産業物流線上季演講｜王少華：新消費模式下倉儲物流投資新格局與新機遇

王少華（高力國際中國區産業及工業地産部高級董事）：非常荣幸第二次參加觀點機構的活動，也聽了剛剛幾位嘉賓老師的分享，确實感觸挺多的。我在寫PPT的時候也從底層看了一下物流市場，最近這段時間不管是投資模式還是消費市場的變化，甚至很多的底層因素也跟現在的經濟、産業有非常高的關聯度的，我在這里也會給大家做一個簡單的分享，包括對于新的消費市場，對于物流本身帶來的變化之後，整個投資市場發展的趨勢，也會做一個闡述。

給大家分享的第一個闆塊是倉儲物流投資市場的模式。現在基本的構架大家會有一個初步的理解，這個構架圖我在很多年前就做過，今天來看會有更多投資方、金融機構，有更豐富的退出渠道，包括國内險資、公募REITs的介入，使得整個行業持有的構架更加豐富多彩。

從基本元素來講，我們看到物流地産中間大家去做的，不管是以怎麼樣維度的切入，整體就是重資産和輕資産的平台相互做資産開發以及資産管理，在相應的項目變成成熟資産之後，就是我們俗稱的達到一定的出租率，有穩定的現金流之後，大家會尋求市場的退出，或者去做一個成熟資産的平台，這是整個行業中間基本的構架，開發商中間也會有不同的變化，有些會尋求開發型的基金進行合作，跟基金管理公司合作，有些會自己在體繫内部做基金管理的部門，直接來做基金的管理。基本的構架行業里面就是這麼一個物流地産投資和持有的構架。

從市場投資人的投資策略分類來講，物流倉儲的特點非常适合兩類投資人，一類是尋求成熟現金流的，包括基金和國内的險資，還有境外的REITs，它們都是希望有一些成熟運營，且穩定增長現金流的載體作為投資的標的，這是為什麼物流地産市場能看到背後的投資人會有很多這類的機構。對開發型的項目，在市場上也會非常多的看到一些開發型的基金，它們尋求整個項目開發周期的投入，包括後期的回報，它們通常會在項目達到一定的成熟階段的時候，尋求一個市場化的退出，或者去做到自己的穩定資産的基金中間，這通常是整個行業中間根據投資策略不同，市場投資人會在物流地産中間有不同的參與維度。

從倉儲的投資主體這一塊來講，從行業的分類，我們看到的，不管是外資也好、内資也好，大致就分兩大類，一類我們更多統稱它為機構型投資者，通常會有一些基金管理公司，包括國内的險資、公募REITs、境外的REITs，這些更多的是基金的管理方，他們會通過整個基金的管理費基礎的收益，以及超額收益，還有相應的現金流收入，來作為他們核心收入主要的組成部分，從支出來講會有給到輕資産公司開發管理、資産管理費，包括項目運營商、開發商，會有項目管理的費用支出，會從整個投資環節中進行支出。

另外一部分，我們看到市場上比較多的就是有很多物流地産開發商，它會以基金管理部門的方式，直接做自己的開發型基金，或者是成熟資産的基金，直接由開發上内部的部門來負責整個基金的募集和基金投融管退的環節，同時也參與主導這些開發部門提供的拟投資項目的投資決策。這個會相應地形成一個類似于内循環的模式，這是在開發商内部，整體來講可以達到更多收益的内部循環，這也是行業中間投資主體的區别。

這些年我們看到行業的模式，就像前面所講的，越來越多的傳統開發商也會去選求是不是可以做直接的基金管理，當然這中間實際上是需要有非常高的轉專業化程度的，也是一個漫長的過程，但是我們看到很多的開發商開始尋求嘗試，自己來組織基金做開發，包括成熟資産的持有，這也是行業中間的一個發展趨勢。

第二個闆塊是新消費的崛起和市場變化對物流倉儲這一塊究竟是怎麼樣的影響。這兩年我們的感受特别明顯，特别是今年，上海封控之後，我們從底層的數據看到蠻多的城市出現了租金的下滑，包括空置率的上升，我們也跑了好多的城市，跟很多租戶進行溝通，也跟當地的政府做了交流，因為我們也做制造業的選址，所以也幫政府做了交流。

從電商客戶給到我們直觀的反應，包括我們做了一個總結，我們看物流地産這麼多年的發展，從2008年以前就有一些開發商進入這個市場，在中國的大陸地區投資高標倉，到今天短期内的消費降級，包括後期的增長，我們總結下來感覺是這麼幾個大的階段：2008年之前消費的結構還沒有電商的出現，整個消費在萌芽的階段，在2008年之後，淘寶等等大平台推向市場以後，迅速占領市場，給大家帶來了一種全新的消費模式，随着消費模式的擴張、業務量的擴張，整個電商行業處在持續發展階段。

在2018年左右，從大家的消費習慣來講，又有一次新的電商的變革，不光是線上的消費占整個消費市場的比重不斷向上，同時2018年開始有更多的應用場景，包括抖音等等其它場景的消費模式，跟電商類似，但是它有更多業态上的創新，使得整個物流地産行業由消費帶來的租賃需求進一步提升。到疫情持續的這段時間，我們看到的是消費降級，我們跟物流企業也做了溝通，企業也說消費降級怎麼樣真實地影響到他們對于倉儲的承租能力的下降。他們也告訴我為什麼消費降級會導致租金承受能力的下降，有一些電商企業、快遞公司給我。

舉了個例子，比如說當經濟相對比較強勁的時候，大家的消費水平更高的時候，消費者會購買相對單一品類成本較高的産品，比如說買一個保溫杯，經濟更好的時候，我可能花500塊錢買一個保溫杯，可能這個杯子售價的1%是它的物流成本，那就是有5塊錢的物流預算，如果經濟不好的時候，我只花20塊錢買一個便宜的保溫杯，即使我把物流成本加到3%，也不到1塊錢，這中間就有巨大的差距。但是在物流倉儲中間它占的體積，所需要消耗的供應鍊的環節基本上是相同的，這也是為什麼消費降級短期内會非常明顯地給到這些物流公司壓力，也會體現到整個倉儲的租賃端。從目前的疫情發展，包括每天我們也看到很多新的消息，都是逐步的解封，從整個趨勢來講，我這個線為什麼會非常有信心往上畫，一方面是消費的數據，随着逐步的解封，我們會感覺到有快速的回升，同時消費端的消費信心的恢復，包括消費能力的恢復，會帶動整個物流倉儲市場租賃需求的恢復，包括承租能力的大量恢復。

從城市細分的統計來講，我們看了2019年到2022年，按城市來分，我們也看到有些城市從經濟的角度來講，會發現這個城市的經濟非常不錯，為什麼短期内的租金遞增率不光是沒有增長，而且會下降，同時出租率也會有下降的表現，我大致分了這麼幾類，一類是第一梯隊，我們看到北上廣深這些核心城市的資産，即使是消費的降級，可能它的租金只是達不到預期的增長率，但是整體的租金還是在穩定增長的，出租的情況也非常好，因為對政府來講，本身對物流倉儲土地的供應非常有限，供應量沒有大量增長。第二梯隊是北上廣深周邊的城市，它們承接大量的外溢需求，包括很多城市當地的産業環境也非常好，所以它也有非常好的表現。黃色的部分，之前我看到這些數據也在想它是什麼原因，這些城市都是一些節點城市，而且經濟的基礎、産業基礎都非常不錯，怎麼會短期内有數據上的下滑？

我們跟政府這邊也做了溝通，跟企業也有交流，我們總結是幾方面的原因，一是消費降級使它的數據有負面的影響，另外一方面，因為各個地方的政府在過去這段時間主要的經濟收入還是受到比較大的影響，因為從政府的角度來講，不管是當地企業本身的收入，包括疫情防控期間政府的成本支出，同時也因為疫情本身的原因，原先政府的主要财政收入是大量的外資制造業的投資選址，從數量上和效率上受到隐患，土地的财政收入也有所縮減，所以這種情況下很多地方政府會放一些物流地塊，這也是為什麼這些城市在短期内我們會看到供應量有明顯的增長，導致它整體的出租率的下降。我們對這些城市的投資人的建議是，因為這些城市基本面還是比較好的，所以大家還是可以看這些市場的，並且從近期來講，随着疫情的解封，政府還是會對物流倉儲的用地有明顯的縮緊，不會再像前面一段時間一樣有大量的釋放，這也是從基本面來講會有一個明顯的改變。還有一些城市的經濟因素就比較復雜，牽涉到人口和需求本身不足，我們就要關注它的基本面，看看基本面上有怎樣的變化。

生鮮冷鍊也是大家非常關注的闆塊，核心來講生鮮冷鍊對于冷鍊倉儲需求的影響，也是這些年更多的消費者更注重高附加值的冷鍊産品，這是冷庫需求這幾年非常旺盛的原因。原先可能我買的是原材料，不需要非常高標準的冷鍊倉儲，現在随着消費習慣的改變，大家去買這些肉類、水果會通過電商的平台，電商平台有更高的附加值，它就需要在整個環節中有更高標準的設施，這也是對冷鍊這一塊的核心驅動因素。疫情短期之内受到打擊最大的就是冷鍊這一塊，核心是兩個需求，一個是餐飲，一個是預制菜。

從左邊這部分可以看到高附加值的冷鍊的租戶，他們的特征很明顯，他的承租能力更強，因為它的附加值更高。但是随着疫情的逐步解封，餐飲的恢復，包括這些預制菜的恢復，會有大量的需求重新恢復大原先的高速增長的水平。所以消費端跟消費品質的提升，從大的趨勢來講，我們也看到對于第三方的物流公司，包括一些快遞快運的公司，他們對于效率的要求也非常高，這也是這些年我們看到好多快遞公司，包括一些電商自己的物流闆塊都會去做大量的自建倉儲，這一塊也是從體繫上提升它的效率。從結果來看，今天也已經有很多的平台都有一定的規模，大量的優質資産包，從市場的邏輯來講，會有大量的終端用戶自建的資産包，這也是我們在市場上看到最近幾年比較明顯的趨勢。

最後部分簡單講講投資的市場。從統計的結果來講，整體的投資的特征，就像前面的嘉賓分享的，物流地産這個行業依然是投資者非常關注的賽道，但是短期内因為受到供需關繫的影響，有一部分城市大家可能會适當的謹慎一些，這也是最近的一個傾向性的改變。同時内外資在這個中間也是受到整個經濟環境的影響，我們會看到國内的險資也開始逐步關注物流地産這個賽道，但是險資的決策流程和不确定性還需要一定的适應過程，後面會逐步加大這部分的投資，從市場未來的投資機會來講，我們看到外資的機構短期内受到美元加息和宏觀市場不确定性的影響，會集中看一些核心城市，供需不是特别平衡的城市可能會受到一些影響，但是随着租賃的恢復，對于外資機構的機會也會重新回來，也是一樣會把租賃回暖的區域重新納入到投資的範圍中間。對于開發型的基金來講，大家也是同樣的邏輯，跟着供需走，供需逐漸更加平衡，需求不斷恢復，供應量有一定的縮減，這樣也會有更多城市進入到各個開發機構的投資清單中。對于險資來講，包括公募REITs，有更多需要穩定現金流的投資機構，物流地産也是非常适合它們去投資的，中間有大量的成熟優質資産可以作為它們長期關注的投資機會。

以上是簡單分享行業的情況，後續有其它需求大家也可以在線下找到我們，這也是高力現在多平台推出的行業信息，包括一些項目交流的渠道。我的分享就到這里。