代建線上季演講 | 姚偉鋼：不良資産纾困的機遇和挑戰

姚偉鋼（朗詩綠色管理代建總經理）：首先感謝觀點的邀請，有這麼一個機會能跟大家一起來探讨學習，我是朗詩綠色管理的姚偉鋼，我今天主要想跟大家探讨的是關于不良資産的話題，我們今年有一部分的業務就是不良資産的代建，在過程中也碰到了一些問題，當然也總結了一些經驗，今天拿出來給大家做一個分享和探讨。

今年的地産人都非常忙碌，但今年的忙碌可能跟往年有所不一樣，往年我們都還是忙着在公開市場拍地，去年大家都是這樣的狀況，今年可能更多的是跟投資人、金融機構忙着談方案，忙着項目保交付等等，還有一部分從業人員自己去創業了。所以我們認為今年應該是地産行業的至暗時刻，也是行業洗牌的階段。我們也看到了一些數據，1—10月份商品房銷售市場大幅下降，相比較往年綜合降幅在50%左右，百強房企商品房銷售數據更是平均降幅在50%到70%，這個數據應該是非常可怕的。

但是回過頭來我們也要看到商品房市場今年還是有将近13萬億的銷售規模，所以在這麼一個行業的背景下，還是充滿了很多的機遇。今天聊的主要是不良資産，朗詩在這幾年有一半的業務是跟不良資産相關的，我覺得這個不良應該分兩類，一類是已經處理完的不良項目，投資人或者機構已經把這個項目從不良的狀況盤活了，更多就是找人來做代建或轉讓。另外一類是在盤活的過程中，比如說現在很多項目會受到債權債務的影響，會受銷售市場的影響，或者說在一些運營上、在法律糾紛方面有一些影響，這類項目今年非常多，這些項目都出現了停擺、爛尾、被動收購等，這些項目相比往年是幾何的上漲。

面對這種情況，代建的業務量就要增加很多。但是不良項目的代建，跟我們的常規代建還是有所不同的，常規代建通過品牌、運營能力的輸出，我們就把這個項目建設起來，然後去做一個銷售、交付，但是不良資産更需要代建商有其它方面的能力，除了運營能力以外，我們對于這種不良項目處置的經驗、專業能力方面的要求可能會更多。

我的理解，對于不良項目來說，一是要對它進行賦能，第二是在産生不良前，防止産生不良。

你要做不良項目的代建，首先是要有處理這些項目的經驗和能力，因為不良項目不僅涉及到住宅，也有商業、辦公，甚至還有園區項目；有一二級聯動，有城改舊改，有法拍資産轉讓等。你要能看懂這些項目。現在很多的不良項目，你如何把它從一個開發受限到能讓你做開發建設，所以這里面更多的還是要對這些項目有處理的經驗。第二個是要做資源整合，這里的整合相比于常規的代建而言，可能我們要整合資金，要整合一些運營上的供應鍊，要整合投資資源等等。所以這一塊對于不良處置也是非常關鍵的。

另外就是要有高效的運營能力，而且要有穩定的運營能力。不管是常規代建還是不良資産代建，在當前的行情下，我們要有自己差異化的産品，你要不同于常規項目，才能在市場里面凸顯出來，能讓客戶更多地去接受你的産品，然後來銷售。

最後一點是在業務模式上，我們更多的說我們是對産生不良的項目進行賦能，為什麼會形成不良？它在投前有沒有做好對這個項目的可研、盡調，在過程中、投後，有沒有更清晰地了解到這個項目運營過程中在狀況。對于不良的處置和代建來說，不單單要做一個正常的委托方的開發，也要做一些資本的代建，幫項目找到合适的資金，給它賦能，讓它重新能運營起來，包括一些小股操盤，我們也要做一些咨詢業務，把項目摸得更透。包括在一些單項的管理上，比如說在單項的營銷管理、工程上也可以做，還有投後管理，投後管理是非常重要的環節，能防止項目往不良的情況發生。

分享幾個不同類型的項目，第一個是我們首個CCRC項目，這也是一個低效不良資産，我們代建的首個CCRC模式項目，然後給它做一個賦能，把它原來的公寓價格實現高溢價，它的自持部分通過後期養老運營、醫療的運營，包括一些租賃，加大持有端的收益。這個項目也是比較有特色的，不是傳統的住宅項目。

這是我們在當地跟城投公司合作的代建項目，這個項目也是城投公司在當前市場情況下拿到一個高價地，市場競争産品很多，也面臨項目的限價，項目上了朗詩差異化綠建産品，突破當地的限價，實現高于預期的銷售，把一個高地價的項目實現量價雙赢。

這是我們在浙江做的一個法拍不良資産項目，不良的項目要拿去法拍、做資産轉讓，這個前面的工作量是非常大的，而且難度是非常高的，我能不能通過跟投資人、債務人的和解，能不能找到一些優秀的資金資源，把這些東西整合在一起，然後促動法拍，法拍之後再把這個項目通過品牌、産品力實現項目的盤活。

這是我們在中山的一個不良資産，類似于在浙江的這個項目，這個項目已經成為不良了，有大量的債務，我們通過引入一個公益債的形式，加上我們的差異化産品，把這個項目在最快的時間内啟動，然後盤活這個項目。

這是一個收並購項目，這個項目也是比較典型的，是一個在南京的高價地，我們把它收過來，進行産品的賦能，然後實現快速的銷售。

最後借用朗詩的戰略定位，“地産投行+綠色建商”，來概括當前地産或代建行業所要具備的能力和素質，謝謝。