年會演講 | 蔡雲：數字浪潮中的商業地産

蔡雲（中國房地産業協會商業文化旅遊地産委員會秘書長）：尊敬的各位同行，我們今天可以說是沖破了重重的險阻，再次會聚在上海，共同探讨我們國家的商業地産未來發展方向。

商業地産年會是我們繼博鰲房地産年會之後最重要的一個主題，也是一個重要的專業論壇。我們中國商業地産業協會，也會一如既往的支持專業會議，給我們的企業帶來更多的福利和利益。

我本人也是參加商業年會九年了，我自己見證了我們國家商業地産的蓬勃發展，到如今，我們這次年會上探讨商業地産，從剛才陳詩濤總的匯報當中，可以看到商業地産涉及的方面越來越多，從以前的購物中心到現在的社區商業、長租公寓、養老公寓等等，都是商業地産的範圍。今天在我們這樣一個時間很緊張的會議上，我們重點談一下關于數字與中國商業地産的關繫。

這麼多年以來，每年的商業地産年會都使我們協會跟開發企業、跟從事商業地産的第一線的工作者進行充分的交流，我們得到了你們給我們的來自一線的信息。同時我們也會把你們的信息帶到我們有關的政府部門、行業組織，使我們在商業活動中的政策配套最密切的接觸。

同時在這個會上，企業也從我們會議上得到更多有關政府政策、行業組織的信息。在這次面對疫情已經兩年多的時長，盡管困難重重，為行業發展提供更好的幫助，這是我們會議的一個重要議題。面對這個紛繁復雜的世界，我們要有足夠的勇氣面對這個市場。下面我把我們對商業地産研究跟大家共同探讨一下。

第一，商業地産在數字浪潮中我們要做什麼？每個行業，每個企業，不同的分支，現在都在數字浪潮中。那麼商業地産怎麼做呢？首先第一個，終端的需求催生了我們商業地産。什麼是終端呢？也就是從市場需求端看，我們知道商業地産基于商業不動産為載體，為消費者提供服務性消費的平台。

在這個平台當中，我們必須通過這種平台，通過這個物業載體，使物業達到增值保值，達到互換交易的目的，商業地産是我們房地産當中最接近百姓、最接近生活、最接近消費者的一個業态形式。在我們國家數字發展到今天，數字改變了消費習慣、生活習慣，倒推了商業模式的變化。

我們自主改與不改，社會或者經濟，或者市場，會推着我們改。在疫情之前，19的年的時候，我們探讨商業地産發展方向的時候，說實在的，我們可能真的沒有想到這個疫情反而助推了商業地産的數字化加速發展。大家都在家里的時候，我們發現線上交易、視頻直播給我們帶來了如此多的好處。

也就是說，終端消費給我們商業地産的運營行為帶來了突飛猛進的變化。所以中國的消費結構也發生了很大的變化，消費行為也加速了上線，消費者從最初的逛商場到現在變成線上買單，或者是線上下單。微信的社區拼團，坐等送貨上門，這樣的場景變化大大提高了互聯網産品的勢頭滲透率。

各個層次的消費者，包括現在的老年人，對線上消費的場景和學習的習慣都非常熟悉了。我們可以看到，今年的7月1号，我們國家商務部發布的中國電子商務報告2019顯示，2019中國的社會消費品零售總額是41.16萬億，電子商務交易額達到34.8億萬億，可見網上的零售和整個銷售相比是持續增長。其中網上零售額10.63萬億，市場是倒逼了商業地産的革新。

再回來看線下，未來商場不只是賣貨，現在的櫃台里面有賣貨的銷售員直接直播，他還有商場這樣的獨有的體驗。還有商場里面的展覽、互動遊戲、電競、體驗項目，可以做到雲體驗，引起好奇心，這樣會拉動線上的發展。我們說了這麼多年的互聯網、大數據，包括雲計算，包括區塊鍊等等，融入了生活的各個方面，可見數字經濟發展之快，輻射之廣，是我們這之前所沒有想到的，但實際現在已經到來了。

第二，從供應端來看，商業地産，尤其是購物中心，從2012年，我記得我們在開雙十一會議的時候，我們發現2012年支付寶的總額，當時雙十一是191億，全行業開始想，狼要來了！現在這麼多年過去了，狼也來了，虎也來了，商業地産依然屹立。

所以盡管風風雨雨，但是互聯網仍然創造出一大批商業明星，網紅的商業。商業地産首先是提供一個交易的平台，這個平台絕不僅僅是滿足消費者在客戶、商戶的需求，更多他們是在相同的空間，一遍一遍的推陳出新。

我們就在一個購物中心的平台當中，已經有無數個不斷的新項目，從最早的體驗型消費，到現在的電競，到5G技術的發展等等，甚至現在展覽展示，都已經在購物中心上演了。現在我們可以看到，商業地産必須要跨行業的連接，這個空間提供給我們的是跨行業的，通過生态的大數據，把消費者緊緊的連在一起。

再一個，我們可以看到，消費者是我們整個商業地産的中心，我們要為消費者服務，我們要通過什麼呢？通過這個數字來取悅消費者，我們知道，商場也好、老百姓最基本的消費也好，他是我們捕捉數據最容易的手段，所以我們對客戶的體驗更能達到我們的目的。

比如說雲逛街、雲走秀、雲購物等等，這些都是我們讓消費者足不出戶體會到一切服務。相反，我們可以通過銷售公衆号，開辟銷售渠道。原來我們買賣貨只是和售貨員對接，現在我們可以和主播聯繫，可以把線下進行延伸，這就是我們在供應端要運用數字來打造對消費者最臨近的界限。

第三，真正的消費對管理的最重要的意義。我們知道整個管理當中，原來的管理就是簡單的租戶管理、供應鍊管理、人事管理等等，技術革新以後，我們是從源頭上解決問題，購物中心也好，商業地産企業也好，我們所拿的數字不僅僅是數字，更多是一個資産。

我們知道商業地産有資産證券化，我們在資産證券化的時候，我們有充分的底層數字資産，對我們未來的證券化會有多麼大的幫助，這是科學的，合理的，反映真實情況的，我想這可能是我們在積攢數字當中，或者獲取數字當中得到一個重要的另類資産的過程。

疫情爆發之前，數字化不是商業地産調整的戰略頭等大事，但是我們發現過去一年當中，技術在改善，技術在革新，包括我們技術的安全性、合理性、成本節約性以及應用上的投入和人力财力物力上，我們都是商業地産企業最重要的一環了，這種思維驅動了商業地産數字化的革新和變革，給我們帶來了非常大的重要作用。

數字浪潮中，進入市場已經不是一個復雜的事情了，進入市場的門檻沒有那麼高了。這種情況下，跨界的競争者也會向我們這個行業蜂擁而至。各行各業當中都會利用這個平台，利用這個工具接近用戶。數字經濟通過這種當下的改進産品的模式，使商業地産的發展邏輯發生了變化，在座各個企業一定要把自己的數字化邏輯想清楚，同時數字改變了新的商業價值，在新的商業價值中尋找我們運營上的突破，這是我們對數字和商業地産的新的認識。

在整個的數字浪潮中，我們知道數字是給我們解決問題的手段和工具，真正讓數字變成我們的财富，這是我們最重要的方面。在今天的探讨當中，我用總書記在10月18日關于推動我國數字經濟健康發展的第34次學習中的講話，作為我們的指導方向。

在我們新的技術發展浪潮當中，我們可以這樣想，實時的數據和共享的互聯，會讓這種算法和算力發生最大的作用，在這個作用下，整個數字化的商業地産會帶來更好的發展。我認為作為房地産業的商業地産是未來可期，加上數字的翅膀，讓我們更加騰飛。

這就是我們對數字化的商業地産的一些想法，希望給大家帶來一些參考，謝謝大家。