物業線上季讨論會：物業邊界的探索

主持嘉賓：高力國際物業及資産管理服務董事總經理董茲華先生

讨論嘉賓：萬物雲、萬睿科技常務副總夏明超先生

建業新生活集團、建業物業執行總經理王磊先生

粵海物業管理有限公司黨總支書記、董事長任登飛先生

廣州珠光物業管理有限公司總經理賀栩模先生

天驕智慧服務集團副總裁劉歡先生

江蘇銀河物業管理有限公司總經理許德軍先生

卓越商企服務集團投資發展中心總經理王萌先生

越秀服務署智管理中心副總經理周偉先生。

董茲華：各位線上的朋友們，大家好。剛剛經過4位專家分析數字化管理對物企的重要性，可以看到，從早期的四保一服，物業做了基礎的運營管理，我們将之定義為物業行業的前世；随着經濟高速發展以及城市化推進加快，人們對于服務需求有了很大的轉變，市場也從增量開發向存量運營轉變，智慧科技在行業持續加溫，加之資本的看好及承諾，物業管理已經颠覆了傳統的操作模式，服務邊界的探索已經開啟並取得成效，我們将此定義為物業行業的今生；據此我們可以研判，在物業管理行業的未來， AI科技大量使用賦能降低運營管理成本、全鍊條專業服務高度成熟、多業态服務邏輯的建立及運行、服務回歸本質，ESG可持續發展理念深入行業，物業企業價值最大化，服務邊界的探索會進一步擴大。

今天的圓桌論壇邀請了多位行業大咖及專業專家共同探讨：物業管理的邊界到底在哪兒，或者說根本沒有邊界可言。在存量市場中，如何利用流量入口的優勢以及社區的黏性，通過數字化運營實現社區流量的變現。接下來我們請幾位專家分享，首先有請建業新生活的王磊總就這個話題分享見解。

王磊：剛才聽了幾位大咖的分享我也很受啟發，剛才夏總也講了，根據不同的企業的特點，有不同的變現方式，我是很認同的。建業作為在河南省域發展的企業，在河南深耕了将近30年的時間，在河南的18個城市、108個縣都有建業的項目。基于這樣一個高密度和優勢的情況下，我分享一下我的個人觀點，也跟大家分享一下建業新生活在這方面做的探索，也希望大家多多指教。

首先我認為在社區流量變現的過程中，數字化的加持是非常必要的，它首先體現在将我們線下的消費需求引導到線上，進行線上下單，然後再到線下，結合線下實體店的網絡進行産品的體驗，從喚醒消費需求到影響消費的決策，一直到最後完成消費的行為，通過數字化就能夠形成一個很好的閉環，同時也通過我們現在的業主群或者是粉絲群，通過這種社群效應，不斷地擴大産品，乃至現有的很多物業公司的APP平台的影響力，最後就實現了由少到多、由内到外，逐步增加和輻射。

特别是在河南，我們的很多增值業務可能是以建業自己的小區為一個點，可能輻射到周邊其它的物業公司和其它的社區，有可能我們並沒有管理這個社區，但是我們增值的觸角、客戶的流量已經轉變成為整個大的平台的客戶量，也能實現一定程度上的變現。所以在整個過程當中，數字化平台科學的搭建、穩定的運營是一個必要的前提，同時線上産品的不斷豐富，售前售後服務的不斷規範也是我們的保證，同時也能夠将線下的需求進行發現，並能夠源源不斷地轉化到線上來。就是我們經常講的引流，這是一個很關鍵的部分和步驟。

一直以來圍繞着社區的生活服務，建業新生活在社區的數字化應用和物業管理轉型升級道路上也一直在積極地探索，2019年“建業+”APP升級上線，通過整合優質的資源，利用人工智能、雲計算和大數據技術，依托互聯網、物聯網和線下的實體網絡，在建業的社區實體網絡，以我們的社區服務站為依托，為我們的業主和客戶提供了新型的服務方式。

“建業+”作為我們的會員權益平台，目前注冊數百萬用戶，我們可以通過這個APP形成客戶畫像，精準地匹配客戶各種各樣的生活需求，進一步給予滿足。同時有這樣一個強大功能的自有平台，實現我們合理高效的平台化運營，确保對業主的觸達、物流、售後等一繫列流程的順利完成。

在社區流量變現方面，剛才也講了，建業新生活有獨特的優勢，就是在河南整個省份進行深耕，也在河南這30年建立了比較完善的大服務體繫，包括了科技、足球、商業、文旅、農業等等各個闆塊，依托這樣一個大的服務體繫，建業物業作為整個大體繫的鍊接者和落地者，可以很好地利用這些資源，更好地服務業主，為業主提供時間、内容、地域上無盲點，在省内全生命周期的服務。有時候我們建業的業主會講，只要在河南的每一個縣城、每一個城市，你打我們的物業服務電話，半個小時之内一定有建業物業的人來到業主身邊，提供必要的幫助，這也是建業在河南具有的特殊優勢。

不僅如此，建業新生活也有自己的科技公司，一方面是提供了一站式智慧化家裝家居服務，另一方面也打造了智慧物業雲平台，集成多個數智化子繫統，推動物業服務智能化場景呈現，為我們的業主提供充滿效率、具有溫度的物業智慧服務，從而提升業主的滿意度，也從另一個層面上助力了社區流量的變現。

董茲華：感謝王總的分享，建業物業通過管轄内社區研究，模式平台化可復制；線上線下引流打通，多種經營操作市場化，也推廣到周邊城市，打破地域及時間的限制，實現流量變現。

當然我也知道，越秀服務也有強大的引流、導流、流量變現的能力，所以我請周偉總來跟線上朋友分享一下。

周偉：針對這個話題，從越秀的角度來講，通過數字化的工具來做線上引流變現也做了有幾年了，無論是我們地産來做線上的看房、買房，到我們物業做一些線上化的流量變現，其實都已經有一些實踐了，今天跟大家簡單交流一下。

首先我們認為對數字化工具要做線上流量變現，它所基于的核心本質就是将物業公司所提供的能力、服務和産品，它能在供給側很好地跟用戶端的需求側精準匹配起來，這也就需要一些數字化的能力，對用戶需求的感知，還有對客戶服務精準的把控才能達到。我們也認為物業公司在這麼多年的服務里面，除了我們的四保一服，我們的增值業務，還有一些空間資源的業務一直都是靠流量來變現的。

我認為這里面有四個階段。第一階段早期物業管理的時候，我們的空間點位、場地都是以租金的形式，依靠流量來進行定價的，進而産生一種額外的收益。第二階段是在物業發展到一定的階段以後，我們會有一些核心地段的物業跟商業一起做一些商業街，或者有一些購物店、臨街鋪之類的，像這種物業所産生的價值，也是跟物業周邊的地段、位置産生的流量、帶來的收益成一個正相關的關繫。在這兩個階段里面，它對數字化工具本身的支撐更多的還是在供給端，做内部的運營管控，更好地支撐協同，利用數字化工具來提升管控，降本增效，達到更好的管理效果，沒有體現對需求側的挖掘，還有對一些用戶流量的發展，反而是到了第三階段，基本上現在很多的頭部物業集團已經在做了，比如說剛剛各位提到的，現在線上做直播、線上商城帶貨，還有家政服務，以及其它的多種經營服務，很多物業集團都已經在做了，這些都離不開數字化工具的支撐，我們要提供給業主更方便、更好體驗的一個服務窗口，讓我們的産品、服務觸達到用戶。第四階段是利用物業跟業主天生在小區里邊有限空間内所産生的信任關繫和服務關繫，進而進行流量的轉化和變現。這種方式更多是針對存量用戶的發展，不斷提高復購來産生變現的價值，目前越秀也有在做這方面的嘗試，因為越秀除了有物業、地産，還有寫字樓、風行食品、金融服務等等，現在我們也在做這方面的拉通，更多是協同各個方面不同業态的用戶，能把他們的需求有效地匹配起來，然後将我們的服務和産品，包括跟我們的合作夥伴們相關的産品帶入進來，産生一個更大的溢價。

我們認為還有一種發展方向就是不斷地發展增量用戶。這種線上的流量可能就是跟我們現在直接面臨的互聯網公司在公域上面進行獲取流量，可能對公域轉私域用戶流量的運營、留存、發展到轉化整個過程也會提出更高的運營要求和能力的沉澱。在這個過程中，在我們内部，客戶的畫像、客戶的運營、客戶的分析，包括活動的組織、線上營銷工具的準備，這一繫列的方法都缺少不了。具體怎麼來做，也要結合各家公司實際的發展情況，按照實際需要來開展。

董茲華：謝謝周總精彩的分析。您介紹了四個階段，從線上引流、内部管控、降本增效，會員畫像的形成，以及通過數字化管理實現社區的流量變現。當然，我相信科技始終來自于人性，人操作使用的便利性，安商穩商以及服務質量的提升，也是非常重要的事情。

接下來談第二個議題。現在行業不斷地在談ESG，從工程可持續發展，員工關懷，社區活動，再到企業治理。一個好的企業治理邏輯，它必然能夠實現從一個項目復制成長到一個片區，再從一個片區擴大到一個城市。在城市的運營服務上，協助政府做整個城市的服務管理以達到更好的政府治理。接下來我們讨論的話題是，如何能夠在G端業務需求升級的背景下，做好政府後端的支持保障，成為城市物業管家？

我們知道萬物雲在行業里做城市服務是非常專業且走在前沿的，所以我想先請夏總針對G端城市服務，跟各位分享一下您的想法。

夏明超：我講講我的一些看法和想法，也看看其他小夥伴的理解。

一開始從社區物業進入城市物業的時候，我們感覺都很簡單，就是四保一服，社區是四保一服，城市也是四保一服，它只是空間變大了而已。但其實在做的過程中，我們會發現從社區到政府之後，它的客戶屬性已經發生變化了，在小區里面我們面向的更多的是C端的客戶，是一個個的小業主。但是進到城市之後，有的人把它稱之為G端（Government），有的人把它稱為P端（Public），這兩種稱呼方式已經決定了它在客戶的需求上發生了很多的改變。雖然說都是四保一服，但是以前的四保一服更多的是偏服務，當然也有一些公權力的群體利益治理的事情，比如說四保中的保安、保潔，大部分是為了社區里面的公共利益、群體利益去做服務，物業服務可能是為C端去做服務，但是到了城市以後，各級政府都在提要為市民做服務，但是其實它是同時身兼兩個角色，就是服務和治理這兩件事情並重的邏輯。但更多的時候，服務和治理在做的時候，可能他們會覺得治理這件事情給他們帶來的問題會更多。因為在整個城市物業里面，它的空間很大，在小區里面是以平方米來計的邏輯，到城市里面就以平方公里來計的邏輯。另外就是事項很雜，因為小區里面都是柴米油鹽醬醋茶的事情，但是在城市里面，我們很多能碰到的事情都會發生，事項相當雜。還有就是它影響的因素多，我們從小區進入到城市里面以後，我們會發現小區里面是一個多麼簡單的環境，但是進到城市里面，管理部門多，發生的事情多，人群角色也多，所以這時候我們覺得這個難度還蠻大的。

我們自己也在總結，要怎麼樣去做好這件事情，可能有三點是比較重要的，第一點是對客戶已經發生了變化這件事情要深刻的理解和認識，不能拿小區物業的客戶邏輯去服務政府客戶或者公共群體客戶，對他的需求要有一個深入的溝通和理解，不能簡單的還是想我只是去給他做一個清掃保潔，或者說做一些城市保安的工作，雖然說它表現出來的是這樣的形式，但是其實需求已經發生了變化。

第二是在進入到城市物業之後，我們會發現必須要多投入數字化。剛才講的空間大、事項雜、影響因素多這些事情，會讓整個城市服務這件事情變得沒法具像的去看待它怎麼樣發生，這個時候數字化的邏輯、數據的邏輯去把它抽象出來，你會發現咱們對城市物業治理，當你上到越來越多數字化的時候，上到越來越多攝像頭的時候，你可以看到很多，你上到越來越多傳感器的時候，你可以感覺到很多。城市治理數據化越來越豐富，越來越細膩，這時候你會很有感覺，如果說我們不靠軟件，就坐在房間里面想，是沒法想象外面的世界在發生什麼的。但是如果說我面前擺了一台電腦，這個電腦是把整個城市的攝像頭、傳感器都通過數據展示出來，其實我對這個城市在發生什麼是非常清楚的。

第三，有了這些數據支撐之後，可能就要想怎麼樣用這些數據反哺城市服務和治理的策略。我覺得特别有意思的一點是，以前在小區里面清理垃圾桶的時候，大家可能更多的是用定期去清理的邏輯，可能兩小時左右去一次，或者四小時左右去一次。當你兩個小時走一圈的時候，你對每個垃圾桶是同一個水平去看待的。到了城市之後，你會發現每個垃圾桶裝滿的時間點是不一樣的，它可能遇到的突發情況是不一樣的，這時候就需要通過之前經常報點的數據反饋，到底我這個垃圾桶是兩個小時去還是四個小時去。對治理的策略也是同樣的，用數據去反哺它，這時候政府會覺得我們的結果會越來越好，以前經常在報點的這些垃圾桶，現在好像都處于一個正常的狀态，以前經常會出現問題的，需要被治理的地方，現在也在逐步地趨好。所以用前面的數據怎麼樣反哺這些治理的策略，我們覺得是非常重要的一點。所以再退回去，就是多上數據化，多理解客戶的需求，這是非常重要的點。

董茲華：謝謝夏總精彩的分析，誠如夏總所分享的，在城市運營上，服務和治理的平衡其實還是需要進一步研究和探讨的。在物業本質不變的前提下，城市服務的規模是很大很可觀的。所以我用四個字來總結剛剛夏總所說的城市服務，就是“大、雜、多、細”，為了解決這些問題引入科技手段，數據化管理，物業公司可以做好城市的物業管家。

天驕智慧的劉歡總對城市服務及運營也很有經驗，請劉總作一個分享。

劉歡：剛剛聽了夏總關于G端業務需求升級這一塊的講授，使我受益匪淺。天驕的體量屬于上市和未上市的物業企業中的腰腿部，但是我們在重慶擁有大量的政府的産業園區，我們關注到在中西部地區的G端業務需求的确在升級。以我們在管的總部智慧園區為例，這個園區是屬于重慶市級的區塊鍊、工業軟件、數字經濟的企業總部園區，它招的都是目前在國内排名前100名甚至世界500強的中西部區域總部企業，它的需求就非常明确，我們一定要走信息化，一定要走智慧的道路。但是從我們這些年跟政府溝通的情況來看，我們通過信息化申請政府的補貼，他們的補貼都是碎片化的，所以中西部地區經濟欠發達的基礎之下，他們對信息化的投入，尤其是和物業企業之間的關繫，我們可能要走一些取巧的道路。

天驕在這方面做了一些思考，我們是怎麼樣才得到這個園區項目的呢？我們跟頭部企業大廠的智慧産業園區的方案都匹配過，首先是價格取勝，為什麼能價格取勝呢？我們了解到政府的需求主要是：第一，黨建+物業。第二，招商引資，第三，智能化、信息化。如果動辄一個小項目要四五千萬甚至上億的預算，對一個欠發達地區核心區的壓力還是非常大的。天驕就采取了一種模式，我們利用現在我們已經有的EBA的管理模式，一個通用通效的平台，來耦合各方面的數據，比如說機器人技術、AI識别技術、智慧分析技術等等，我們同時又從6個切口來進入這個園區服務，首先我們建立了數字黨建繫統，利用天驕的數字化基礎給園區的黨建做了一個非常好的數字化展現平台，形成了園區和企業，以及天驕之間黨建的天然親和力。第二是在此基礎上我們把物業基礎服務做好，尤其是高端的辦公寫字樓，園區里面有辦公寫字樓，也有區級和國家級的實驗室等等，我們在園區的綠化、清潔、停車管理等等全部都嵌入了智慧化管理的手段。第三是安全秩序，我們利用指揮管理繫統在安全秩序上實現了中控室+軌迹追蹤、AI算法識别等等可以用的目前成熟的手段，對于人員聚集、摔倒、打架、偷盜等行為進行預警，並且提供軌迹。同時根據疫情期間的特色，我們進行了智能疫情防控，對于園區的出入口、人員管控、智能溫效識别等等，采集了大量有效的數據，供園區正常管理，包括從政府端和企業端都能進行有效且迅速的識别。第四是對于政府招商來的重要企業，我們物業提供大量的可共享的服務，比如說接待需求、會議需求、團餐需求，注重禮儀和文化内涵。第五是采用大量技術手段，來構建了一個數字孿生的繫統，從整個園區繫統之上能看到園區企業當中政府所希望見到的納稅數據、企業信息、企業分布等等，對于對外的招商引資宣傳起到了非常重要的作用。第六是園區的管理要智慧，科技之下，各級政府最重視科技元素，我們在5G、大數據和物聯網當中打造了數字化+智慧管理的園區管理平台，形成IoT展示中心、智慧安防、門禁、設備管理、電梯管理、管網、智能超標、井蓋檢測、智慧路燈子繫統等等。這里重點我們要提一點，現在這些技術模塊化已經非常成熟了，目前的成本已經漸漸趨向于合理和理性，這種統一的平台，由物業來進行整理和整合，可能是最佳的一種方式。比如說我們的電梯感應，可以在電梯的承重纜繩上檢測到頭發絲粗細的纜繩的破裂，這一點各大頭部企業在看到我們這個繫統之後，他們也表示他們的管理顆粒度也達不到這個程度。從物業這個角度，能從安全、安防，以及合理度和适用度，包括節能這些方面，能夠提供更好的解決方案和科技思路的切入點，同時還能在不必要的大而全的繫統之上取得小而精的進展。

最後總結一下，天驕在給G端業務需求升級的過程中，我們覺得是沒有標準答案的，這是在不斷地磨合當中，形成的一套打法，可能跟地域有關，我也在此呼籲一下，希望科技企業能夠為中西部地區制定更多小而精、小兒美的為G端服務的産品，我們在自研這些産品的過程當中花費了大量的精力和時間，我覺得這個必要性不是特别強的，但是市場上又找不到能夠做到這種小而精且能夠滿足政府需求的軟件。

董茲華：劉總從基礎服務到數字化管理做了介紹，我們也希望您能創出小而精的繫統，然後來跟我們業界同仁做分享。

我們談到物業服務的邊界，談到物業管理範圍的改變，但是我們也可以看到的是，物業費的調漲並沒有跟着行業從業人員的薪資或者是物資、材料成本的增加做相對性的調整，成為了我們運營管理上一個很大的負擔。我們在思考的是物業質量的保障，它來自于物業費，物業費整體支出的測算和控制關繫到你的年度計劃和工作方式。如何在四保一服之外，幫助業務思考和創造更多的服務内容，創新探索服務内容的邊界。

接下來我們有請建業新生活的王磊總就這個話題做一些分享。

王磊：其實講四保一服之外物業還能做哪些，在讨論物業服務邊界的時候，物業公司還是需要有自控能力和理性的思考能力。因為不僅要向外看，就是我們能做什麼，同時我覺得更重要的是我們要向内看，真正做到内外兼修。首先這個四保一服本身還有很多可待挖掘、可施展的縱向空間。四保一服做的專業程度如何、品質如何，包括它的深度如何，其實這是對物業服務企業基本功最直觀的考驗，同時也是一家品牌物業企業安身立命的根本。舉個簡單的例子，剛才各位大咖也都分享了我們的智慧化，包括我們的工單、數據可視化、線上等等。其實一個基礎的工作，比如維修的工作，怎麼樣才能提高工作效率、工作質量，怎麼樣能夠持續性提高人均效能，不僅僅是需要有一整套嚴密的SOP的流程作為支撐，而且還和企業的智慧化程度密切相關。在整個智慧化建設上，我個人覺得絕大多數的物業企業還正在進行當中，因為智慧化的建設從概念、理論落地到實踐和推廣上，還是需要有一個很長的過程。再比如我們在現在的物業服務過程當中，我們很多物業服務企業都會提到社區文化建設，其實在整個活動體繫建設、活動覆蓋面、社群活躍度、業主體驗感等很多方面，物業公司還是有非常多的可發揮空間的。建業将傳統的社區文化活動經過了再梳理、再建標，重新推出了建業幸福時光里，通過四大時光、八大幸福盟的方式，将我們的社區文化活動提品質、做深度、強覆蓋、增黏性。我們的四保一服還是有很多空間讓物業企業一展身手的。總的來說，四保一服本身就是我們物業企業應該是本着長期主義者的本能，持續加強我們自己的内功修煉。除此以外，我們的物業服務企業現在很多也都圍繞着社區的增值在做很多工作，而且取得了很多的成績，包括我們圍繞業主的吃穿住行娛樂購等等多元化的需求，形成了我們的社區新零售、傳媒空間、美居美家、不動産等等增值業務。當然建業也在持續地發掘這一塊增值的價值。

再次，物業企業也更應該勇于承擔一定的社會責任，将目光從社區投向城市，在社區養老、醫療、城市公共服務等各個方面多做一些有意義的嘗試。當然不能太激進，剛才大家有分享到，還是要量力而為，物業企業也從共建、共治、共享等多個角度出發，提供經精細化、一體化、綜合生态型的服務模式或者解決方案給到政府。主動參與到智慧城市的建設當中，與當地的政府共謀共建。目前很多都是由政府主導、企業運作，社會廣泛參與的一種新的模式，來提供城市化的精細化管理。

同時，黨的二十大報告提出要全面推進鄉村振興，從“美麗鄉村”到“和美鄉村”，不光要美麗，還要和諧。其實這也給了我們物業企業一些新啟示，怎樣能夠和國家政策更貼近，如何助推整個城市的發展、城鎮化的進程，都是我們需要積極思考並參與進來的。

綜上所述，我覺得物業服務企業可以實現整個服務的廣度方面的探索和升華，同時也是對我們已經積累的這麼多年的專業的服務經驗的一個有效的延展，可以從這幾個方面來做。

董茲華：謝謝王磊總針對四保一服之外增值服務的介紹。我們知道江蘇銀河物業在這方面也有相當的見解，我們探讨的G端城市服務，以及多種經營操作模式，請許德軍總融合這兩個議題跟我們好好地做一個分享。

許德軍：針對四保一服以外的邊界，我們也做了很多探索，當然目前資本市場回歸理性，大家的看法一致性也越來越高。

從業态運作來看，四保一服是我們進入項目的門檻，或者一個基本的要求，我們接了項目以後，如果四保一服的基本工作都做不好，就不要談其它的增值業務或者新業務的拓展。所以在目前所有的業态上，我們總結四個場景，第一是基礎物業管理，第二是資産服務，第三是生活服務，第四是社群或者是公益文化領域，在生活服務的基礎上又提高了一個等級，在不同的業态里面還是有很多差異的。還有客戶的訴求，當然這個訴求也不是說在所有的業态里面一下子全部蹦出來的。我們在實際運作里面，一個是按照項目的合同期限，一年期的合同更多是基礎業務的打造，如果是兩年期和三年期的合同，我們會在這個過程中增補，保證客戶的新鮮感，服務的體驗，我們在兩年三年期甚至更長時間，每年都會有重點，兩年期里面會增補一些資産服務或者生活服務的内容進去，然後三年期以上的還會加一些硬件的改造，包括剛才大家談到智慧服務的過程里，一些硬件的改造過程里面，這樣也能從投資或者從甲方的體驗，或者未來項目的長效發展，或者續約方面有很多帶動。

在每個業務方面，剛才我們講四個維度業務在每個業态里面，它的邊界或者展現形式也是不太一樣的。比如在辦公樓宇里面，除了公共區的基礎物管以外，還會拓展項目樓宇里面針對客戶的訴求，我們會整體上進行梳理，比如内部環境的管理、消殺的業務，包括内部機電的服務，或者是家具的管理。家具管理什麼意思呢？現在很多辦公樓里面，我們也在做類似于辦公的拎包入住的形式，這里面是不太一樣的。包括在能源管理、綠色低碳方面，在不同的業态上，服務的邊界是不太一樣的。在這個過程中我們也形成了1+1+1的業務拓展模式，拿到一個項目進去以後，首先是物業服務收入，以及客戶對物業服務基礎需求的解決，第二個是在邊界的拓展里面，我們會要求項目在3到6個月的時間里面就要去實現這個東西。第三個是利用新的場景打造，或者多元化能力的體現，來帶動項目循環的拓展，就是以項目帶動項目，目前我們也有不同的策略。

所以在四保一服外延拓展里面，我們還是一個循序漸進的過程。我們這幾年做了增值服務，也走了一些彎路，在整個過程里面有兩個事情還是值得跟大家談一談的，第一是除了物管業務拓展以外的其它新業務，我們最終的訴求、目標、定位，前面走了一些彎路，目前大家也基本上是達成一致的，就是滿足客戶新的需求，然後是增加新的場景，還有就是在整個賽道上，增加新的賽道的經營能力，拓展新的業務賽道，基于這樣三個訴求。

另外一個事情，我們在社區增值過程，包括社區的零售過程里面，我們在産品設計的時候，剛開始走了一些彎路，就是我們一下子做到跟專業公司並行的航道里面去了，實際上我們是沒辦法跟這些企業競争的，本身我們也做零售，在零售航道里面也有很多歷史經驗的借鑒和積累。我們現在更多的還是利用于距離客戶比較近的優勢，怎麼樣把自然流量帶動起來，把身邊的資源用好，近水樓台先得月，一定要抓住這個東西，而不是更泛的做一些互聯網平台的零售，現在從整個運作上這樣會有很多問題。所以針對董總講的，第一個是四保一服的服務内容外延拓展，包括在新的業務場景里面邊界拓展的情況。

第二個問題是針對在G端服務領域的需求升級，怎麼樣更好去做。首先還是回到客戶訴求的原點上來，理解客戶的訴求，可能對我們下一步具體的運作才會有更好的針對性。

我們接了政府的一些項目，早些年他們是有疑慮的，主要是用工的切換，還有用工的安全性和穩定性，在政府采購領域里面，甲方是不希望看到工商、社保或者其它方面集中的群訪事件，這是他們比較擔心的，這是避險問題。第二是在社會化服務以後，服務的品質和服務的穩定性、延續性。第三是業務的創新，現在接的很多政府辦公項目，或者是學校的項目，這方面的要求還是比較高的。還有就是對成本預算的管理，這是目前在G端市場或者在招采市場里面，除了我們通過輸入價格進行市場競争以外，進去以後可能甲方會提出很多需求，或者說集中地展現出來這種需求。

在這個業務里面，我們采用了一站式服務或者一票制服務，這里面還是要整合很多資源，目前公共闆塊給我們團隊的增值業務是占到15%，有些項目不一定能完全做到，但是有的項目已經完全超出這個比例，這還是取決于現場甲方的對接，從基礎服務到政府業務的拓展里面，甲方的理解，或者财政的支持能力，所以我們現在推出了一票制一站式服務，實際上更多的是把我們的物業團隊發展成為甲方後勤的一雙手，無縫的對接進去，並且我們要求團隊現在做的工作還是需要想在甲方的前面，利用我們的專業能力提供專業化的解決方案。包括在全國各地方運作的優秀經驗，也可以進行平台化的共享，這是在模式上。

還有就是在G端服務過程中的需求升級，我們現在有三個方面大的訴求，第一個是在基礎服務里面，或者招投標里面，大家合同中約定的，一個是樓宇的物管，第二是餐飲，第三是會議會務，這是很多政府辦公或者G端産品里面相對通用的需求，當然在這個基礎上，一方面針對甲方的需求去異化我們的服務，比如說餐飲服務里面對于甲方員工卡里面消費需求的解決，現在在政府這邊還有很多應用，不僅僅是拿個卡去充值，充值完了以後到餐廳吃飯這麼簡單，它還有其它訴求，這是基礎物管業務領域的安排。

第二是政府里面還會有低碳服務，包括停車類的服務創新，當然有的地方還發了一些政策，比如上海做了一些車場和路面車位開放給居民使用，當然有的地方是無償的，有的是要收費的，這里面就有很多除了基礎物業以外的業務可以做的。

第三是項目運作的配套，比如說辦公的配套，目前有一款産品是打印的，以前我們招投標里面經常會遇到，甲方說你不要給我配個文員，文員就是幫我做文印室的管理，我們目前給大家設計的場景就是我們引入了一套網絡打復印機的業務産品，它是要通過權限來打的，所有打印的權限、打印的文件、打印的信息記錄都是留存的，它也可以跟我們的電子檔案聯動起來，也可以推進耗材的采買。不需要甲方通過行政采買耗材，可以指定通道或者指定品牌，我們幫你采買，采買完了以後按照實際去結算就行了，本來我們在平台上也是可以共享這部分能力的，這樣我們把辦公産品就延展開來了，從原來單一的服務變成套餐進行升級。第二就類似于公車類的服務，早些年大幅的公車改革，目前有些地方有部分車子已經放到平台上共享了。原來在有些甲方里面坐的公務車，實際上就是引入了一些新能源車，就租一些新能源汽車放到里面去，有多網點的甲方就有這個需求，比如要去檢查，或者其它安排，可以直接掃個碼，掃碼以後開着共享車就出去了，然後每個月進行結算，這樣就解決了甲方公務車使用的問題，還由原來的公務車解決方案沒有上繫統平台，或者沒有完全上繫統平台的時候，政府里面有些員工互相接車的問題、油耗的問題，包括車子保險、理賠的問題，就一站式解決掉了。類似這樣的場景，我想在很多業務里面還是比較多的，包括生活服務領域里面，也可以有些服務從單位服務到家，這里面我們也做了很多嘗試。比如空調的清洗、家電清洗、年度大掃除，也可以做成一些包，我們利用平台的資源幫助甲方的員工解決，這樣我們把生活服務的領域、生活服務的邊界不僅僅局限于食堂或者日常的淨水服務，還可以把它進一步延展到家庭生活里面，形成定制的服務，類似這樣的業務，更多的升級，把業務的邊界從傳統的物業進行整合，升級成一個個新的業态的産品，再從項目里面升級到所有的用戶、員工的家庭里面。

董茲華：謝謝許總這麼仔細的分析，幹貨滿滿。許總講到多元化産品設計場景打造，四保一服基礎的服務，以及未來創新的業務拓展。

我們知道越秀服務針對這方面也是有相當多的研究，下面請周偉總也跟各位線上的朋友作一個分享。

周偉：我簡單講一下我們這邊的想法和觀點。首先談到物業公司的服務邊界，我覺得是離不開談當下的時代背景。物業行業經過這兩年的疫情管控，包括前兩年國家對物業行業的大力支持，在城市服務、社區生活服務里面的大力發展，都助推了整個行業里面多元化經營的發展。現在随着疫情解封之後，我們又迎來了一個恢復的過程，未來的發展，像今天會上很多大咖和前輩們也說了，現在很多物業公司都逐漸開始跟有地産開發背景的母公司降低關聯性，開始走獨立發展的道路，這也是未來的一個大的趨勢。在這個背景之下，物業公司如果要進行獨立發展，它必須要有新的業務來填補過去和地産公司關聯的業務，這部分一方面可以通過增加四保一服的範圍來補充，另外一方面也是基于我們所沉澱下來的經營的能力、服務的能力，包括拓展的能力，以及智能化的能力，去開拓新的市場業務。

簡單來說，越秀服務這兩年也是不斷地在調整、回顧和檢視我們自己發展的業态和服務的市場。目前我們也是聚焦了住宅市場、商寫、大交通，因為我們有廣州地鐵服務的資質，所以我們也是全國唯一具有地鐵車輛段和車站物業服務資質的物業公司，這是我們的亮點。與此同時我們也在做一些城市服務，這兩年也是在發展的過程中。同時還有一些增值闆塊的業務，這兩年除了做一些比較傳統的軟裝、硬裝，實現拎包入住，還有零售業務、經紀、租售、資産銷售等等，這些都在不斷探索和持續在做的。現在随着整個市場的變化，包括我們公司的戰略調整，可能也會逐步聚焦于一些重點的業務航道，除了過去幾年那種大開大合式的發展方向，相信行業内的公司應該也會更多的聚焦于一些重點有穩定現金流的業務。相信行業頭部的一些大的物業集團公司，他們更多的還是會保持多元化的經營策略，會逐步把它自己已經涵蓋的業務點持續做深，同時也會持續開發新的業務航道和機會。對于腰部企業來講，現在更多的還是面臨着對主要業務的夯實和航道能力的提煉。在這個過程中，像今天的主題里面談到的數字化能力的建設，的确我們也認為數字化能力會在一定程度上支撐我們開發新的服務的邊界。未來我們提供的服務不可能全部是靠堆人或者是自營的方式來做，有一定的能力跟這種資源是需要我們通過線上，包括在平台化的發展，以及發展新的合作資源，包括發展供應商的前提之下來承載的，所以需要我們内部沉澱和建設好相應的服務資源，對外才能産生新的服務的價值。

董茲華：周總從不同的航道和創新拓展智能化的方面，分享了行業多種經營的發展方向，還是那句話，現金為王，有穩定現金流的航道業務可能是将來更重要的事情。

上述三個議題都是跟我們物業運營服務相關，接下來兩個議題就比較跳脫，要讨論資本市場的操作。我們注意到前幾年是市場大規模野蠻生長的時代，前面幾位專家也談到了，資本回歸理性，對于我們未來收並購的發展和拓展邏輯是不是會有新的思考和方向呢？針對未來收並購市場的預判，以及標的的選擇，可能都有一些不同的想法，我知道粵海物業的任總在行業有相當的經驗，請任總跟我們做一個分享。

任登飛：我分享一下這個話題，這個話題叫預判和標的選擇。首先我認為並購還是會持續，市場在那里，並購也在那里。我們看並購的數據比去年下滑了50%，但是它的持續性還是存在的，只是熱度有所回歸。接下來幾年市場可能都會保持跟2022年的活躍度接近，不會再重回2020、2021年那麼大量的並購，因為市場也不允許，在集中爆發一段時間之後會冷靜一下，並購的價格也會比最高的時候回歸一些，今年並購的價格都比較合理，但是也不要希望太低，想通過非常低的價格拿到控股權也不是那麼容易。有人說我們現在3倍、5倍就能買了，我認為這是不可能把控股權拿到的，這是有可能的，但是想低價拿控股權是很難的。

未來的收購方可能會更多的想自己運營這個公司，或者是基于戰略需要來發展這個物業，這個邏輯會更加主流一些，而不像過去剛上市，為了市值需要，必須快速並購一家公司，向資本市場有所較可能未來基于市值的壓力、資本市場的需求，會更趨于謹慎，更多的還是想把這個公司經營下去，這會是更加主流的決策思想。出讓方未來也是會基于戰略選擇、現金的需要、業務獨立性發展的需要，或者是這個公司規模發展的需要來進行招投標等等，這些方面的合作意願更強一點。過去可能找一個上市公司就行，今年以來可能更多的是想找一個國際背景的，招投標的優勢更明顯，所以現在和國企大公司一起發展的訴求聽到的會更多一些。

這是我對未來並購的理解。談到標的選擇，收購方不同，選擇也不一樣，規模並購和産業並購肯定是都會持續的。比如說萬物雲上市募集資金的35%要拿來擴大業務或者是擴大增值服務創收機會的業務。從它的資金用途就可以看得出來，肯定是收規模+收産業。萬象生活是把募集到60%的資金用于並購，所以過去一段時間萬象生活非常活躍，很多大公司它都接觸過，而且也成功地收了一些公司，是2022年力度最大的一家企業。標的選擇沒有一個標準答案，還是根據自己發展的階段不同來考慮。

說說粵海的情況，可能大家對粵海不是很了解，粵海是廣東省省屬企業，它的主業是做水務的，所以現金流比較好，不會受房地産政策波動影響太大，所以過去一年在現金流好一點的情況下，我們也有挺強的意願做物業産業，過去一年也對接了幾十家公司，也一直非常積極地在市場上找一些想轉讓控股權的合作夥伴，如果有機會，各位身邊有這樣的資源幫忙推薦，規模不限，區位不限，在這個時候如果有意願找一個國企背景的，粵海也是不錯的選擇。

關于並購的問題，如果按5年為一個階段，2012到2016年屬于搶占先機，並購比較早的企業，像原來的雪松、中民投、彩生活，搶占了市場先機，以比較低的價格買到了，後來通過自己上市或者是再轉讓的形式退出了，也獲得了比較好的回報。2017年到2021年，基本上就是因為上市公司募集了大量的資金，開始快速搶占市場，很快速的並購，而且以房地産為背景的物企是絕對的主角，因為在房地産行業花幾個億並不是什麼大事，這些企業特别活躍。

2021年房地産新政之後，我認為從2021年到2026年這幾年時間，可能並購會換一種形式，有可能房地産背景的物業企業反而是因為現金流的需要，或者是基于物業獨立發展的需要，可能會轉讓控股權，或者是稀釋股份。最近已經很多這樣的操作了，這種案例會越來越多。真正獨立運營的物業公司，或者是想把物業公司作為業務發展，現金流充足的，國企背景的，成為並購的主角，這樣的機會會更多。這是我對並購的理解。

董茲華：謝謝任總這麼精細的分析，也用了很多的數字解釋了行業整體發展和改變。剛剛任總講的一句話很重要，市場在哪里，收並購就在哪里，現在持續的熱度還在，只是沒有以前那麼熱，就好像初戀的男女，剛開始愛情升溫非常高，等到時間久了以後，感情回穩之後就不像最初那麼熱，但是感情還是在。

我也知道卓越商企的王萌總對行業收並購也有自己的見解，請王總跟線上的朋友做一個分享。

王萌：物管行業收並購在2021年6月份以前和2021年7月份以後是明顯的分水嶺，從目前來看，去年在收並購方面，很多企業合並和戰略合作的對象還是以地産背景的企業為主，這樣其實有利于補強住宅闆塊，或者說偏向補充企業自身開發量比較少的區域。所以它在這個下行的時間，在收並購方面有動作的物管企業實際上是抓住了一個非常好的機會。

在過了這段時間之後，每家公司都有不同的打法，像大的物企，業态不一樣也有不一樣的做法，每家公司有針對其自身的投資邏輯、運營邏輯，然後開始回歸到理性。大家對物業公司的估值也會回歸。比如，有些企業是不是将來對標歐美的市場？或者說新加坡的市場？當物業公司的估值回歸到理性的估值，那麼在二級市場去收購一些區域性物業公司的時候，也回歸到一個理性的價格。

綜上所述，只要這個市場整合密度沒有達到飽和的情況下，收並購還是會持續。現在回歸到一個比較好的點，每個投資團隊、決策團隊甚至老闆，大家都回歸到一點：企業真的是要規模還是要業态，還是要區域，還是要平台？大家都會在最終決策的時候考慮這四個維度，而且大家也确實認識到了，收並購這個事情也是助力自己企業快速發展的手段，所以大家在評判的時候也會基于這四個維度看這件事，這是我的第一個觀點。

每家公司的整合能力和融合能力，這也是以後關繫到不同公司對于收並購業務的開展，或者企業有沒有信心或者勇氣去幹這個事的一個關鍵點。這個延伸出來就變成企業自有的梯隊培養，而自有梯隊将來可以去到合作方的企業，或者企業給合作方的合作心态是怎麼樣，都是非常值的關注的。

物企收並購前一階段的整合是基于對賭或者業績承諾，有些企業已經結束對賭期了，像那些合作好的，有可能原有的股東繼續留下來，而有些合作有問題的就牽扯出一繫列的問題，很多時候可能存在的問題是兩個企業的文化變成多個企業的文化，因為收購方可能要派總經理、人力、财務，這樣就造成整合的難度大大增加。所以我認為整合和未來的融合是決定一個企業能不能做這個事情的一個非常關鍵的點。

此外，從標的選擇的角度來說，我覺得第一是回歸理性，第二是量身定制，确實就像任總說的，每家企業都有自己适合的範圍和標的。還有一點，如果雙方能合作，真的是各取所需，雙方的期許能合理匹配，這是我對並購市場目前情況的觀點。

董茲華：謝謝王總。規模、業态、區域、平台這四大評估點，王總分析得很正确，理智的收並購就好，非常清楚知道将來需要什麼，而不是像之前那種大規模的方式來做瘋狂的收並購。

下面進行最後一個議題，剛剛任總和王總兩位專家針對資本收並購談了一些初步的想法，随着資本市場的回溫， PE估值也回歸理性，接下來要談讨的話題是，尋求上市還是不是物業企業優先選擇的路徑？剛剛任總和王總也都做了相關的分析，我知道珠光物業的賀總在這方面也有一些研究，請賀總跟我們做一個這方面的分享。

賀栩模：各位同行下午好，已經進行到最後一個環節，今天的時間比較長，但是幹貨滿滿，大家還保持高度亢奮。

我就最後一個問題進行分享，我自己也做了一個PPT。

尋求上市是否仍然是物業企業的優先路徑？要談論這個話題首先要搞清楚上市能帶來什麼好處，它有什麼弊端？我們為什麼要上市，首先要講清楚我們自己想要什麼。

我覺得上市有幾個好處：第一是籌集低成本的資金，這是所有人上市的第一訴求。資金到位之後，可以幫助企業能夠更大地推進企業發展的步伐，包括上一個議題講到的收並購，如果沒有資金支持，這是很難做到的。第二，物業行業的很多創始人已經進入到高年齡段，五六十歲的企業主在這個行業里面是大多數。上市就有利于創始人退出企業，再通過變現，把企業交給更有能力的專業的職業經理人來進行經營，這樣對投資者、創業者都是很好的選擇。第三，企業上市以後就要有更嚴格的信息披露，有利于提升企業的治理。在行業里面同樣的企業千千萬萬，但是能上市的企業目前來看還是少數，在國内也就5000家左右，很明顯通過上市也是有利于提升企業的知名度以及企業的形象。第四，有利于完善激勵機制，吸引和留住人才。物業企業上市之後，引起了資本的關注，這時候物業企業無論是它的發展規模，以及對于各行各業專業人才的吸引都大大提升，我相信在座的嘉賓有很多原來在科技行業、服務業行業或者是政府部門工作，如果不是因為物業企業上市有了較好的發展，能給出更高的薪酬待遇，很多高端的人才是難以進入物業行業的。所以我覺得第四個好處，就是對行業的發展，這一點尤其重要。第五，通過上市跟金融機構建立廣泛的聯繫，因為你進入資本市場，你就接近了資金、接近了金融企業，一般來講上市公司有更高的議價能力，也有更高的資信，所以它的融資成本、信貸成本都會降低。第六，營銷公關方面，剛才也提到了，每一次信息發布的時候，或者是各專業的投行機構，對行業進行分析的時候，都會拿這些樣闆企業來進行分析，這樣對于企業的知名度提升是有很大好處的。

同樣一個事件總是有利有弊的兩個方面，我們也看看上市有什麼弊端。

應該說所有上市的物業企業都有過這種慘痛的深刻的體會，上市就是扒層皮，我相信物業行業尤其如此。這個過程非常長，過程艱辛。我們也看到有很多物業企業遞表之後也沒有通過，目前成功率也不是特别高，這是第一個弊端。

第二個弊端就是上市的隐形成本特别高，上市分兩個成本，一個是直接成本，一個是隐形成本。直接成本就是投行、會計師、律師、評估師等等中介機構的費用，隐形的成本就是為了上市、為了規範而不得不做出的各種各樣的犧牲，包括稅務規範，因為物業企業從早期開始都是小打小鬧，慢慢發展起來的，發展的過程當中也不是特别的規範。因為服務行業是很難規範的，不像其它生産型企業，企業生産的都是一個個可見的産品，物業服務企業生産的是服務，财務規範的成本，還有用工規範的成本，這幾年要求全民社保，這一塊的成本也是讓很多的企業非常頭疼，更多的就是采取外包的形式規避。還有就是你成為一個上市公司之後，你的企業是不是有董秘，是不是要有專業的财務人員，這些人都是企業要付出的人力成本，所以這一塊是上市的第二個弊端。

第三個弊端，因為一上市就有可能存在控股權的喪失，當然目前大多數企業上市融資的比例都限制在不喪失控股權的範圍内，但是因為有個舉牌的制度，超過一定比例的時候就有可能遭遇到野蠻人的入侵，市場上的案例也有很多，我不說，大家也都知道，這是第三個弊端。

第四，公司要規範，就不得不做信息的披露，現在上市公司的要求披露非常全面，里面涉及很多發展戰略、技術、商業的秘密，這些都很容易被你的競争對手以及上下遊的合作夥伴獲得。對于企業的市場拓展可能會有一定的不利影響。

第五，違規的風險和成本比較高。上市企業跟一般的非上市企業不同，它是公衆公司，它要對公衆負責任，它不是像非上市企業，你只要對你自己的小部分股東負責，你的社會成本、直接責任沒有那麼大。但是上市企業，只要稍有不慎，就很容易觸犯相關的法律法規，監管者也相應的大大增加，交易所、證監會、行業主管、媒體、廣大大衆、同行都是監督者。大家可能都很清楚，其實以前對我們進行行業監管的主要是主管部門，真正的高智商的人才都在金融行業，都在交易所、證監會，這些人對這個行業的觀察可能很多時候並不比我們專業的物業從業人員低，因為他每天都會看這個行業里面各個企業發展的情況，對這個行業的前瞻性進行研究，很多時候在某種程度上還超越從業人員，這些人看你的企業也是看得明明白白的。所以我們作為上市的物企，應該說在很多時候是很容易踩雷的。最近刷屏的一個視頻是某地産企業因為在國内宴請外國的某個政府部門的官員，而且提供了住宿，就構成了刑事犯罪。像這種在國内來講或者說在非上市企業來講，這都好像並不是什麼特别大的事，但是作為上市企業，你可能在這方面就要特别注意。

分析完上市的利與弊，就可以分析我這個企業，給我帶來的好處我肯定是歡迎的，它能帶來好處，我肯定是歡迎的，這些弊端我也能克服，我就是高手，我也不怕同行的競争，我也是規範化的運作。但是你是不是一個适合上市的企業？你有好的願景，怎麼樣的企業才适合上市呢？我自己也做過一些分析，也參考過大家的一些意見，資本密集型、資金需求大的企業，上市能夠得到大量的資金，不斷地發行你的股票，獲取更多的股本金，這種企業是适合上市的。行業前景好，具有長期穩健增長的，剛剛雅生活的田雨總也講了，企業是否能在資本市場獲得高的回報，高的評估值，也是需要有長期穩健增長。第三，你的業務必須可以模塊化、流程化、標準化、可固化，最終達到可復制，只有可復制的東西才能在短期内做大規模。做大規模才能夠獲得這個行業里面的超額利潤，這類企業是适合上市的。第四，政策鼓勵，或者說政策不禁止。在國内很顯然物業企業是沒法上市，因為政府不鼓勵房地産行業，我們很不幸，劃分為房地産行業里面的這個子行業，所以在國内是難以上市。

香港為我們打開了這扇資本市場的大門，很多企業就到香港去上市，應該說目前可選擇的路徑，可能也就是到境外上市。

同樣的，我們可以對標，我這個企業是否具備上述的四個特性，如果是，上市顯然是适合的。

再看我們這個行業，物業行業是否适合上市？資本為什麼在這幾年對物業企業特别的青睐呢？我認為物業企業是做經營人群生意的，經營人群的盈溢比經營産權的生意更有資本的價值，有更高的想象空間。就像阿里、騰訊、抖音、58，像這些企業他們都不是生産産品的，它是提供平台，在平台上提供服務。它的平台上面大量的入住者都是它的免費的員工。這些人在做的事情都是服務大衆，服務大衆。騰訊尤其是在經營這個人群，社區的關繫，像這一類企業是受資本青睐的。物業行業也同樣，我們從原來傳統的經營服務，做四保一服，能力有大大提升，已經開始提供産品服務，服務的介入，做城市服 務。最終更高維度我們要做的就是人群的生意。

現在是不是好的上市時機？對于好的企業，任何時候都是好時機，資本市場有行情、有波段，但是好的企業是能穿越周期的。

最後提醒上市值得警惕的幾個問題：第一是迫于資本壓力下追求利潤率導致服務品質下降，這個要把握好。第二是物業服務行業住宅業務跟公區服務的準公共服務定位，應如何把握好平衡點。

董茲華：謝謝賀總非常熱情的分享。接下來我們請劉歡總，您針對企業未來是否上市還是一個優先的考慮，也請我們摘要分享一下。

劉歡：很荣幸能在這里給大家做一個分享，剛才賀總講的從上市的前端、中端和後端，非常詳細，也是一個成體繫的上市的指引。

我就從兩個比較簡單的角度簡單說說我的想法，首先，在現在這個資本回歸冷靜的階段，天驕作為一個未上市的企業，對于一個收入十幾億、淨利潤1個多億左右的企業，我們自己設身處地地想，為什麼要上市？首先我們在市場競争當中收到了頭部企業，尤其是上市企業的降維打擊。這種上市和未上市之間的品牌牽拉力，這種差距還是非常大的。另外一點，我們發現在基礎的服務質量，智能化的水平等等影響到服務基礎本質加強的這些要素當中，我們在競争力方面，目前要遠遠遜于資本加持下的上市公司，這就是剛才賀總講的，從資本市場這個活水池當中開一個水龍頭出來，讓資本引流到這些基礎服務當中，給整個服務品質的提升，從資本量級上來講，也是一種降維打擊。

如果說我們用自有資金去做這些智慧化開發、做服務提升，可能會影響到我們賴以生存的現金流，可能會影響到企業的存續，是生存還是生活得更好這兩個方面，中小型的物業企業可能就要再考慮了。

為什麼在這個時候我們還要花一些精力讓企業上市呢？一方面獲得優質的低成本的資本，另外一方面，我們可以利用資本，讓我們現在急需發展的闆塊能夠得到合适的滋養，在不影響我們自己本身的生存能力的基礎上，能活得更好，能為市場提供更好的服務。

我相信大家最近也看到市場上的新聞，目前某頭部企業已經出讓了不超過5%的股份套現了50億，今天又有一個公告，也是一家頭部的地産控股商出讓了20%多的全部股份，這代表了物業行業去地産化的進程，從資本這個角度逐漸顯示出來了，對于已上市的企業，它們已經進入第二階段的思路，就是我把物業企業保上市以後，通過一定的發展，它們已經享受到了上市的成果。同時對于政策寒冬之下的地産公司的反哺，現在物業公司起到了資本上果實的作用，以及在地産纾困方面起到了很重要的作用，也是各個物業公司股東希望見到的。

從物業公司本身的角度來講，通過地産實控人的逐步退出，它也會慢慢形成自己獨立發展、淡化關聯方地産影響，優化公司治理，以及增加品牌度和知名度更好的增益，同時也可以讓物管公司更加的市場化。

我們也注意到現在走向資本市場的路徑也並非唯一，市場上出現了一種新的合作模式，這對未上市的物業企業來講可能是一個啟示。用最簡單的兩個字來說就是借殼。不管是什麼形式的間接合作上市，都是通過這種借殼的方式，也就是說我們可以利用同類級别的企業，将資産注入，實施未上市企業的借殼上市，這一點我們初步判斷可能會是下一階段上市當中新突出的方式方法。

目前為止上市的乘數效應還是非常明顯的，不管PE再低，在這個行業乍暖還寒的當前，被乘數的安全大小相對穩固的資本市場可以給物業市場的未來提供更多的想象力。因為現在跑馬圈地，我們理解基本上已經走向了尾端，下一階段物業到底加什麼，走向哪個方向或者是哪一方面更受資本的青睐，目前大家都在探索。但是，比如說天驕上市之後，預計可能會分拆它的城市服務、商住、産城等等專業公司上市，能發展出一種獨立的經營模式，有區别于傳統物業的這樣一個物業企業，它在資本市場上受到青睐的可能性就會更大。上市提供了這樣一個基礎，也提供了一個分拆的可能性。這是目前為什麼中小企業在特别珍視現金流的情況下，還要花大精力确保自己能夠沖擊資本市場的一個很重要的原因。

最後有一點思考跟大家交流。個人不認為上市是終點，上市只是個起點。上市之後的操作，對公司可能會帶來全面的變革，我們如何在平衡資本和我們自己發展的焦點當中，獲得相對準确的資本導向，獲得相對穩定的收益，以及獲得更多的股東認可，這一點可能會給中小型物業企業在上市之後，我們所做出的決策，提供一個相對保駕護航的方向。有一點是很重要的，只有被資本市場認可的股票，才能走得既長且穩，我們穿越周期來看，優質的公司永遠能獲得資本的青睐。這就是我對中小型物業企業上市的觀點和看法。

董茲華：謝謝劉總的分享。最後請王萌總也針對這個議題跟線上的朋友們做個分享。

王萌：換一個角來看，投資一個企業，我們更多的會考慮估值的問題，因為不管企業将來要不要上市，只要有變現或者上市的想法，總歸會回歸到估值的問題，也會回歸到承銷的問題。從當前的情況來看，大多數人看同一家公司，會從原有看地産交付量有多少，變成更多的看團隊運營和承接的能力，或者是這家企業自己市場拓展能力，這是一個維度。第二是地産給對方的部分能不能穩定交付，如果地産不能穩定交付，整個估值模型里面就會把地産這部分的因素全部剔除掉，那就會回歸到本質，就是這家企業自己的獨立性和本身團隊的拓展能力，就會成為企業上市之後能否支撐業務增長或者估值增長的大的邏輯。

這樣一個結果會導向企業如果确實要上市，會倒逼到企業運營越來越規範，包括團隊的能力提升，這其實也是有促進的。确實明顯可以看到的是，我們所看到的這些標的，或者是合作的夥伴，對方在準備上市的過程中，企業或者企業家的合規意識也在不斷增強，這對整個公司或者對行業都是有促進的。

董茲華：謝謝王總的分析，感謝各位專家的精彩發言。我最後做一個總結，誠如我一開始分享的，未來物業行業可以圍繞ESG可持續發展理念創新更具前景的發展模式，不斷探索服務的邊界。具體層面上，從E的角度，節能降耗、降本增效，企業可持續發展、今天專家們做了很多的解釋； S上，通過整體社區營造，社區文化活動，創新多種經營、員工關懷及培訓，智能化管理等方式，增強社區粘性，打造美好社區；G的部分，從企業發展規劃及治理，商住雙劍齊飛、上市、收並購等重大戰略決策，到政府服務、城市服務。相信，ESG可以助力物業行業實現邊界突破及進階。

現在如果再有朋友來問我，物業服務的邊界在哪里，我相信我應該還會蠻有底氣地跟各位匯報，物業服務是沒有邊界的，它的邊界是不斷地跳躍着發展，相信5年後、10年後我們再讨論這個問題，可能又發展到完全不同的層面。

今天的圓桌論壇就到這里。