2022上半年物流資産投資運營發展觀察

一、2022上半年物流資産投資運營發展熱點回顧

普洛斯、ESR IDC業務對壘，黑石周期性退出歐洲物流包

3月報告期内，普洛斯GLP公布了2021年部分經營情況，将主要經營業務拆分成4部分，分别為物流基礎設施、大數據基礎設施、新能源基礎設施以及私募股權投資。作為一家全球性的另類資産管理公司，截至2021年12月，普洛斯全球資産管理規模超過1200億美元。

其中，普洛斯物流基礎設施業務募資創新紀錄，超過了136億美元。資産面積達7500萬平方米，遍布17個國家，不動産資産管理規模超過1000億美元。

而在數據中心領域，截至目前，普洛斯全球算力基礎設施預計将提供超過2500兆瓦的IT負載。僅計算中國的存量，普洛斯可提供的IT負載逾1400兆瓦。此外，普洛斯在日本和歐洲都取得了大型數據中心開發項目。目前，普洛斯在物流基礎設施和數據中心都有規模上的優勢，在市場進入的時機也是先人一步。

不過，關注到ESR最新公布的年報，可以看到通過大規模收並購逐漸接近普洛斯的規模，並在多個領域與普洛斯形成了直接競争的局面。

2021年，普洛斯啟動了79億美元的新開發項目，增長超50%；ESR的在建開發項目71億美元，增長51%，同樣增長超5成。

對ARA的並購，使ESR的投資資産需求将由傳統投資轉向另類投資，首先在投資的側重上已有變化，接觸到了更多的投資伙伴；並且其資産管理規模迅速膨脹，截至2021年，ESR在算入ARA、聯營公司Kenedix及Cromwell後，合並資産投資規模達到1400億美元，已然超過普洛斯。

在數據中心上，相較于普洛斯，ESR顯然是後來者，但通過並購ARA，快速獲得了一批重要的數據中心項目，使其擁有了1200兆瓦的合並項目儲存。

另外，近期有消息傳出安博（Prologis）以略高于210億歐元的非約束性收購要約，計劃收購黑石集團(Blackstone)在過去6年積累的約2000家歐洲物流資産組合所有者Mileway。報道稱，安博（Prologis）有大約六周的時間來敲定對該資産組合的最終報價。

黑石曾在2021年4月向ESR出售位于澳大利亞的物流地産包，價格近30億美元，該資産包為黑石2016年從嘉民手上收購，至出售時剛好是6年，與本次傳聞中的黑石歐洲資産包持有時間一致。

5-6年是黑石投資不動産的慣常周期，因此本次交易達成的可能性還是比較高的。但是，歐洲目前受到國際供應鍊惡化影響，倉儲需求中期将受重大沖擊，對資産最終成交價可能造成影響。

京東並購德邦開啟全面對抗

京東物流于3月13日宣布，拟收購德邦物流66.5%股份，總對價89.76億。而在本次收購之前，京東在集團層面收購跨越速運、並購中國物流資産、增持達達股份至51%，京東整個物流體繫越發完善。

經過多次收並購後，京東作為一個綜合型寄遞物流供應鍊集團的定位越發清晰，與順豐模式類似，構成直接競争關繫，雙方顯然已開啟全面對抗。

3月18日，順豐快運宣布，順豐大件産品服務将全新升級，航空大件，跨省門到門最快7小時；順豐卡航，提速不提價更穩定；城市配送，當日極速達更全面。卡航、大件、城配分别對應德邦、跨越、京東，全面對抗的意味濃厚。

在此競争局面下，順豐為鞏固自己的優勢更需要在投資或收並購方面增加支出，可通過發行債券來募資，亦可使用股權融資的方式進行融資，如其曾在2021年11月采取的定向增發。

另外，利用在港上市的順豐房托REIT，對集團持有的部分物業進行收購也是一個選擇。3月22日，順豐房托召開的2021年年度線上業績發布會上，順豐房托的行政總裁兼執行董事翟迪強表示，順豐房托會重點先考慮順豐集團現有的物流地産項目。

物流投融資關注AI與自動駕駛，東久新宜獲新投資

2022年3-4月，國内物流投融資多集中于自動駕駛和人工智能。

如法奧機器人，公司同哈工大建有機器人研究中心，蔡鶴臯院士領銜科學顧問團隊，目前擁有機器人控制器、精密減速器、伺服繫統等機器人核心零部件及整機繫統的研發及制造能力，並已建成有1萬平米的機器人及繫統制造基地。

逗号科技則創立于2015年12月，致力于人工智能和決策優化技術賦能物流數字化與智能化，是中國領先的數智城配算法專家。核心團隊來自香港大學，在供應鍊優化、制造與物流聯動等領域有着深厚積澱。

另外，報告期内京東産發和東久新宜在物流倉儲、新經濟方面錄得兩項重要投資，兩家企業均在早期就有華平投資參與。

目前，東久新宜總資産管理規模已超過150億美元，管理總建築面積超過1200萬平方米，旗下包括工業與生物醫藥園區、城市更新、智慧物流與冷鍊、數據科技四大業務闆塊。

從華平投資以往的投資經歷看，特别是參考ESR的IPO，以及對ARA的投資（ESR和ARA在此前達成收購協議），華平對京東産發的投資大概率是推動京東産發對京東集團旗下物流資産作進一步整合，並最終上市，獲取IPO收益。

而京東一直對各項業務分拆上市态度積極，包括京東集團在美股和港股兩次上市，京東健康在2020年12月上市以及京東物流在2021年5月上市，均符合華平的投資理念。

二、影響力指數 · 2022年度影響力物流資産投資運營企業即将發布

受到疫情影響，國内線上消費增長迅猛，來自電商的物流需求有所增加，中國内地不少地區的倉庫需求增加。其中，高標倉庫市場需求上漲尤其明顯。

中國物流運營市場抓住這一窗口，迎來發展機遇。然而，疫情的影響亦帶來了物流成本的上升，将影響一部分企業的現金流及承租能力，特别是一部分小微型物流企業。

對于大中型企業而言，由于實力更加雄厚，抗壓能力強。疫情後更增添其兼並和擴大經營的底氣，頭部企業的競争優勢在疫情期間得到進一步凸顯。

在發展的風口之上，中國物流資産成為國内外投資者共同關注的重點，市場競争将更為激烈。在強強比拼之中，有哪些企業作為行業標杆引領發展風尚，堪稱行業典範？

為借鑒以及學習那些在物流投資運營領域具有高度影響力的運營商 ，觀點指數研究院通過對企業的長期跟蹤與監測，並結合各項指標、數據進行綜合分析研究，研究出“影響力指數 · 2022年度影響力物流資産投資運營企業”。 

屆時，研究結果名單将在觀點機構主辦的2022博鰲房地産論壇“影響力指數 · 2022年度地産風尚企業”發布儀式中揭開面紗，近千名最具智慧的房地産業、金融業及商業精英将齊聚于此，見證行業荣耀與風采。

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