産業物流線上季演講｜趙若川：在當前環境下尋找投資機會

趙若川（黑石房地産中國區董事總經理）：謝謝大家，我是趙若川，來自黑石房地産團隊，負責黑石在大中華地區的房地産投資，今天我将分享一些黑石對中國房地産行業投資方向的看法，特别是那些我們比較看好的細分賽道和行業，比如說物流倉儲。

我先介紹一下我們公司，黑石是全球最大的另類資産管理公司，37年前成立于美國，如今在全球範圍内約60種投資策略，在房地産闆塊我們目前的管理着規模大概5,650億美元的投資組合，在全球目前擁有12,000處資産，這使得我們成為全球最大的商業地産所有者，目前黑石在全球有12個辦公室，團隊人數達到900多人。

在我們房地産所有的投資策略中，物流其實是一個非常成功的案例，早在超過12年前黑石便開始在美國的物流領域進行投資，我們見證了電商革命如何通過人們對于“最後一英里”物流需求的上漲，如今物流在全球範圍内是我們最看好的房地産投資主題，目前占到全球總房地産投資組合里面的40%。

自2010年，我們的基金在全球範圍内已經收購了近15億平方英尺的物流資産，我們也是全球最大的物流所有者之一，目前在中國也建立了一個完全全資的物流平台叫龍地。在2021年的時候，我們收購了廣州的空港物流園，有120萬平米，最近我們又在大灣區收購了一個28萬平米的倉庫，我們大部分的倉庫都是位于中國人口增長強勁的一線城市（北京、上海、廣州、深圳），我們的租客主要是第三方物流、電商、冷鍊、生命科學等快速增長行業的中國領先企業。我們發現受益于電商行業強勁的發展勢頭，中國物流行業過去幾年持續增長，10年前中國在全球電子商務市場的份額還不到1%，而現在中國已經成為世界上最大的電子商務市場，其全球市場份額已經提升到大概40%。目前，中國每年處理的電子商務交易量超過美國、日本、英國、德國以及法國等國交易量的總和。另外，中國的中産階級人口快速增長，基本面非常強勁，目前已經占到中國人口的1/3，且中産階級網絡用戶也在不斷增長，這就給到物流一個非常強勁的增長的動力。

在當前這種相對低收益、高波動的環境中，物流行業也顯示出具有較強的韌性，盡管在亞洲，特别是在中國，通脹的影響並不明顯，數據顯示中國的增長速度是跑赢于目前中國的通脹速度，且需求也非常強勁，這也能支持物流資産可以對沖通脹的說法。此外，中國的消費者相對國外的消費者更願意網購，並且要求配送時間比較短，這對物流的選址要求也變得更高。

除了物流以外，在中國我們的投資組合還包括在上海的一些其它優質資産，包括長租公寓、商業園區以及生命科學園。生命科學是黑石另一個重要的投資主題，在新冠疫情期間，生命科學辦公空間仍不可或缺，它依賴于專業化的、資本密集型的基礎設施，包括位于生命科學産業集群中的實驗室和辦公空間，都是非常有稀缺性的。

我們在世界各地也投資了生命科學園，在美國，黑石投資了一家公司叫BioMed Realty公司，它是為生命科技行業提供房地産解決方案的領先供應商。在中國，黑石也在去年在上海張江投資收購了中國第一個生命科學園。放眼未來，中國有很多有吸引力的投資機會。近年來，中國科技領域的發展也成為全球的關注點，政府優先支持科技和創新發展，包括新能源、生物技術以及工業機器人等領域。這一發展趨勢将有助于未來中國的經濟增長和社會面的發展，同時政府也非常鼓勵公私合作，並始終支持私營企業投資參與到經濟發展當中，促進各領域的發展，因此我們覺得中國未來的投資機會還是相當多的。

近年來，放眼世界面臨的挑戰也非常多，我們希望以更堅實的步伐在這一階段。黑石作為中國堅定的長期投資人，致力于擴大在中國的投資業務，因此黑石在未來會繼續尋找富有吸引力的投資機會，尤其是那些受益于日益強大的中産階級和消費增長的相關領域。

這就是我今天的分享，謝謝大家。