年會演講 | 蔡雲：商業地産未來可期

蔡雲（中國房地産業協會商業文化旅遊地産委員會秘書長）：尊敬的各位朋友，各位同行，特别是新老朋友，大家好，我們今天又聚到一起了。已經3年了，每一次我們在一起聚會，我都很深情的說我們又聚到一起了。

今天看來我們又很不容易的聚到一起，我昨天從北京到上海，我在首都機場的時候，有一種感覺，真的很悲壯，因為我已經接到社區的電話，我只要回去就是3到7天的隔離觀察。

但是我覺得，觀點商業年會年年吸引我，吸引着我們，我們又能為他聚到一起，特别是今天這麼多的新老朋友，有你們在我很有信心，有你們在就是我信心的源泉。我今天說什麼，此時此刻信心比黃金還重要，我今天跟大家交流的題目就是商業地産未來可期。

我們知道探讨國家當前的經濟狀況，有多少多少的不利因素，首先一個是疫情的反復，超預期。還有一個就是美聯儲的激進緊縮，加上地緣政治，加上我們本身PPI單邊的下行，CPI低位的徘徊，需求不足，就業不足等等，這些情況充斥着我們每一個生活的方面。

可喜的是，我們看到3季度，我來之前，正好3季度的數字出來了。3季度我們的GDP是30億元，同比增長了3.9，而1到9月份同比增長是3，有增長，就應該有信心。所以我認為我們是在一個合理的區間里面發展，這是信心之一。再一個，社會消費品零售總額同比增長3.5%，二季度是下降了3.6%，購物商場是空的，商業街沒人，消費疲軟，但是在第三季度，我們确實看到了增長。可以說消費對整個的經濟貢獻是達到41.3%，消費如此的重要，我們多麼依仗消費。

分析三季度為什麼有這個好轉，第一個是失業率下降，雖然很少，但是确實是下降了。第二個是第三産業的發展，什麼是第三産業，就是服務業。我們商業地産依賴就是服務業的發展，服務業增加值同比增長了3.2%，同時我們服務業生産指數，信息傳輸軟件等等分别增長了8.8%和5.5%。

我們展望一下四季度的狀況，可以說四季度在目前這個形勢看，随着消費的逐漸修復，我們會發現逐步的拉動了整個經濟增長的主動力的回歸。因為任何一個市場，一個社會，主要就是消費來拉動，人口消費拉動市場。很重要的是我們消費是一個回升過程，到了年底了，可能消費每年正常的都是往上調高一些。

第二，基建投資一直是保持兩位數的增長，制造業穩中有升，我們現在的基礎設施有着很大的動作。說到房地産投資拖累的要素也在緩和，說到房地産，我多說兩句，房地産确實是處于深度的調整期，可以說在需求不足和流動性的風險雙重壓力下，市場主體的信心趨弱，加上近來的一些風控事件。過去二十多年，我們在高杠杆的作用下确實快速增長了，現在是二十年積累了現在的風險。這種不是單一的，不是暫時的，是積累出來的風險。

在當前我們這次調整可以說是時間長、幅度比較深，損失非常重大。這個有兩個局面産生，一個是我們房地産企業本身發展模式的問題，我們要調整發展模式。再一個，有制度環境的問題。所以我在想，随着國家政策的不斷向好，房地産對效益的拖累會越來越趨于緩和。

特别是海外視角，包括瑞銀、IMF都對我們有比較好的預期，總之信心是有的，市場還是會向好的。

回到我們商業地産的發展契機，商業地産還能不能發展？商業地産這麼多年風風雨雨，我們經歷了電商的打擊，經歷了體驗性商業受到疫情的影響，我們逐漸叠代商業，商業還會不會發展？

第一，城市化進程推動，原來總說城鎮化的進程是促進整個商業的發展，現在可以肯定的，我們七普統計人口是9億，和六普相比，城鎮人口增加了2.3億，這是我們很重要的人口基礎。

第二，商業服務，我想我們的吃穿用消費，這是我們商業地産的立足之本，老百姓需要這個，開門幾件事，吃穿用這些東西都是我們要遇到的。所以這是商業地産的立足之本，不會磨滅的。

第三，除去存量，每年15%到20%的購物中心的開業率是商業地産發展的重要載體，我們知道商業地産無論大中小城市都是城市地標，每年積累下來的有18萬億的存量，這些都是我們整個社會的資産標注點。各地政府會通過各種措施促成這些項目的良性發展。

同時，在整個的市場環境下，只有做這個，只有做商業，只有跟老百姓更緊密的生活貼合在一起，才能發展下去，所以這是一個重要的載體。

再一個，數字化的轉型升級，互聯網給我們帶來很大的沖擊，但是我們看到這些年由于互聯網催生了我們線上線下的數字型發展。我們在很早喊狼來了，是因為我們整個市場受到電商沖擊，狼來了以後，我們體驗式商業又化解了，現在疫情來了，我們又受到影響了。商業地産的叠代是我們轉變思維的重要契機。

再一個是我們面臨城市更新的契機，城市更新給我們商業地産真的是插上了翅膀，我們2021年底，全國有411個城市開展2.3萬個城市更新項目。城市更新在大城市發展過程中，更新是最好的出路。更新過程中，把這些低舊的低效的物業提升，把老商業改造出新的内容，這是形成完整的新商業形态，這是商業地産未來發展的無限可能和空間。這是非常重要的。

再一個，随着市場發展，各種财政政策的支持會不斷的傾向商業，因為他滿足人民生活的美好願望，拉動地方的經濟發展，帶動人們的生活水平的提高，總而言之，這是一個無限發展的空間。

我們這些年來出了一些相關的政策，我總結這些相關政策，我看了一下，我們從19年開始，國務院發的這個文，辦公廳提到了步行商業街、連鎖店、社區便民設施等等，這些載體是什麼？是我們商業地産，這是我們最重要的一個核心。

另外關于釋放消費潛力，我們釋放消費潛力也需要有一個地方釋放，我們最直接的就是可以在購物中心，在商業綜合體，在商業街上形成不同的消費模式，形成交易，促進消費的發展。

第三個，就是我們消費的下沉，商業地産不只是一二線城市，在三四線城市還有我們的發展空間，只是看你的思維是不是适應這個發展。這是我們的信心所在。

最後一個就是我剛才說的，十四五的遠景目標里面提到一個，将實施城市更新的行動，這個低效的商業會得到充分的發展，同時在保留古老文化的同時，一定要有一個發展的方向，這是政策上對我們商業地産的支持。

好了，我們現在看商業地産有什麼困境？在座都是我們行業内人士，這種困境不用說，即便是沒有疫情，相似的困境、類似的困境也會出現的。出現了怎麼辦？解決。現在我們面臨的困境，第一不是暫時的，第二，更不是長遠的，第三，是動态的。關鍵靠我們思維去控制。

商業地産有這麼好的方向，我們看到了未來，怎麼做？首先未來我們的商業空間絕非是簡單的購物空間，不是一個購物中心，一個商街，一個綜合體就代表商業地産的未來。無處不在的交易場景、業态功能促進我們的發展。

曾經有一個做線下交易的商家到我那兒演示，他的商業就是從我們一進到商業體里面就可以從穿戴開始，到最後的實現交易，是不同的場景體現的，體現出線上線下數字化的統一結合。所以我們未來的購物中心絕非是簡單的和單一的、單純的。

第二，是多種業态的，我們知道線上線下的紛争，終于這幾年以線上取勝了，我們知道老羅線上的交易，一個月将近5個億，還有一個賣口紅的，線上是兩三個億的交易，這只是一個月的交易，像這種交易業态是不斷豐富的，但是整個我們線下交易出現了什麼呢我們出現了劇本殺，我們出現了電競，電競明年就進入行業亞運會的項目了。我們出現了不同的賽道，不同的環境，所以内容不斷的要求更新和細分，這是我們要研究的市場和未來的方向。

第三，我們現在是一個管理的紅利，我們現在進入大資管，這麼多的商業綜合體，這麼多存量，我們怎樣管出效益，讓它增值，向存量要效益。為什麼？現在大資管時代，我們要争取商業的青睐。最後，人類的社交屬性，我相信我們每個人會說這一輩子都不進商場，也沒有說商場過時了，社交屬性不可替代。最後還要強調城市更新，使商業充滿城市每一個角落，商業内容空間更加寬泛，持續性更強。

我對商業地産非常有信心，結論就是2022年雖然受到疫情影響，實體商業明顯受到沖擊，但是更多因素的發展，特别是短期居民的消費需求暫時受到影響了，加上我們房地産的長期叠代下行壓力，但是我們随着新模式更緊迫，長期來看，消費的趨勢沒有改變，

國内消費空間的巨大，存量時代的到來，以運營為核心，能夠提供持續的現金流，是我們開發企業最大的把握，也是我們可持續發展的根本基礎。這一點看來，至今尤為重要，所以我相信，商業地産無限的可能，未來無限的發展空間，未來可期，謝謝大家。