“稀客”爪哇控股 收購世茂地王項目後11.88億奪淺水灣豪宅貴地

觀點網 香港傳統港島豪宅地段難得供應的地皮，仍然令發展商趨之若鹜。地政總署2月15日公布，該地皮最終中標者為爪哇控股。其以出價最高中標，地皮價位直接問鼎香港新地王。

該幅位于淺水灣南灣道的豪宅地皮為鄉郊建屋地段第1203号用地，以11.88億港元批予Success Energy Limited，母公司為爪哇控股，批租期為五十年。

實際上在定標前，市場對地皮估值便相當樂觀，估值介乎9.5億至13.7億港元，相當于每呎地價高達5萬至7.5萬港元，或會打破山頂文輝道項目在2021年2月創下的5萬港元最貴官地呎價紀錄。

而本次售價也符合市場預期。地皮占地約2.12萬平方呎，可建樓面約1.9萬平方呎，以此計算，樓面呎價約62,353港元，創全港官地呎價新高紀錄，相比較上個紀錄即去年的山頂文輝道第9及11号地皮50,010港元/平方呎，則高出近25%。

據悉，地皮位處傳統港島豪宅地段兼望到海景，鄰近同繫商場The Pulse及沙灘，設備齊全，項目規模小並且是南區難得的供應，具有較好的發展潛力。

有測量師認為，地皮可興建低密度住宅，每呎售價可以高達10萬港元，而項目落成可能需時4至5年，基本不受當前内地與香港未通關等客觀因素影響；亦有分析指出，由于項目投資金額不算高，可興建三至四幢洋房，預料落成後呎價可達12萬港元或以上。

發展商亦積極看好，該地皮于2月11日截標，共收到9份標書。入標發展商包括新地、信和置業、建灏地産、鷹君、爪哇、嘉華國際，英皇國際及資本策略則合組财團入標，這些大部分都具有超級豪宅發展經驗。

英皇國際（國際）物業經理蔡宏基入標時則表示，地皮發展時間需時5至7年，長線看好項目發展前景。

不過值得一提的是，英皇國際、建灏地産等出價均考慮地皮位處在斜坡、地基較貴、需處理的雜項等因素。

而本次以最高出價奪地的爪哇實際上並不是中標“熱門”，其在近幾年的香港土地招投標市場中，确實是“稀客”。

有分析師指出，爪哇本次競標勢頭較為“兇猛”，也應是考慮地皮珍稀，畢竟該區内上一幅售出地皮已是2012年。而随着本次奪地，區内的每呎底價紀錄已經推高57%。

據媒體援引爪哇控股總經理陳恺鑫指，公司對本港樓市有信心，預計項目總投資額約16億元，拟建2至4幢洋房。

而關于未來的入市預期，可參考的是，該地盤背後為長實新建的淺水灣道90号連排式洋房(90 REPULSE BAY ROAD)，每幢成交價近5億港元，實用呎價約9萬港元，可見該區域樓房售價不菲。

至于“稀客”爪哇控股， 根據該公司财報披露，2020年其全年收益6.03億港元下跌26%；公司股東應占溢利1.51億港元下跌13%；截至2021年6月30日止六個月，該公司收益同比減少12%至2.76億港元；股東應占溢利同比增長17%至6562.7萬港元。

溢利增加則主要由于投資物業租金增加、投資物業公平值增值增加、融資成本減少所致，惟大部分被按公平值列賬及計入其他全面收益的上市債務工具減值虧損所抵銷。

于2021年6月30日，該集團已抵押銀行存款、銀行結存及現金之總額為港币35.18億元，2020年12月31日為港币33.8億元。

其在超級豪宅發展方面，目前有發展中物業維港匯項目（香港西南九龍荔盈街6号及荔盈街8号），以及投資物業--位于港島南深水灣的壽臣山道東1号。

本次高價投資超級豪宅地皮亦表明對市場的超級看好。可以發現，香港超級豪宅市場供應奇缺，優質地段的豪宅項目在富豪們的追捧下也極易“水漲船高”；此外，超級豪宅常以招標模式售賣，開發商可以善價而沽，整體銷售周期也可達到數年至十年以上。

值得注意的是，去年底世茂在香港以總代價20.86億港元出售維港匯項目22.5%股權和對應的銷售貸款，爪哇控股便為主要買方之一。

根據世茂公告顯示，買方為啟怡、GAL及紹祥，三者分别為爪哇控股、會德豐、信和置業旗下公司，分别承擔此次銷售項目股份及銷售貸款的20%、50%及30%。在此之前，爪哇控股持有項目10%權益。

亦即該項目原便是2014年世茂聯合信和置業、會德豐、嘉華國際及爪哇控股以173億港元攬下的香港西九龍長沙灣地王項目。

爪哇控股對此表示，收購事項為公司進一步增持合營公司的股權以發展“維港匯”住宅項目提供絕佳機會。

項目位于香港西南九龍，物業地盤面積約為15,748平方米。2014年上述聯合體競得時，便被認為有很高的投資價值--因地塊屬罕有市區臨海地，擁有維港景色，同時接通西九龍文化區及即将落成的西九龍高鐵總站，盡享地利。

據悉到世茂出售股權時，項目已推出第三期，從目前成交信息看，項目最新于1月3日成交了一套維港匯3期 1座 (1B) 21樓房源，成交總價為906萬港元，折算呎價28770港元。