賈晉燕：消費復蘇中的商業挑戰 | 2023觀點商業年會演講

本文為賈晉燕女士在2023觀點商業年會“全體大會”上發表的演講。

賈晉燕（招商商管副總經理）：尊敬的各位嘉賓、各位行業夥伴，大家下午好！首先非常感謝觀點今天的邀請，各位行業大咖聚集在此，共同探讨關于商業未來的話題。

大家都知道，在當今這個消費復蘇的大背景下，我們的商業面臨着新的挑戰和機遇，一方面可以看到消費回歸還是比較理性的，另外一方面，出現了旅遊大熱、餐飲爆滿、演出市場火爆的情況。下面我們也來分析一下我們面臨怎樣的市場環境。

根據國家統計局發布的2023年前三季度的累計數據，在關鍵指標項，服務零售額同比增加了18.9%，印證了我們的體驗式消費逐步增速遠超實體商品消費，尤其體現在文娛、文體、旅遊以及餐飲業态，旅遊消費釋放了活力，勢頭也是比較強勁的。

面臨復雜多變的行業變化，招商商管也秉持了長期主義，整合了招商蛇口旗下的多産業資源，多元融合、綜合開發，打造當地富有特色的商業名片，以差異化盤活存量，同樣也強調重輕並舉、綠色發展和價值共享。

招商商管認為，只有向内發掘優勢，差異化經營，才能穿越市場周期。

可以看到，2023年招商商管全國開業項目達到了8個，目前已經開業了6個，還有2個陸續在11月和12月份呈現。另外今年獲取了5個新項目，包括杭州TOD重資産項目和4個輕資産，年内還有2到3個重資産和三四個輕資産在途。

從第一代深圳的海上世界、蛇口花園城開出，到2022年新一代的海上世界和花園城陸續在廈門和蘇州開幕，充分展現了招商商管以在地文化，包括輕文旅、深體驗為特征的自我叠代和更新。我們也相信，對于商業，只有變化是永遠不變的主題。

接下來以廈門去年開業的海上世界和蘇州招商花園城為例，分享一下我們是如何多元融合，從空間、業态和體驗方面體現産品叠代。

廈門海上世界位于廈門自貿區，總建面超100萬方，是涵蓋了郵輪母港、沉浸式主題商業、濱海文娛、總部辦公以及奢華酒店的綜合項目，已經開業的一期商業定位為時尚潮玩歡樂場，同時引入Z世代偏好度高、市場話題性比較強的文化和體育娛樂休閑業态，二期将在2025年底亮相，定位為跨界的藝術創新地，與一期形成互補，進一步提升市場影響力。

作為POD項目，海上世界是以城市陽台為導向的，開發城市的空間，強調建築與環境的和諧美學，如漫步式的濱海步道，包括山海通廊等景觀，也被當地的消費者評為最美的落日打卡點。

從内容的打造維度來看，首先是業态組合，合作開發了衆多首進的強目的性的體驗業态，比如62米高的摩天輪，開業當日票房即超過百萬。包括廈門最大體量的海洋王國、冰雪世界，以及國内首個空中卡丁車公園——跑跑公園。

在企劃維度，項目推出廈門國際時裝周、潮流運動快閃店、廈門民俗文化節等城市級IP活動，以潮文化多元體驗為内容，構成了項目的獨特印記，同時取得了開業首年總客流突破1500萬，總銷售近10億的優異成績。這個項目是去年9月30日正式開業的。

蘇州琴湖溪里花園城是2022年開業一期，今年6月份開業了二期，整體項目以城市會客廳的形象來展現，成為當地最具城市煙火氣的地標建築。在規劃設計上，這個項目以小鎮模式開發，包括低密度的開放街區，融合本地生态和在地文化，在業态上我們也引進了獨特的水上運動，並結合餐飲酒吧等業态，構建了全天候的城市夜遊體驗地。二期引入了北岸的藝術館，包括一些livehouse的蘇州首店，打造了新的商業空間。

項目自開業以來積極探索文體旅融合發展實踐，持續舉辦大型城市活動，在體育方面舉辦了一些比賽，在藝術方面也舉辦了一些藝術展，讓藝術文化依托于商業融入城市。琴湖溪里招商花園城不僅是一個商業項目，更是城市文化的會客廳，為當地市民帶來更多的生活想象。

十四五規劃以來，招商商管也踐行了X+商業，多元融合發展的理念，融入在地文化，高匹配度地創新資源，力求打造具備市場引領性的商業新樣體，未來還有更多創新融合的商業項目，還将陸續叠代呈現。

下面介紹我們部分綜合開發的代表項目。

首先是南京玄武招商花園城，作為TOD綜合體的關鍵部分，購物中心将打造國内首個天文與城市生态的主題Mall，從建築、空間、業态、推廣、品牌等多方面倡導可持續發展理念。

上海的海上世界融合了文化、生态、産業，将再度打開濱水商業的想象力。成都的TOD項目天府時代公園，作為公園生态綜合體，我們包含了購物中心、公園商業街、五星級酒店以及超甲寫字樓，其中招商花園城定位為生态沉浸式家庭購物中心，規劃了超2000方的跨層綠色生态空間，打造全新的休閑社交場所。

深圳太子灣，定位為國際港、藝術灣，以郵輪母港為産業核心，總建築面積約170萬方，片區的商業體量約46萬方，其中太子灣的招商花園城定位為蛇口松馳生活體驗的第一目的地，結合了文旅、藝術、體育等産業内容，營造了策展的文化中心、劇場演藝中心、運動方式中心，以及潮流餐飲等前沿場景，樹立了藝術觀光體驗型商業標杆。

定位為新型會展産業綜合體的深圳會展灣，包含了157萬方的全球最大會展中心和154萬方的會展綜合配套，目前已經開業的是會展灣的花園里，未來将有19萬方的會展灣花園城精彩亮相。

深圳前海媽灣片區的商業是未來我們重點發展的商業，定位是世界級的灣區商業門戶，商業體量達到87萬方。首期入市的媽灣前海自貿時代中心項目将聯動周邊的水上運動館、音樂演藝中心等資源，計劃于2026年底開業。

南京的越城天地是60萬方的城市綜合體，也是南京最受關注的城市更新項目之一，項目復現了明代的來賓樓等建築空間，打造一站式濱海度假的目的地。

自2006年第一個商業項目開業到現在，目前招商商管持有項目全國超過70個，總體量超過700萬方。招商蛇口将持續加碼商業，招商商管在商業、商辦領域的專業能力将持續增強。

除了衆所周知的集中商業開發運營，招商商管也傾力于寫字樓的開發和服務，旗下的商業品牌Moffice以空間、生态、服務凝聚了招商商管對未來辦公的诠釋。

最後，招商商管将堅持商業與商辦並舉，充分結合招商蛇口的優勢資源，憑借自身的開發運營能力，致力于為更多的優質品牌打造更寬廣的商業平台，為美好的商業締造更多的可能。

以上是我今天的分享内容，謝謝大家。