久久為功 産業、物流的敏銳目光和長期價值

（2022.12.08） 近幾年，盡管物流倉儲持續被國内外資本看好，2022年卻有了新的發展阻礙。受全國多點散發疫情和地區防控政策差異影響，物流供需增速趨緩，跨區流通難度加大，物流促通保暢能力有所下降，供應鍊上下遊復蘇受阻，這也使得物流倉儲業的增長有了不确定性。

困難之下亦有曙光，在防疫政策逐步優化的情況下，疫情對行業的影響逐步減弱，經濟新方向也在逐步明确。

“十四五”規劃綱要中明确提出“推進産業基礎高級化、産業鍊現代化”，持續強調制造業在這場新舊動能轉換與經濟結構優化大變革中的重要地位，産業、物流、新基建成為房地産和相關行業關注的焦點。

為了明晰投資思路，12月8日，“2022觀點學徒計劃-線上季”以“産業、物流、新基建的投資方略”為主題，一衆嘉賓共話行業機遇與未來。

做“時間的朋友”

思想風暴伊始，首位演講嘉賓，中電光谷聯合控股有限公司産業經濟研究所所長童心提到了做産業園區必須堅守長期價值的原則，要做“時間的朋友”。她提及，做産業運營合作需要長期的堅持，一般短則3~5年，長則10年才能回本。在明确好的方向後，過程中要以正确的方式，久久為功。

對于“做時間的朋友”這個觀點，億達中國控股有限公司副總裁李兵也深有同感，同時他表示，由于産業園區主要客戶多為中小微企業，在疫情波動的情況下，企業承受疫情的能力相對薄弱，園區運營商可在中小微企業的招工、市場、金融、資源渠道等方面提供助力。

李兵舉例提到，可以協助企業解決授信融資等金融問題、幫助入園企業申報政府專項補貼、對企業辦公空間需求彈性供應等，多方面幫助入園企業提高應對不确定形勢的能力。

關心入園企業的需求，首先要有吸引企業入駐的優勢，這和園區的選址息息相關。

啟迪協信集團前助理總裁、武漢啟信科技園發展有限公司董事長祁英颉在讨論環節中分享，企業選址需要着重考慮幾大因素，分别是是區位交通的便利性、産業生态、營商環境、優惠政策、人才的支持、物理空間、價格以及園區的服務水平八大方面。其中，營商環境具體包括開辦企業的方便性，以及投資、稅負和政府關繫，包括政府的誠信度，還有就是生态環境、商務成本以及社會服務和市場的環境等。

過去的幾年里，市場環境發生了很大的變化，企業遇到的問題是多方面的。在新的市場環境下，産業園區的開發商更要有對市場和對政策的敏銳性把握，把握市場的脈搏、把握政策。

京東智谷公司總經理陳昱在讨論環節中提到，在新的市場環境下，産業地産開發商重點關注的産業發展方向一定要遵循國家的重點發展産業，以及所在區域的産業發展方向。

另外，他認為産業發展方向跟項目自身的産品屬性也有關繫。以京東智谷為例，電商和物流是京東的主戰場，因此背靠京東，京東智谷要基于前者的産業基因來引入其上下遊産業鍊的企業。最後項目自身的産業吸附能力也很關鍵，對入駐企業上下遊的産業帶動效應不可忽視。

當然，面對宏觀環境和政策的變化，除了方向的把握外，融資方面也要因應改變。過去的一段時間里，可以看到各類基金型的新型融資方式持續涌現。

就如何建立合适産業地産的投資模式，中關村協同發展投資有限公司董事長高中成以産業園區為例，在讨論環節中提出，最好早期有一個志同道合的開發型基金出資，有專業的團隊進行選址、開發、建設、運營，形成穩定的現金流。然後有一個長期、穩健的基金來持有。不過，他也表示，從政策面和實際操作上來看，目前還有較大的差距。

園區開發型基金能提供長期資金來源，公募REITs的出現則是給了園區持有者一個良好的退出渠道。

廣東省鼎星産業發展有限公司産業研究院院長季聖傑在參與對話時，就談及了園區資産目前面對的市場環境，認為現在開發階段已經大勢已去，“十四五”以後整個園區和産業空間載體的關鍵在于存量和持有物業的運營。

聚焦運營，REITs的退出就變得不可或缺。清控科創控股股份有限公司總裁程方表達了其對REITs的看好。程方指出，在新經濟方面，清控科創會有三個方面的變化，主要是選址下沉、業态從寫字樓轉向工業園區，以及在退出方面擁抱公募REITs。

需要關注的是，除了在存量時代利用REITs退出外，這個階段的輕重資産合理配比亦相當重要。錦和資管副總經理俞晨君指出，輕資産管理及運營管理相結合才是存量時代的下一個核心競争力。輕資産可以借助重資産的投資确定性，同步擴大管理規模，從而實現可持續發展。輕重資産的並舉發展，是作為一個長期主義踐行者的必備條件。

物流資産收益穩定，料未來交易機會涌現

本次線上會議，還圍繞物流業态進行了深入讨論和分享。

高力國際中國區産業及工業地産部高級董事王少華表示，目前從宏觀投資環境上看，美聯儲的持續加息，使得美元對其他貨币保持強勢，宏觀環境對市場不确定性因素的影響較大，市場整體的投資風格趨向保守。在這種大背景之下，物流地産作為高度標準化的資産，具有良好的流動性，能夠滿足穩健投資的訴求。

王少華進一步指出，随着整體制造業及消費不斷發展，物流地産整體投資風險較低，投資回報率比較穩定。外資投資機構及開發型基金投資份額縮減，城市圈縮小，市場機會增多，這會給險資帶來更多的投資機會。

盡管物流資産在大環境不确定的情況下，有現金流穩定的優勢，但是也要注意到境外高通脹環境推動借貸成本上升，附加人民币兌美元貶值因素，境外投資人短期較難保持積極拓展态勢。仲量聯行中國區投資及資本市場工業物流地産負責人韓蕾，在随後的分享中補充。

她表示，多數投資者将更緊密關注未來國内經濟走勢和潛在機會。對将要到來的2023年，韓蕾也做了預測：對比2022年，市場将迎來更多的優質資産包出售機會，賣方預期将更趨理性。新進入投資者将有更多機會參與競標，獲取優質資産組合的概率提高。同時，交易結構也更趨靈活。

針對中國物流投資市場的未來，黑石房地産中國區董事總經理趙若川表現得相對樂觀，他表示，受益于電商行業強勁的發展勢頭，中國物流行業在過去幾年持續增長，現在中國已經成為世界上最大的電子商務市場，其全球市場份額已經提升到大概40%。目前，中國每年處理的電子商務交易量超過美國、日本、英國、德國以及法國等國家交易量的總和。

另外，中國的中産階級人口快速增長，目前已經占到中國人口的1/3；中産階級網絡用戶也在不斷增長，“這就給了物流一個非常強勁的增長動力”趙若川補充道。