了以後，又懷念辦公室的高效、協作，以及在辦公空間内高品質的環境享受。

這就反映了大公司面對未來辦公布局中的困惑，到底我是應該采取在家辦公還是回到傳統的公司集中辦公。這種情形下，如何為員工提供居家辦公和現場辦公的無縫切換，又可以保證辦公質量和效率，這是成為很多大公司在探讨未來辦公布局當中需要解決的問題。

在這種情形下，就近的靈活辦公空間就為傳統和遠程辦公之間提供了一個平衡選擇。未來公司一定是采用一個混合辦公策略，總部集中辦公加上靈活辦公的空間應用，以及加上居家或者是遠程自由辦公的模式。而不是單純一種形式，一定是采用混合的辦公布局模式。

疫情發生之前，很多公司就在探讨，我們怎麼樣采取新的辦公策略，因為大家看到，傳統的市中心的集中式辦公有很多的弊端，一個是辦公的成本非常高。據很多研究公司統計，尤其是國際一流大都市，城市中心CBD的辦公租金非常昂貴，平均一個員工在辦公上的開銷大約是在11萬人民币左右。

同時，在那麼高的成本下，如果看某一家公司日常的辦公情況，起碼有百分之七八十是空的，因為很多員工出去出差或者會見客戶。第二如果大家都在市中心集中式辦公，又會造成很多城市弊病，比如城市中心的潮汐現象，上班的時候人群洶涌，下班的時候潮水般的退去，市中心非常的冷清。

很多公司就探讨辦公的合理化布局，提出了一些方案，其中最傾向的一個方向就是中樞輻射式辦公布局，中樞就是傳統的公司總部在CBD市中心的辦公形式，同時他需要把更多的人分配到城市周圍，不同的地區，采取衛星式的辦公室，采用這種方式進行分散布局。這個方式在疫情之前其實就已經發生了。

疫情來臨以後，很多公司讓員工在家辦公，也可以選擇在公司總部進行辦公。如果公司不能建立更多的分布辦公室，他們把衛星的辦公室外包給靈活辦公的供應商，這種混合式的辦公模式，不但受到很多公司的喜愛，也大大激勵了員工對這個辦公模式的歡迎程度。

為什麼靈活辦公的模式成為現在的風潮呢？有幾個方面。第一，是一個技術化和數字化的普及，今天的通訊5G不斷發展，辦公軟件的普及化，人工智能、雲端技術的開發，使得辦公真正不需要集中在物理空間里，大家日復一日的集中在這個物理空間辦公，可以在各個地方各個時間進行辦公。疫情到來以後，很多公司面臨着對業務未來不确定性，在這種不确定性的情況下，更需要把辦公進行靈活化的布局，應對未來業務的不确定性。

在這種情況下，員工現在确實希望在一個不同的場所，不同的空間里，可以和不同的人進行交流，減少通勤時間，采用混合辦公的形式，更有利與吸引到人才，同時招聘某些特殊人才的時候也不必說非得到當地城市招聘，可以到其他的城市，甚至在全球招聘你所需要的人才，進行遠程的辦公。今天很多企業也對環保這方面非常重視，大家都在談論ESG，進行混合式辦公，或者靈活辦公模式以後，可以減少員工通勤時間，減少城市的擁堵，也可以提高辦公大樓的利用率。從這幾個方面來說，确确實實是我們所提倡的綠色環保，跟我們的概念是非常吻合的。

今天這種靈活辦公的模式，已經不僅僅停留在理論上，今年上半年到下半年，這一段時間已經發現有很多大公司擁抱這樣的模式。就拿IWG來說，我們在全球已經簽了非常多的跨國大企業，其中包括渣打銀行，他們有95000名員工可以使用3500個靈活辦公中心進行辦公。

今天在中國，雀巢中國，在北京有幾千名員工也可以用我們在全中國30個城市和120家中心進行靈活辦公。為什麼這些跨國大企業會選擇IWG呢？我這里想跟大家提一下，我IWG我們稱之為靈活辦公供應商。之前這個行業有很多不同的名字，服務式辦公，共享辦公、聯合辦公等等。為什麼我們用靈活辦公這樣的稱呼？

我們是從企業客戶要進行辦公布局的角度看待行業。從企業的角度來看，他希望辦公的布局是更靈活化，以前大家說聯合辦公，或者共享辦公，可能更是從一個空間的運營商角度來說。我是租賃和運營這個辦公空間，聯合不同的公司到這個空間來辦公，所以這是一個聯合辦公的模式。其實這兩者差别不大，但是所面對的客戶角度是不一樣的；IWG更側重于從大公司辦公布局的多樣化、靈活星方面來着手。

今天IWG已經覆蓋了120個國家，在全球超過3400多家中心，我們擴張的速度是每日有增加1個。這樣的情況下，很好的适應了這些跨國企業或者跨地區企業對靈活辦公的需求。他們的挑選是從這幾個方面來選擇，因為企業要靈活辦公，需要靈活性，需要更多的選擇性，在物理空間上一定是需要更廣泛的布點。所以IWG經過30多年的發展，在全球範圍内，規模已經達到全球第一。

第二個選擇因素，取決于供應商或者運營商産品的多樣性，IWG旗下有20多個品牌，最有名和最常見的品牌包括了Regus，Spaces等等，針對不同客戶群衆和不同的市場細分提供不同的産品。HQ是針對最前線的工作人員，SPACES是針對中高層的管理人員，NO18是最高端的品牌。

今天IWG提供的空間産品可以滿足公司不同的辦公場景的需求，從你市中心的CBD總部辦公空間，到城市的邊緣，或者是二三線城市的分公司所需要的辦公室，以及大開間的團隊辦公空間，共享辦公空間，或者是你臨時的項目所需要的辦公場所，我們都可以提供不同的空間布局産品，滿足各個企業的需求。

其中正因為IWG在全球覆蓋了120多個國家，很多公司在去海外開展業務的時候，首先就用IWG旗下辦公空間作為起始點，迅速的開展海外業務。很多公司在為什麼挑選IWG，不僅是在産品的品種上、空間的功能上可以全方位的滿足他們需求，同時在國内和國外拓展業務，都可以很好的利用IWG在全球的網絡。

這樣靈活辦公需求的出現，為這個領域提供了非常好的商業機會。有報告顯示，未來商業樓宇這靈活辦公所占的面積，未來10到15年會占到30%，目前大概是6%到7%的水平。這個增長的空間是非常大的。這塊業務的發展和行業的發展，可以為整個産業，尤其是樓宇經濟，或者說辦公樓宇，帶來非常非常大的增長潛力。

在JLL2021年發布的十大不動産趨勢里面，十項未來趨勢里面，其中六項都可以和靈活辦公挂鈎。在這樣一個未來發展的趨勢下，靈活辦公就成為商業樓宇和辦公樓宇不可或缺的配置。業主和開發商配置了這樣的靈活辦公的空間，可以滿足各大公司的靈活辦公需求，也可以提高整個大樓的出租率和客戶的留存率。很多公司入住某一個大樓，可能先期團隊會比較小型，如果你大樓里面有這樣的靈活辦公的空間，就可以及早抓住優質客戶，成為大面積客戶的蓄水池和孵化器。

對于整個辦公大樓來講，優質的辦公樓，尤其是甲級辦公樓，業主是不願意把正層樓分為很多小面積出租，很多優質客戶一開始不需要很大的面積，這對業主來說是一個矛盾，有了靈活辦公空間以後，業主就不必把很大的面積隔為非常小的面積，從一開始就可以劃正為零，提高利用率和租金效率。如果把IWG作為大樓資産運營的合作夥伴，也可以借助于IWG在全球品牌的影響力，提高大樓的曝光率和知名度。

IWG是在倫敦上市的公司，我們積累了30多年的運營，我們覆蓋的面積網絡是最廣的，服務的客戶累計到今天已經達7百萬之多，覆蓋的城市有110多，這個是很多業主和大型公司選擇IWG作為靈活辦公提供商的重要原因之一。和IWG的合作有很多不同的方式，其中跟業主可以采取合作分成的方式，如果已經是一個聯合辦公的業主，在經營方面和集客方面覺得有非常吃力的地方，我們可以進行委托管理，不管是用原來的品牌，或者是把原來的品牌改造成IWG旗下的某個品牌，都是可以的。

還有如果對未來行業非常有信心，有志于投身這個行業，可以采取加盟的模式，我們可以提供30多年運營的經驗，使你非常容易的規避行業存在的風險，迅速的實現盈利。在很多不同的業态也可以進行混态經營，比如和酒店、商場，都有很多的案例。

比如商場，我們在天津和天津的一家商場内部打造了一個靈活辦公的空間，能夠和商場的業态結合起來。酒店也有很多的成功案例，疫情來臨以後，很多酒店的入住率不高，怎麼樣提高酒店的盈利能力呢？在歐洲我們跟一家連鎖酒店進行混态改造經營，把它的酒店兩到三層改造成靈活辦公的空間，提高入住率。

IWG在全球有那麼多的中心，積累了龐大的數據，跟合作夥伴合作的過程中，我們第一個是要選址，利用我們大數據的分析，提供非常準确的預測，未來收入的情況，選擇一個理想的靈活辦公的空間。可以是小型建築，也可以是中型建築，甚至是一整棟樓，進行靈活辦公的運營。從靈活辦公的空間設計、裝修到後期的運營，會提供全方位的支持，靈活辦公看起來不是很難的生意，經過幾年的大浪淘沙，很多先期進入行業的從業者紛紛退出，這是為什麼？

因為這個行業看起來是比較簡單的模式，但是如果要做好很不容易，這取決于你的運營能力，甚至在運營層面有很多的工具，幾十樣工具提供支持。尤其是在營銷方面，我們全球的呼叫中心，8千多個銷售人員，可以為未來合作夥伴提供源源不斷的客源。

我們的客戶類型包括了中小型客戶，也有全球大型跨國公司，也包括專業人士，他們用的空間不是十分大。現在我們提供的服務在全球，世界五百強的84%以上都是我們的客戶，這就确保未來合作的業主也好，加盟合作夥伴也好，都可以提供源源不斷的客戶資源。運營和集客能力，這才是靈活辦公致勝的法寶。