年會演講 | 胡懋：存量時代的商辦挑戰與靈活辦公機會

胡懋（IWG集團中國區總裁）：中國辦公寫字樓經過幾十年的高速發展，前幾年已經進入了存量時代。在增量時代，辦公樓宇的質量和數量都有一個非常大的提高，但同時也産生了許多經營效率低下的辦公樓宇，具有很大的提高空間。

所以在近幾年來，尤其是疫情的影響下，也為存量樓宇的去化産生了非常大的挑戰。

這是JLL今年上半年對全國辦公樓宇的調查報告，從這個報告里面可以看到，在全國20個重點城市里面，甲級空置率水平有很大的提高，全國空置率不到20%的城市只有3個，是北京、上海和廣州，大部分城市是處于一種空置率非常高漲的情形。

大家可以看到，超過30%空置率的城市達到9個之多，尤其是在一些二線城市，比如青島、天津、鄭州，空置率已經高達40%以上，甚至達到接近50%。

在空置率高漲的情形下，租金是什麼樣的情形？空置率高漲租金自然是呈下降的趨勢。大多數樓宇的業主都是希望以價格來換取出租率，在降低租金的前提下争取一個比較高的出租率。

所以，在未來出租率繼續惡化的情況下，我們還會看到更多業主通過降價的方式，提高資産的運營水平和回報。

這是我們在辦公樓宇的供給端看到的情形和挑戰，市場需求端是什麼樣的呢？

這也是JLL今年上半年對全球不動産十大趨勢的報告，在這個報告里面，我們可以看到，在需求端企業客戶對辦公樓宇的需求産生了很多變化，其中對于混合辦公、靈活辦公的模式，大家都表現出非常大的興趣，擁抱這樣的模式。

還有對于辦公樓宇的可持續性發展的要求，也提出了更高的要求，現在大家都在提雙碳，在雙碳綠色環保的方面，更多企業也是希望能在辦公方面，一方面是減少通勤交通帶來的碳排放量，同時也希望辦公樓宇的空間更節省化，以及避免裝修、拆舊産生的各種碳排放。

所以大家看到這個需求端是産生了很多的變化。

辦公場所不再局限于固定的地點，是根據員工、市場、客戶的需求，希望能夠在不同的點位和地方進行布點。我們可以看到，在全球範圍内很多企業都漸漸的開始采取中樞輻射型的辦公布局。

也就是說，在CBD會成立一個總部辦公區域空間，然後希望在城市副CBD或者邊緣地區，或者二三線城市，成立更多的分布辦公空間。

這樣能夠更好的匹配人才，匹配市場資源的分配，也可以更接近客戶。預計在未來幾年當中，采取這種靈活布局，從集中辦公模式漸漸擴展到分散式辦公布局，會有三分之二的企業采用。

疫情來臨之後，大家知道時不時會産生封控的情況，很多公司員工不得不在家辦公，所以在這個當中，除了總部辦公更多的員工會采取遠程辦公。

在居家辦公時間久了以後，會産生很多不利的因素。大家可能知道的，在家辦公會有很多的幹擾和打擾，所以很多公司越來越意識到，除了總部辦公和居家辦公這兩種模式之下，還需要更有效的辦公空間，這就是我們看到的第三辦公空間。

我們稱之為靈活辦公空間，公司希望在居家和總部之間就近找到一個非常高效和安靜的辦公環境。所以現在各大公司所擁抱的一種辦公布局和策略方式，是混合式辦公。

混合式辦公包括了傳統的總部集中辦公以及居家辦公、遠程辦公和靈活分布式辦公，這幾種模式的混合。未來公司在辦公布局方面會産生非常大的變化，這種混合式辦公也許會成為常态。

哈佛大學商學院教授預測，未來的辦公形态從現在的2+5變成3+2+2，就是一周兩天的休息時間會保留，辦公的模式和地點會從原來5天在公司總部集中辦公轉化為3天在總部、2天在遠程或者靈活辦公的場所進行辦公。

經過很多的世界上有名的咨詢公司或者設計公司對于各大公司的調查可以發現，無論是從員工端、辦公需求端，還是戶主和公司的辦公布局來看，對于靈活辦公或者混合辦公的需求都大為增加。

在未來的10到15年當中，我們看到在商業地産當中，将會有30%的空間采取靈活辦公空間的應用。未來靈活辦公市場會帶來的價值和年度産值高達250億美金，由于靈活辦公的采用，同時也會為靈活辦公周邊帶來10萬億美元之多的價值，這是在未來10到15年即将發生的事情。

既然靈活辦公的需求不斷增加，現在越來越多的業主和開發商也意識到，靈活辦公将成為辦公領域不可或缺的配置。大家意識到，未來靈活辦公這樣的靈活租期可以滿足各大公司對辦公布局變化的需求，可以提高大樓出租率和客戶留存率。

同時靈活辦公小面積的特點可以抓住一些大客戶的前期需求，随着業務發展能夠把這些小面積的客戶轉為大面積的客戶，成為大樓客戶的蓄水池和孵化器。

這樣的化整為零，可以提高大樓整體空間的利用率和租賃效率。如果說引進像IWG集團這樣在全球靈活辦公空間的大樓運營商，把自己的樓宇放在IWG全球網絡上，也可以提高大樓的知名度和曝光度。

這里大家可以看到，供給端面臨的挑戰以及對于需求端的變化。在靈活辦公這個行業當中，前幾年産生了非常多的投資效應，很多新興的運營商和大量開發商都涌入這個賽道，經過四五年的高速發展以後，很多紅極一時的品牌漸漸退出了這個市場，這里到底發生了什麼？

我們覺得這個靈活辦公需求是真實存在的，並不是說需求發生了什麼問題，關鍵在于有沒有足夠的能力運營這個業務，有沒有把握客戶的能力。

在許多業主進行一段時間的靈活辦公運營之後，從原來的傳統的長期租賃模式漸漸轉變為和大型運營商合作分成的模式，現在又轉向為委托經營管理的模式。

在靈活空間經營的關鍵是什麼？我認為有幾點，一個是怎麼樣把需求轉化為真實的客戶流量；第二是在于怎麼樣把流量轉化為留存的流量。

這兩個方面關鍵，還取決于是否了解客戶的需求。

對于大公司來講，靈活辦公策略的改變，主要是看什麼方面？一方面是加入到這個靈活辦公網點，你的網點提供是否足夠多，覆蓋的面積、地域是否足夠廣；第二是看靈活辦公提供的産品是否可以滿足公司各個方面的需求，就是産品的多樣化是否足夠豐富。

一旦客戶進來之後怎麼樣留存這些客戶呢？關鍵是看運營商是否有強大的穩定的運營基礎架構，和非常統一的高標準的服務品質，以及專注的服務團隊。這幾個方面都是靈活辦公制勝的關鍵因素。

我們可以看到，IWG是在這個行業當中全球規模第一，也是這個模式的創建者，我們現在在全球120多個國家建有3500多家中心，留存客戶将近7百萬之多，以及在IWG旗下有衆多的品牌。

IWG所提供的空間産品可以滿足任何企業對辦公場所的需求，包括專業的總部辦公空間、臨時的項目空間以及企業過渡發展時期的臨時空間，包括分公司在全國各地進行市場擴展時所需要的各種産品。

我們在發展過程中漸漸和開發商、業主采取更多合作方式，可以采取合作分成模式，委托管理模式，針對現存的一些聯合辦公或者靈活辦公的經營者，可以進行委托管理，也可以跟空間經營者采取特許加盟模式，可以跟酒店或者商場進行混合業态的運營。

IWG可以借助于全球3500多家中心的運營經驗，進行大數據的分析，尋找最為有利的靈活辦公空間的地點和樓宇，承接這些樓宇包括小型建築、中型建築以及大型建築，各種建築類型都可以定制方案，運營靈活辦公空間。

一旦和合作夥伴簽訂合約之後，我們一般能夠在2到3個月之内完成空間設計、裝修到交付運營。在運營過程中，IWG借助全球3個支持中心，包括客戶中心、賬單中心、定價繫統，提供全方位的底層運營架構支持，保證合作夥伴能夠非常有效、非常有盈利性的經營靈活辦公空間。

關鍵的一點，是怎麼樣把客戶流量導入到這個靈活辦公空間里面。IWG最大的優勢是我們和世界五百強82%以上的客戶都有全球合約，在全球銷售繫統有8000多銷售人員，每天都和客戶溝通，把客戶的需求源源不斷的輸入繫統，每個月接到的咨詢電話有10萬之多。

我們客戶的類型包括了大型公司、中小公司以及專業人士，各個領域各個方面的辦公需求，這些都是我們現在合作的大型公司的名單。

最後，在我們這些大型公司里面，其中非常知名的一些客戶，包括微軟、思科、瑪雅、NTT等都和IWG有非常緊密的合作。尤其是疫情影響全球經濟以後，日本的NTT全球員工可以随時進入我們全球的靈活辦公空間進行辦公。這些大客戶還有雀巢、渣打銀行，都和我們有協議，讓他們的員工可以利用我們的靈活辦公網點進行靈活辦公。

我們也希望IWG和各方面有志于投身于靈活辦公賽道的開發商、投資人以及合作夥伴們進行合作，共同探索，開創新的領域，在靈活辦公未來幾十年發展中攜手共進，謝謝。