博鰲地産發展大會 | 賈康：抓住回暖的契機

賈康（華夏新供給經濟學研究院創始院長）：首先第一個層次我想談一下，我們是在改革中求現代化導向的發展，就是剛才主持人特别強調的一個關鍵詞。

改革，鄧小平一開始就說，這是生産關繫的自我革命，我們現在領導集體的說法，改革是實現現代化的關鍵一招，改革是最大紅利之所在，都特别強調了自我革命的意義和自我革命對于整個現代化戰略目標實現的決定性影響。

我們現在中國的改革是處于深水區，摸着石頭過河，摸進深水區之後中央對改革表述為供給側結構性改革，是推進現代化整個發展事業的主線，是最高決策層強調科學決策和政策優化這方面要有重要特色社會主義政治經濟學理的支撐。

改革的目的來說，是為了解放生産力，為了發展。改革作為生産關繫的自我革命，要改革傳統體制下、過渡體制下我們制度下的弊病。這樣一種表述還是落在進一步的認識改革，解放生産力的功能作用，是以制度創新帶出管理創新、科技創新，帶出整個回應人民群衆美好需要的供給體繫的有效性的提高，從制度供給的有效性帶出整個供給體繫，滿足人民群衆生活需要功能作用的發揮。

為了發展這個硬道理我們才改革，這是一個基本關繫。從唯物史觀來說，生産力的發展是從根本上決定着人類社會作為生産關繫，就是人與人之間的關繫以及生産關繫總和構成的生産方式，以及生産關繫決定的政治、宗教、文化等等上層建築的本源。所以生産力層面，它的發展就是硬道理。

鄧小平所說的這些話非常的簡潔，但是如果從學理上闡述，我覺得我們要重新認識、重新思考，加深對于它内涵的理解。

現在講發展這個硬道理，中央在它相關理念上也有重要表述，就是創新發展作為第一動力帶出協調發展、綠色發展、開放發展，最後落在滿足人民群衆美好生活需求，這是人民美好向往的不斷實現。

所以在實際生活中講改革就一定要解決創新第一動力怎麼發揮的問題，改革創新在某種意義上是同義詞，是第一動力。當下我們突出的問題是，這麼多年的改革，四十幾年了，改革是在攻堅克難的深水階段，疊加高質量可發展持續，這種升級的發展過程和繼續深化的改革，它的過程是息息相關，要結合在一起的。

我們面對着三重壓力之下，怎麼樣從短期來看先穩住經濟大盤，再銜接中長期戰略目標非常嚴峻的形勢考驗。

從去年下半年整個經濟多少有一些出乎意料，延續去年上半年復工復産的好勢頭，到了接近年底中央經濟工作會議總結我們發展中出現了三重壓力的疊加，這是中美關繫交惡，疫情沖擊之後組合出來的新的壓力。

這樣的三重壓力在今年兩會過後，跟着疫情又造成了非常明顯沉重壓力的局面又交織在一起。我們新的兩步走現代化目標是全民小康以後對接到2049、2050三十年時間第三步具體的細化，應該講我們的發展和發展中面對的挑戰正在我們面前展開一個相當嚴峻的形勢，我們正在應對這個形勢，在短期穩經濟大盤的同時又念念不忘怎麼樣把短期和中長期的目標結合在一起，使經濟運行在合理區間。

這樣一個推進如果說得更開闊一點，我覺得還是要中國的發展和世界潮流共性放在一起來明确一下房地産的地位和作用。

中國的經濟發展決定着整個社會的發展，經濟社會的發展要遵循客觀規律方面我有一個比較深刻的體會，就是怎麼樣認識中國大踏步跟上時代這里面所包含的跟其他人類、社會、民族、國家各個經濟體共性的内容。

在1977年的夏季要結束的時候，我聽到要恢復高考的機會，我覺得自己的機會來了，跑到中國革命歷史博物館里看展覽惡補自己的歷史知識。

我認為中國現在推進現代化就是要追趕世界潮流，經濟社會發展内在邏輯上就是要義無反顧加入主潮流：一是工業化、二是城鎮化，這兩化緊密聯繫在一起，中國就是在工業革命被甩下不知道多少街，我們經過這麼多年努力正在縮小和發達經濟體的距離，首先就是要完成工業化。

再有就是改革開放四個大字所表現的基本國策，市場化和國際化、全球化，以及都不能夠回避的現在進入了信息革命時代的信息化、高科技化，再加上五位一體總體布局，我們必須推進法治民主化。改革開放40多年來中國所有的成就，我認為都是在加入和追趕這六大潮流之中形成的。

現在具體考量中國發展中翻天換地般的變化是有目共睹的，而且繼續展現着中國的城鄉怎麼樣推進追趕人類文明發展大潮的過程。

我們未來的成長性應該說相當可觀，中國工業化最基本的觀點絕對不是到了後期，中國的工業化在沿海某些高地有後期特征，沿海的窪地等談不上進入後期，是從中後期向後期轉變的過程，某些地方甚至處于初期過程中。

我們仍然是世界上最大規模的發展中經濟體，我們這樣一個國際地位沒有變，它對應的就是中國雖然已經成了世界工廠制造業規模全球第一，但是大而不強，我們的工業化後面還有相當可觀的空間要把它推進過程，要完成工業化，而伴随的城鎮化，真實城鎮化水平絕對不能看常住人口城鎮化率，而要看戶籍人口城鎮化率，這就是我們的基本國情這樣一個城鎮化的水平跟我所說的工業化從中期向中後期、後期轉變它完全是對應着的合乎邏輯的客觀認識。

有了這樣一個基本判斷，我們堅定不移加上市場化、國際化、信息化、法治民主化，中國未來幾十年的發展過程，一直到實現偉大民族復興2049、2050年第二個百年目標實現，要在城鄉一體化、現代化的過程中間，在中國大地上不斷擴大建成區、中心區域，要一輪一輪的基礎設施建設和基礎設施升級換代，一輪一輪人力資本培育，這些需求釋放在經濟學的語言上來說，只有有非常獨特的巨國模型才能加以描述和分析。

這個需求釋放對應的供給從哪兒來的？内外循環相互促進，從全球取得有效供給來匯映這個需求釋放過程，這就是中國所謂的成長性。這樣的成長性中間走完中國城鎮化高速發展階段，我認為至少還要考慮接近20個點，一年走上去一個點，還要走二十年或者接近二十年中國城鎮化或者伴随工業化高速發展過程，一般的國際經驗表明，真實城鎮化水平到了70%以後它要進入另外一個階段，這時候城鎮化水平還會提高，但是它要進入一個緩慢期，我們現在還是城鎮化的高速發展期。

當然，房地産必然是國民經濟的支柱産業，廣義的房地産並不是講住宅，還有工業房地産、商業房地産、居住房地産以及行政、國防的都是房地産，但是老百姓最敏感的是居有所居的房地産。

如果把這樣一個關繫看清楚，我們就要有一個在不确定性的種種困擾中間應該牢牢把握的确定性。中國的成長性是客觀存在的，無論現在有多少不愉快，房地産業在當下有多少低迷的困擾，信心和預期方面的不足，但是要看到這個總體的發展，這個歷史進程中的大概率，只要中國人不犯低級錯誤，一定是要在大概率上争取在和平與發展主題不被根本上颠覆的過程中間實現自己的和平崛起。

考慮房地産相關的發展，應該有這種高度來看一下不确定性中間的确定性。

接下來我來說一下當下中國房地産企穩療疾與走向回暖。

這個是房市均價演變趨勢，這里有一輪波動，2015年下半年一線城市迅速沖高，幅度到了37%的位置。在以後的下調過程中，以2016年“9.30”新政為標志，非常陡峭的下滑曲線又回下來了，到了2018年一線城市又曾經出現短暫的增長幅度，二三線城市總體來看是跟着一線趨勢走的，但是它的振幅不那麼大而已。

“9.30”新政履行過程中，一線是被強使打壓下去了，而二三線城市有一個背反，二三線它曾經摸高到8%，一線基本上被壓在負值以上，勉強是正值很低的位置。

到了2020年下半年，我們的疫情基本上被控制，4月8日武漢解封，復工復産相對順利的時候，一線城市又開始往上沖，2020年開年之後還繼續往上走，那時候深圳為代表的行政手段又無所不用其極，一直走到政府直接上陣控制房價，你不按它那個價格就不能成交，當然也打壓了市場的熱度。

這時候我們看到三道紅線之後從嚴從緊，防範風險，成為各個部門管理環節，各種調控力合在一起單向的下壓的調控努力，到現在這個階段的時候整個房地産的情況已經是由去年下半年的恒大事件為代表進入了整體低迷的狀态，一直到現在余波不斷，違約，局部危機，還有最近斷供，對于整個房地産來說我們不願意看到的低迷的局面。

這個低迷局面主觀方面來說有“合成謬誤”的問題，正在糾偏。而客觀的原因還有其他一些需要分析的，上午我也專門提到了，還有開發商自己過激，戰線過長，生産經營戰略組合中間值得反省之處，還有我們的預售制度，怎麼進一步把規範性提高，更好防範風險等等問題。

這樣一個粗線條的勾畫里面可以看得出來，中國幾起幾落的過程中被人形容“打擺子”“過山車”，伴随着明顯的“冰火兩重天”。

凡是要在房地産對接到交易的工序雙方提供直接的參考作用，在這種分化情況之下你到底要出手的項目是在哪一個城市、哪一個地段，哪一個類型，這是最關鍵的，你得看你自己特别關注的交易具體的環境怎麼樣。據說現在在一片愁雲慘霧之中。

北京前面一段時間高端房産包括二手房都賣得相當好，但是一般媒體不說這個事，你不能拿面上一般的感受來對應一個目標上的操作要領掌握問題。

總體來說，這種冰火兩重天和不斷過山車、打擺子的起伏背後是我們遠遠未能形成中央要求的房地産健康發展長效機制。

中央早就強調健康發展長效機制，到了2016年“9.30”新政那一年特别強調基礎性建設，很遺憾到現在我們把沒有這個事情按中央的戰略意圖實現。

稍微具體分析一下，2021年1月1日出台的三道紅線，具體内容我就不重復了，這三個具體關繫的掌握，按照業界的說法，如果三條都中，都過了線，你就沒法增加一分錢新增的有機融資，沒有别的措施，這樣的企業只能走向或者等待倒閉。

哪怕三條都不中，融資規模也會受到明顯的限制，管理部門劃了紅橙黃綠四檔，最寬松的綠檔，負債率也不會超過15%，當時從嚴、從緊、防範灰犀牛，原來想的是從熱的方面沖擊我們，但是沒想到是從低迷，市場過冷方面沖擊了我們。

無論是熱還是冷，行政手段無所不用其極的方式一定會有很多副作用。前面行政強力打壓之後，恒大事件為代表，出了危機之後人們擔心的多米諾骨牌方式得變化，引起了中央經濟會議上所給出的企業要自救。

跟着房地産業的政策在糾偏過程中轉為暖風頻吹了，這樣一種調整變化跟整個國民經濟聯繫在一起來看，我們無法回避要把經濟運行保持在合理區間必須糾偏，必須療疾，對症下藥，要在兩會以後特别應對克強總理所說的超預期問題。

國務院有33條組合拳，有十萬人大會，這樣一些安排之後，我覺得再配上房地産業暖風頻吹，貫徹兩會說的加大有效投資力度，房地産業界它所提供的剛需和改善性需求都應該得到有效供給和滿足，得到投融資的支持，這是非常清晰的，在我們現在這個階段上使中國的房地産能夠在年内完成觸底，合乎邏輯在疫情得到基本控制的情況下進入回暖過程的一個局面。

從全局來看，雖然房地産業投資仍然不振，但是全局投資有上升的表現，房地産業自己感覺方面，發展中間我們稱得上是驚魂未定混雜着驚魂稍定，有些房地産業界自己感覺有機會的企業不動聲色已經在布局，而且市場分化的情況仍然是非常明顯的。

我前面說到一線城市現在實際上有些局部在回暖，鶴崗那個地方你不要指望，它的财政重整不是一兩年能完成的。但是機會在哪里？大概率上看，從全局來看，中國剩下的下半年的時間段里面糾偏、療疾（自救+引導）之後的回暖，仍值得我們期待。

如果說典型的講曾經有過房地産業的黃金時代，這個時代總體翻過去了，不排除個别、局部的地方轄區里面某一個地段還有一進去就賺錢的黃金時代特征，但是總體來講沒有了，白銀時代仍然還是含金量很高的時代。另外越來越多的地方可能要面臨“黑鐵”時代，這里面競争加劇了，優勝劣汰比較冷酷展示在業界主體面前，但它仍然是伴随中國成長性相對沉穩的發展過程，不是要崩盤，黑鐵時代並不意味着沒有希望。

現在總體上我們要抓住總體可能回暖的契機，關鍵問題在于如何在基礎性制度建設的配套改革中取得標本兼治、治本為上的實質性進展，土地、住房、金融、稅收四大方面必須是一攬子改革，攻堅克難。