蔡雲：中國商業地産高質量發展前景 | 2023觀點商業年會演講

本文為蔡雲女士在2023觀點商業年會“全體大會”上發表的演講。

蔡雲（中國房地産業協會商業文化旅遊地産委員會秘書長、研究員）：尊敬的各位同行、新老朋友、各位嘉賓，大家下午好！

很高興每年一度的觀點商業地産把我們聚集在一起，因為時間有限，我把一些觀點簡單跟大家匯報。

首先，經濟發展質量變革、效率變革、動力變革是高質量發核心之一。高質量發展主要表現為六個方面：

- 增長的穩定性 - 發展的均衡性

- 動能的創新性 - 供給的豐富性

- 生态的永續性 - 社會的公平性

而商業地産高質量發展的核心是質量第一和效益優先。

供給的創新-商業地産通過結構優化、産業轉型、供給體繫完善、商品服務升級、使合效益提高

科技創新–科技驅動，通過大數據、人工智能、智慧城市等技術手段，提高商業地産的管理效率、服務質量和運營收益。

生态營造- 多元化、生态化布局使商業地産項目貫通不同類型的商業，實現線上線下、綠色低碳體繫，實現節能降耗，滿足消費者的需求

另外，中國商業地産市場發展現狀表現為：

1、中國商業地産市場近年來呈現出快速增長的趨勢；

2023年前三季度2023年第三季度全國開業購物中心項目104個，商業總體量993.45萬平方米，其中包含購物中心100個，獨立百貨商場4個。存量改造項目多達13個，商業體量合計達146萬平方米，占比超一成。同比2022年第三季度，數量、體量分别增長了13.04%、16.60%。

2、中國超大規模市場優勢依舊存在，“商業+”模式，使綜合體的商業價值與區域資源實現最優耦合；夜間經濟、地攤經濟、數字經濟、首店經濟等新消費場景将持續賦能，為商圈注入新活力；

3、我國消費市場正保持穩定恢復态勢，市場活力正持續增強，零售、餐飲和娛樂行業的復蘇表現突出社會消費品零售總額34.2萬億元，同比增長6.8%，商品零售30.5萬億元，同比增長5.5%全國餐飲收入37.1萬億元，同比上升18.7%

4、商業地産業态多樣化，形成樓宇經濟，對社會發展起到重要作用。

5、商業地産的功能多樣化，以寫字樓、産業園區、旅遊地産、物流地産等多樣化發展；

數據顯示，2022年中國商業綜合體帶動的零售消費市場規模已經達到43.0萬億元。随着近期中國各城市城市綜合體的相繼竣工；預計2023年城市商業綜合體帶動的零售消費市場規模将突破48.8萬億元。

其次，當前我國商業地産市場存在以下幾方面問題。

1、商業地産供需兩端均表現不同程度的疲軟；

全國商業營業用房銷售面積、辦公樓銷售面積出現下降，重點城市主要商圈的租金也出現下跌，我國存在大量的商業存量資産；

2022年四季度，全國16個重點城市高品質零售物業存量達1.02億平米，四個一線城市的高品質零售物業存量達到4650萬平米；

2、市場分布兩級分化嚴重，結構不合理；

一二線城市商業地産會出現大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現象；三、四、五線城市市場風險加大；

3、新興市場崛起和傳統管理水平滞後帶來的危機；

傳統百貨的、購物中心的在開、關店潮登場退場；

4、經濟下行對商辦、園區、酒店服務業的巨大沖擊；

5、資産價值減低、流動性降低，自身輸血困難。

最後，商業地産高質量發展市場前景。

一、随着中國經濟的發展和城市化進程的加速，商業地産市場的需求量不斷增加；

消費者對商業地産的需求也愈發多樣化和個性化，對商業地産市場提出了更高的要求

二、科技的不斷發展和應用，商業地産新興業态層出不窮，市場也将面臨新的變革和機遇；

數字化、智能化等技術的廣泛應用，将為商業地産的運營管理和用戶體驗帶來更多創新，增強商業地産市場的競争力。

實體商業的線上運營；多元化場景體驗；多業态復合生态構建

三、城市更新也一直在推動商業地産市場的發展，通過穩定政策、加大投資力度等方式，為商業地産市場提供了良好的發展環境和支持；

城市政府對于城市更新的商業比重要求越來越高，整個更新面積中商業最高的比重甚至到達了50%。這就意味着一半以上都是商業，商業成了整個地塊能否成功的最大關鍵。

四、公募REITs試點資産類型拓展至消費基礎設施，有助于盤活數萬億消費基礎設施，有利于恢復和擴大消費。促進高質量發展商業地産。