代建線上季演講｜密舒楊：TOD 運營里的未來代建思考

密舒楊（龍湖龍智造副總經理）：大家好，下面我來分享一下龍湖的議題，叫“TOD運營里的未來代建思考”。

龍湖切入代建領域的品牌是龍湖龍智造，我們做了一些行業的觀察，後面也會講到我們的理解。整體來講，從整個行業的發展來看，具有非常強的逆周期性，特别是過去十幾年，三個大的周期的波動，助推了代建市場的蓬勃發展，特别是從去年下半年開始，很多開發商都成立專門的團隊進入代建市場，确實是進入了整個行業規模迅速擴大的爆發期。

從整個代建服務來講，開發企業做代建服務有一個很大的特點，就是有成熟的開發理念和能力，有些同行專注于做改善型産品，有些在剛需型産品能力非常強，還有一些是在低成本建造、快速周轉的能力，包括一些業态的操盤能力，都是各有特點的。核心來講是要匹配業主的訴求，從他的訴求和痛點來匹配各家能力的特點，來做服務的輸出，再達到滿意度，再進行復購服務的場景。所以從龍湖的角度切入代建，是以龍湖龍智造這個品牌來服務業主的，也是秉承龍湖二十九年沉澱的能力和基因，來服務于我們的業主。主要來講圍繞三個能力維度，第一是龍湖的高品質，龍湖起家就是做一些改善型的，高品質的既叫好又叫座的産品，我們希望給我們的客戶提供非常好的産品以及高利潤的回報，同時在C端也能有非常好的滿意度。第二是龍湖的強運營，龍湖在較長時間的周期里面，實際上是打造了比較復合的經營業态的運營能力，由這些運營能力進一步發展了復合業态從前期的投資，再到它的策劃、建造，再交付給運營的一體化能力。第三是龍湖這些年在數字科技領域做了很多的投入和嘗試，希望通過數字化的翅膀，能夠為我們的業主帶來進一步的效率提升。

第一個闆塊分享的是，通過龍湖一體化的從前到後一攬子的能力，為我們的各種類型的業主提供復合型業态的運營和整體打造的服務能力和服務的質量。從服務的寬度來講，聚焦在五個闆塊，從商業管理的天街，再到租賃住房的長租公寓冠寓，再到空間服務的龍湖智創生活，再到産業園區運營的藍海引擎，最後到我們的養老闆塊的椿山萬樹。在商業運營領域，近幾年是龍湖開業的項目密集爆發期，復合增長率比較高，截止到今年630，我們開業的商場數量超過65個，所以有一整套的運營端的能力幫助業主。在冠寓這個維度，管理規模也超過16萬間，從出租率、滿意度來講也是非常高的，也是希望通過高品質的年輕人的租賃用房打造，包括聯合一些非常貼合他們需求的社群活動，給他們提供一個城市溫暖的家。從我們的TOD項目布局來講，也形成了初步的網格化布局，基本上拿到的自持綜合體，絕大部分都是在TOD上蓋物業。從布局的産品線來講，幾乎實現了全産品線的覆蓋，而且這些項目都落地了，有城際樞紐高鐵大型的上蓋，再到城市和區域的商圈和區域的中心，再到鄰里配套的中心，最後再到車輛段和TOD新城的産品線覆蓋。

跟大家分享一些案例，第一個項目是在重慶沙坪壩高鐵站正上蓋的光年項目，和很多業主的場景也是很相似的，從龍湖切入代建第一個幫業主診斷的就是龍湖策劃的能力。如這個項目的圖片所示，我們做這個項目的時候也是通過前期的策劃去切入的，可以看到從整個規劃維度，針對于原來的方案，進行了比較大規模的優化，通過将商業的體量跨過高鐵站房正上方，讓整個綜合體的動線更加延續、更加連貫，讓遊逛的體驗更加完整，這個方式既保證了在高鐵進站的流線是相當順暢，整個綜合體的動線完全聯繫起來，再通過跨越高鐵站南北大闆的設置，讓南北物理的隔斷非常好的做了聯通，同時在這個大闆伸到整個城市空間關鍵的場景做了扶梯和樓梯的設置，使得困擾傳統高鐵站南北割裂的情況，通過這個設置得到很好的解決，整個項目也是非常復雜，地上有7層，地下有7層，除了換乘4條軌道線和一個大鐵之外，還有公交車站、出租車站，以及對應的公共配套，通過設置了集中的交通盒，将所有的人流通過這個交通盒能夠完美地做疏導，解決他的交通問題，同時也在這個項目中積累了一整套高鐵上蓋工程復雜穿插的技術解決思路，通過蓋上無縫施工、蓋下不停車的高鐵運行，完美地讓各個條線得到了保證，創造了高鐵穿樓的新網紅景點，同時這個項目開業之後，也大幅提高了沙坪壩商圈的客流量以及社零總額的增加。

第二個項目是我們在重慶打造的一個超級綜合體，這個項目前後歷經十幾年的開發，從一個老的校園舊址，重新創立出一個新的城市商圈，通過十幾年不斷地開發、經營和交付，讓整個區域的社零總額和客流密度翻了3倍，去年這個項目的客流人次已經接近了9000萬，從這個項目最開始打造的時候，就是奔着它是做一個商圈的角度去做打造，通過這個方式做了5個商場，每個商場的定位完全不一樣，每個商場覆蓋人群的特點也是獨立進行定位和策劃，通過周期滾動的開發，不斷地擴大客戶的圍欄，最後通過十多棟寫字樓的加載，讓更多消費場景的空間在整個商圈里得以進一步延展。可以看到2007年在獲取土地前，它是一個舊的校址，2012年是北端A、B館的運營，到2014年實現中部C館的開業，2016年D館開業，再到今年E館開業，讓整個商場客流輻射的維度更加寬廣。這個項目最開始有兩條地鐵的連接，經過10年的運營，它的客流和輻射人群急劇擴大以後，未來還會引入更多的地鐵接駁，為整個區域提供更多的客流。

這個項目是在成都一環内的TOD項目，這個項目超過70萬方，業态非常復雜，也是通過舊城改造的方式，讓原有不太好的城市界面煥新成為一個新的城市的名片，這個項目最大的特點就是我們跟TOD的連接，沒有采取傳統的TOD方式來把軌道連接到物業，而是采用富有活力的商業空間作為連接TOD的過渡空間，讓商業的空間、活力的氛圍能夠通過這樣的空間，在地鐵的人流就能非常直觀地感受到這樣一個空間，通過這個空間的設置，讓他無縫地換乘到商業的空間，以及整個園區、商業街，以及更遠的輻射範圍，同時通過集約化的商場物業的空間和市政換乘的設施合二為一，既減小了整體的投資，同時也能把人流更加聚集地換乘在商場和TOD交接點之中。

同時這個項目的容積率也非常高，在這麼高的容積率的情況下很難創造出一個高品質的社區，很難成為擁有大花園的高品質住宅小區。我們創新地把花園擡到三層以上的高度，利用在裙樓屋面設置接近1萬平米的花園，提供一個非常舒适的社區活動空間，通過中心換乘的交通體拉到三樓以上，再從三樓進入花園的方式，提供一個鬧中取靜的高品質社區。

這是我們在杭州的一個綜合體項目，這個項目也是有非常好的住宅闆塊和綜合體，包括五星級酒店和寫字樓的布局，這個項目也是非常難的TOD上蓋項目，這也是我們跟很多的代建業主溝通的時候，困擾他們非常大的痛點，就是如何把軌道的資源和物業的價值充分發揮，TOD連接價值提升的策略，這個項目也是非常典型的。這個項目在拿到的時候，兩條地鐵線已經正在運行了，而且覆土的深度非常淺，用傳統的方式很難在這麼淺的覆土深度的條件下做出完整的綜合體，我們也是非常創新地利用了在TOD積累的一整套策劃能力，把所有體量通過一個桁架，在空中倒挂，把整個體量得以完整地支撐起來，就避免了它非常淺覆土厚度帶來的技術問題。通過這個方式，讓原本幾乎無法實現的完整的綜合體成立，深度縫合了因為原始地鐵的原因造成的一些不太成立的項目，讓它變成了可能的局面，通過這個方式大大提高物業的價值，物業價值的提高也正是物業最想看到的終局。通過地下整體的設計，把地下的商業物業價值和軌道的付費區和非付費區的動線整體做了一個拉通，改造了地鐵進出的流線，通過商場的動線進入TOD的換乘，讓整個換乘動線更加聚焦，也更加順暢，方便人們的出行。

第二大闆塊是龍湖高品質住宅打造的能力，這也是龍湖從創立之初就攜帶的基因，可以看到從北京的頤和園邊上的頤和原著，再到北京西二環的西城原著，再到中央别墅區的景粼原著，以及後續在重慶照母山的舜山府，再到廣州白雲新城的天奕，我們在每個城市都會定制化為我們的客戶提供高品質住宅打造的經驗，讓這個産品既叫好又叫座，能夠讓這個産品非常有賣相，同時也能夠通過這個高品質的呈現，實現品牌的溢價。

在新一波産品打造中，我們也推出了禦湖境這樣的品牌，在明年會在5個城市同步首發，這些新的産品線也是通過溫潤雅玉材料的選擇、色彩的搭配、燈光的組織，結合我們慣有的景觀造園能力，通過植物的選擇，讓我們的客戶在園子里四季更叠，能夠感受到色彩的變化。

第三個闆塊是龍湖的數字科技。龍湖在過去幾年高密度地在這個闆塊進行了能力的打磨，通過BIM正向設計，讓我們的三單變更大幅降低，降低成本，通過BIM轉到運營期的平台的搭建，讓傳統物業管理、商場管理、租賃樓宇管理，從傳統表單的方式變為在線數字化的管理，大大提高我們的管理效率。也是基于底層BIM能力的建設，VR、智慧城市、3D建模底層能力的打磨，截至目前，龍湖已申請4件國際專利、844件中國專利(其中包含531件中國發明專利)，每年持續申報的專利數超過200件，成為行業數字科技高地。希望通過這樣的方式，能夠給我們的業主插上數字的翅膀，提高業主管理的效率，更好地服務業主。

謝謝大家，我的分享到此結束。