藍海、痛點與突破 代建“爆發期”里的冷靜與思考

（2022年12月06日）仲冬之時，代建同行相聚2022觀點學徒計劃-線上季。

與最近的自然寒冷天氣不同，房地産行業迎來了金融“三支箭”。而在此之前，行業經歷巨大調整，以“三道紅線”政策的出台為節點，過往傳統的高杠杆、高負債、高周轉的增長模式已經結束，代建行業因為具備顯著的“管理紅利”時代特征，受到越來越多的關注。

如龍湖龍智造副總經理密舒楊所指出的，如果說2010-2011年是代建行業的興起期，2014-2015年是壯大期，那麼地産行業的這一次調整，則推動了代建行業進入爆發階段。

2021年7月至今，在地産行業的下行周期中，不良資産涌現，纾困需求激增，與此同時行業分工細化，輕重資産分離趨勢明顯，這些市場中持續增加的代建需求，促使玩家不斷涌入。

代建服務具有高收益率、低風險、低杠杆以及抗周期能力強等多方面的優勢，因此目前行業對代建服務持有很高的關注度；但與上述優勢相伴的，是代建服務要求參與者在品牌建設、成本管控、項目操盤、上下遊整合等方面具備突出的能力，這也是“管理紅利”時代對企業的要求。

如何發現發展痛點，于新趨勢中找準發展方向，将助力房企、金融機構、代建方在下行周期中把握新的增長機會。

12月6日，以“行業變革與代建之機”為主題，2022觀點學徒計劃-線上季代建場順利閉幕。在逾3個小時的分享和讨論中，與會嘉賓們積極抒發觀點，共同探讨地産行業變革周期下，代建的機遇和未來。

藍海可期與差異化發展

在會議的開始，世聯行首席技術官黎振偉分享了自己1987年工程總承包的從業經歷，認為代建行業實現了很大的跨越，行業的發展、蓬勃生機，以及牽頭企業所做的努力更是顯而易見。在中國房地産面臨巨大的改變時，他相信代建有更大的機會。

綠城管理執行董事兼CEO李軍認為，未來中國的房地産将具有投資去中心化和消費去中心化的特征。地方政府、城投公司、金融機構、CMBS、REITs等不同投資主體的加入，将促使房地産投資的去中心化，也将催生代建服務的需求。

他補充道，中國的房地産市場本身在消費端就是去中心化的，代建在這個過程當中可以做一個開發與服務平台化的承接，把分散的制造、生産環節集中起來，也通過代建的服務平台将標準化的開發與服務發放到消費者手中，這是綠城管理代建商業模式的底層邏輯。

李軍認為，目前代建的商業模式還處在初階，在發展過程當中需要做好三個方面的事情，其一是主管部門需要完善相關的法律法規，其二是業内需要對代建做認知的轉化和提升，其三則是呼籲業内同行互相交流學習，規範行業服務標準。

金地集團開發管理公司副總經理王英臣則認為，房地産行業的輕重資産分離是大趨勢，一個高度成熟的行業，到一定階段勢必會帶來輕資産的輸出，代建藍海的規模未來可期。

當然有機遇即意味着有競争。

當前代建市場進入了成長期，市場的滲透率将會提高，代建企業需要構建專業的創效能力、協同能力、定制能力和服務能力，以各項專業能力為基石，提高“軟實力”。

面對代建發展的新機遇，王英臣進一步指出，開發能力不等于代建能力，軟實力決定代建企業的未來。軟實力，即專業的定制和服務能力，這些也決定了企業未來的競争力。

德信綠建管理集團有限公司總裁施斌斌從内部打造方面提出建議，他提及代建企業内部要做到共創、共享、共擔，培養人才。外部加強人際合作，推動業務開展，優化分配。德信綠建管理将繼續建立完善管理體繫，招商運營能力，資源整合能力，上下遊的合作機制，做到1+1＞2。

當然，觀點的碰撞是這次線上會議的主要目的。站在機遇前，打造差異化的品牌價值，是衆多入局者堅持的方向。

中原建業執行總裁王軍透露，未來中原建業會在鞏固既有優勢的基礎上，在政府代建、資本代建上進行破局與開創。目前，中原建業在商業代建上，擁有合作夥伴185位，截至2022年11月27日，累計簽約輕資産項目355個，計容面積4501萬平方米；政府代建上則已與省内14家平台公司、8家國企達成戰略合作；而資本代建方面，其已與河南資産、河南豫資等多家AMC公司達成戰略合作。

騰雲當代管理總經理張世紅表示，改善型産品是當前市場的主流需求之一，騰雲當代管理一直在做綠色科技，其實也是在堅持産品的差異化，例如疫情時期居住的舒适度還有提升的空間，當前綠色科技的代建價值主要在二線城市和三線城市的核心區域實現。

光大安石開發事業部總經理劉力則表示，光大安石發展建設管理業務的初衷是為了給項目投資提供業務配套，由于光大安石在商業和寫字樓運營、工業物流、資産證券化等業務上有豐富的經驗，因此也形成了建設管理業務上相應的獨特的基因背景和能力。

不良資産處置里的機遇與痛點

在房地産行業出清和“保交付”的重要時期，不良資産處置是代建行業的熱點話題，代建方和資方在處理業務過程中有着各自的看法和體會。

朗詩綠色管理代建總經理姚偉鋼指出，需要區分不良資産代建項目的情況，是否已經完成了盤活，需要注意未完成盤活的資産在債權債務和法律上的風險；對于不良資産處置，代建方需要通過品牌和運營的輸出來保障項目的銷售和交付。

朗基資本副總經理、合夥人余俊宏認為，纾困代建需要有較強的資源整合能力和處置能力，代建方本身在授信或擔保方面要有足夠的能力；另外，在處理特殊資産上，既要做好投資人也要做好管理人，能夠把蛋糕分好，才能順利盤活特殊資産或不良資産項目。除此之外，還需要建立與客戶之間的渠道。

帕拉丁事業部助理總裁&特殊機會投資業務負責人張浩則從投資人的角度分享了在代建業務上的經驗。

他表示，投資方在地産項目選擇上面無疑具有專業的判斷能力，而代建方需要與投資方的判斷達成一致，進而才能在項目的前景和規劃上達成一致。

在投後管理方面，投資方與代建方要有足夠的信任，而解決這一問題的方法，一方面是雙方需要有一致的利益目標；另一方面，代建方需要具備在項目所在地的開發經驗以及發展資源，亦即屬地化。

鼎晖投資夾層與信用投資部副總裁焦青偉表示，對于做不良資産的機構來說，以往疫情與政策對行業“雙殺”的環境下，投資方也在等待市場底部出現，市場化的基金可以有較長的資金期限，但並不敢保證在行業下行中能穿越周期。

當前地産發出“金融三支箭”，焦青偉認為，“現在我們看到了希望，出手參與到資産的收購中，等到我們把項目運作成熟了，正好趕上市場的上升期，這是比較理想的情況。”