産業物流線上季演講 | 童心：産業園的價值投資邏輯

童心（中電光谷聯合控股有限公司産業經濟研究所所長）：我今天分享的主題是“産業園的價值投資邏輯”。其實今天這個題目的外延是很廣的，包括産業、物流和新基建，觀點提出這樣幾個關鍵詞，我讀到的是對産業載體和産業組織方式的關注。主持人剛剛也提到了好幾次新經濟、新模式、新動态，這也反映出我們對當今這個時代變化的關注，或者說一種普遍的焦慮。

今天我想跟各位交流的是我體會到的中電光谷在産業園業務中所體現的價值投資的邏輯和我們對新經濟的看法。

做住宅物業看的是區位和配套，投的是人口紅利，是對人口持續增長和收入持續增長的預期。當人口紅利消失、人口增長停滞的時候，這種固有的商業模式或者收益模式就被颠覆了。

商業物業看的還是區位，投的是消費力，是商業聚集。但是當新的消費模式，比如說淘寶和京東從萌芽到全面覆蓋我們的衣食住行的各個領域的時候，我們的消費習慣和生活方式又被颠覆了，所以這時候商業物業也就出現了問題。

我所在的研究所有一個職能是新區域和新項目的拓展，所以在這個過程中我們接觸到了不少投資機構，希望把産業園也作為投資的方向，但合作成功的還是很少的，因為他們往往要求很高的短期收益。資本是要做選擇題，就是要判斷錢投在哪里收益率更高。所以它是在做一種價值判斷。

我們來看一下中電光谷業務的轉型和嬗變過程。2004年之前，我們也是傳統的住宅業務為主，2005年重組之後，伴随着我們在武漢的光谷軟件園、光谷金融港、光谷生物城等項目的實施，産業園區開發建設和綜合運營就成為了中電光谷的核心業務。以最早的光谷軟件園為例，來看看整個叠代的過程。

園區在2004年之前聚集的是一批類似于國電武儀這種電力自動化的企業，随後惠普、IBM、軟通動力、傳神這種軟件信息和服務外包企業逐漸進來，華為的研究所也在這里過渡了幾年；2008年汶川地震加快了金融機構的前後台分離和兩地三中心數據業務全國布局的步伐，光谷軟件園抓住這個機會承接了招商銀行、交通銀行、銀聯商務、光大銀行等一批金融機構進入，並在此基礎上衍生出了光谷金融港。大概2012年前後，這里又成了鬥魚、卷皮等移動互聯網企業聚集的園區，兩年前，斑馬智行這樣智能網聯時代的頭部企業也紛紛進入。

在光谷軟件園十幾年的發展過程中，每一期的空間形态按照既定的規劃展開建設，而園區的産業内核、産業生态和産業形态也發生了颠覆性的變化，一方面是因為有的企業在快速生長，有的企業随着時代的洪流在慢慢的褪去，更重要的是在我們做這個産業園，從一開始在園區的定位，到産品設計，到後面建立服務體繫，構建産業生态的時候，它本身就是在順應産業發展的自我叠代的趨勢。所以産業聚集和産業叠代升級帶來的具有更高勢能的企業和人才的聚集，助推了項目所在區域闆塊價值的提升。這就能夠解釋為什麼處在武漢市三環外的光谷地區，房價和辦公樓租金能夠比肩城市中心的原因。

在這個圖最東邊的那一塊是我們為政府在2007年的時候定制的一個組團，目前這個組團的年回報率已經達到了30%以上，所以對于資本來說，進駐的時間很重要。對于産業投資，不是說我去投已經成熟的，已經建成多少年的，已經存在的價值，而是要去做産業聚集和産業升級過程中帶來分享産業成長和産業發展所創造的價值。如果說投商業、住宅地産賭的是基礎設施和環境配套，做産業園投資應該賭的就是這個物業上所承載的産業的成長力和産業生态發展的叠代。

這幾張圖片是近幾年我們在各地看到的園區項目的情況，房子建的很好，使用效率很低。從2014年國家提出“大衆創新和萬衆創業”開始，各地做了很多的孵化器、加速器、創新中心和總部經濟園，這里面有一些特定主題的産業園，比如說信息港、人才港、院士港等等聽起來非常高大上的項目，我們在很多的城市核心區域，建了大量的辦公樓群，經常是成棟成棟的閑置，有的地方空置率超過了50%。

不少地方政府也邀請我們過去幫助他們解決一些存量消化的問題，看能不能加以盤活利用。實事求是地講，無論誰來做都是很難的。如果放在經濟比較繁荣的時期，我們把它的定位做一些調整，然後引入一些核心的要素、核心的企業，想辦法打造平台、構建生态，再加上一些政策加持，在地段優良的地方或者配套成熟的地方，通過引入商業性、生活性的服務，可能還是能夠消納一部分的。但是在現在這種全球經濟整體不是很景氣，實體經濟也非常困難的情況下，要消納這麼大量的同質化的辦公樓是非常困難的。

所以對我們來講，差異化和精準定位就很關鍵。建的園區到底為誰服務？我們做每一個産業園定位的時候，一定首先是基于這個城市的資源禀賦、人文氣質，以及這個區位有什麼樣的産業基礎，來謀劃這樣的産業園。

中電光谷總結的方法論叫做“一城一法、一園一策”，要針對我們确定要集聚的主導産業的上下遊環節做相應的産品設計，然後做服務功能的配套，包括産業園的内外交通怎麼組織，包括它需要有一些什麼樣的公共技術和服務的檢驗檢測平台等等。

比如說我們在做生物類園區的時候，這里面一定要引入的要素就是模式動物。因為做各種新藥的研發和實驗，它一定要用到比如小白鼠、靈長類的猴子等等模式動物，它既是産業鍊上的一個環節，同時也是作為一個要素供給，為醫藥研發類的企業提供服務。

除此之外，我們還要能夠針對企業的實際需求，對我們的規劃進行适應性調整，做到敏捷定制。還包括在整個招商過程中如何延鍊、補鍊等等。這也是非常重要的内容。

所以要做成做好一個項目，我們理解從一開始我們的出發點就一定是要基于實際的産業和企業的需求來提供價值，一定是要基于對産業發展規律和産業集群發展模式的深刻認知來組織資源、提供企業所需的價值。所以做産業園區的開發、建設和運營，我們體會是要長期的堅持，它不太可能短期見效，短則以3到5年為一個周期，長則以10年為一個大的周期。今天線上很多的朋友也是做産業園區或者産業地産的，在這一點上可能我們都是深有體會的。

中電光谷現在在全國44個城市的80多個項目都是以這樣的出發點來做事情，無論是我們自己投資的，還是政府和其它主體投資，中電光谷提供全程全周期解決方案和一站式服務，都是這個出發點。我們一直在做的就是構建整個産業生态的過程中，讓每一個要素都實現生态共建和價值共享。我理解做産業園首先就是要選好方向，做正确的事，在過程中又要以正确的方式來做事，所以它一定是久久為功才能水到渠成。

有一句話我覺得放在這個地方特别合适，就是做時間的朋友，讓它慢慢地沉澱。

對于新經濟和産業園方向的判定，我們從2020年到現在新落成的園區，大概的産業方向，我們總結就是兩個方向：

一個是數字+。數字+實體制造，比如說數字+電力裝備，它可能就是智能電網和電力仿真。如果是數字+傳統的汽車制造業，就是智能網聯汽車和無人駕駛。數字+文創，就是遊戲、數字競技、數字音樂等等。如果是數字+實體制造，範圍很廣、參與主題很多，前景很可觀。如果是涉及到數字+文創，涉及到文化、消費、生活的，它的想象空間也是足夠大。所以當産業的數字化積累到一定程度的時候，它自然就能夠過渡到數據資産的産業化。

還有一個是生物+。這個生物+主要是指生物技術對很多行業的颠覆，比如說對傳統的制藥業，原來是以化學藥為主，現在我們看到很多大分子藥，比如說基因治療、細胞診療，還有一些靶向藥、免疫療法，實際上就是運用的生物技術。比如目前被讨論較多的CAR-T、NK對血癌、淋巴癌和部分實體器官癌的治療，實際上都是生物技術對于診療技術的革新。還有生物技術對材料，如生物基的材料，對環境友好的材料，在包裝和服裝制造領域的颠覆。還有利用生物酶、生物發酵工藝對環境的修復，對水體、土壤的修復，食品的制備和農業技術的革新等。數字+和生物+其實本質上都是體現了十四五規劃里面提出的産業基礎的高級化和産業鍊的現代化。這是我們目前做産業園區的主要方向之一。

第二個是國産替代和自主可控，它是夯實強國基座的重要方向。在二十大的報告中，大概有13個“強國”，包括教育、人才等等體繫，其中涉及到産業體繫的，我們認為這幾個比較重要：科技強國、航天強國、網絡強國和數字中國。這些在一起就涉及到一些新的技術，還有一些新的基礎性的材料、先進的戰略性的材料，包括我們已經進入快車道的行業，比如說新能源和數字化，将是引導或者構建強國基礎的底層能力。中電光谷的第一大股東中國電子是國家網信産業的核心力量和組織平台，現在做的基本上就是網絡強國和數字中國，未來在這個基座下面衍生出的各種應用的場景和下遊的應用，我們覺得也是未來會發展的重點。

這里我還想提出一個觀點供大家讨論，我們怎麼看待産業園開發運營業務里面的輕和重，過去一直有一個觀點認為，如果我需要以自有資金投入就是重，沒有持續資金投入或者投得很少就是輕。

實際上在我們看來，你要把一個産業園做好，其實最重的投入是人，是團隊的經驗和智慧。對企業來說就是它經過多年積累和沉澱下來的解決問題的能力體繫和資源網絡。這些決定了産業園的生死成敗。所以，參與産業園業務的企業如何建立自身在某個細分領域獨有的能力體繫，應該是未來一段時間内大家競争的主要方向。

中電光谷的能力體繫也是在近20年服務産業的過程中逐漸積澱和叠代起來的，包括我們一開始對于城市區域大格局的産業發展判斷，包括對關鍵節點和標杆項目的策劃，再到要如何設計與産業需求相适應的建築産品和配套體繫，以及建造過程中的敏捷定制服務。按照以終為始的理念在項目策劃階段同步啟動的預招商和産業服務平台的搭建跟運營，包括企業入駐之後，我們要提供它的餐飲、酒店、數字園區、基金等等涉及到入駐企業持續成長的各種服務，這樣就形成了中電光谷做好産業園的能力體繫。

除此以外，我們還想做的事情是什麼呢？我們正在探索和構建的是基于我們已有的44個城市、83個園區，近萬家企業以及創新機構的體量下，一個數字化的産業資源共享平台。一方面，我們希望利用平台化的力量和數字化的工具，來為已經入駐園區的各種企業提供供應鍊組織和更有針對性的産業生态鍊服務，增強用戶的黏性；另一方面我們也在想，怎麼樣把我們已經積累的這麼多數據資産如何實現價值變現。

今天也有很多投資機構，我想說作為投資機構決定要投一個産業園項目，一定是做價值投資。中電光谷擅長的是搭建平台，大家可以一起來合作，打造産業生态，聚集産業資源，創造價值，共享繁荣的成果。

最後再回到主題，投資和業務方向的選擇，最後的落腳一定是需求牽引，提供價值。所以它的本質是一種價值創造和價值提供。這種價值提供對企業和産業來說，它提供的遠不止是物理的空間，而是繫統的持續的産業服務，對人來說，提供的就是一種生活服務，所以它不是鋼筋水泥，不是物業空間，提供的是一種長期服務的價值。

這就是我今天想跟大家交流和分享的内容。最後感謝大家的關注，希望後面能夠有更多的機會跟大家多交流、多學習，也希望能有機會跟大家一起為客戶創造更多的價值。