蔡雲：商業地産在調整中前行 | 2024博鰲商業大會

本文為蔡雲女士在2024博鰲商業大會發表的演講。

蔡雲（中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長、研究員）：尊敬的各位同行，很高興又一次齊聚在博鰲，探讨關于商業地産的問題。商業地産從房地産開發角度來講，最早是提供商業運營載體的。商業地産作為房地産的全新課題，這麼多年以來不僅提供載體，我們要跟商務、财政、旅遊，跟各個方方面面相關的行業在一起，構成了商業地産。

每年談到商業地産這個事，一年比一年有了更多的感慨，一年比一年它的邊界越來越小了，同時一年又一年我們發現這個世界原來是我們並不熟知的世界，需要每一步的去探讨。 今天會務組在讓我談商業地産問題的時候，加上我看了看特别是8月以來國家密集的關于消費、促進消費的政策，我想對于我們未來的商業地産發展，可能是國家政策會起到積極的促進作用。

因此，我們怎麼去激發服務消費的内在動力，才是我們促進商業地産發展方向的手段。 可以看到我們國家商業地産的現狀，大家可以用很簡單的思維來講，商業地産一直在說“狼來了”，我們有購物中心的規模超建的困惑，同時有電商的困惑等等。

今年看商業地産的供應端，待售面積達到了歷史最高水平。2024年6月份以來，全國竣工的待售住宅面積3.83億平米，商業辦公樓5211萬平米。待售商業營業房面積1.43億平米，同比增長2%。

再看我們需求端，現在已經供應出去了，有多少來需要我們的商業面積呢？我們可以看到需求端辦公樓和購物中心的低效利用是非常大的。可見存量看到2023年的年底統計，大概北上廣深的房地産的寫字樓的空置率，僅僅寫字樓空置率達到23、24、26，二三線城市更差一些，到了四五線城市空置率達到四五十了，低效利用對于房地産特别是商業地産的正常運營來講非常差的效果。購物中心的存量，購物中心開業、關心天天在我們面前上演。

我這邊統計不同的口徑，我拿營商網的統計，購物中心存量大概是5.7億平方米，存量繼續放緩到63%，可見購物中心只是規模以上的，如果在三四線城市市場更不好的情況下可能要高于這個數字。我們今天談房地産市場，确實是到了至暗時刻，在這個時刻當中，每一個從業者怎麼去做是更重要的。 現在是全面下降，投資下降，新開工下降，銷售下降，所以整個市場布局也聚焦為核心城市了，低能級城市會差一些。

但是從存量看，我們看今年商鋪和寫字樓是以價換量，寫字樓倒有些緩慢增長。在購物中心、寫字樓兩個方面來講，寫字樓的復蘇一般是優于購物中心的，因為它跟市場經濟和社會經濟比較相接近，而且受到社會晴雨表非常厲害，這種情況下寫字樓的租金漲幅雖然收窄了，但是以價換量了，所以寫字樓還有活的空間。

上半年大宗交易反而活躍了，比如說上海是32筆，大概是207億，北京是20筆大概228億，所以商業地産市場是綜合的市場，不光以寫字樓、購物中心出租率，更在于資本市場的追逐。資本市場可以帶動商業地産市場的活躍。

第二是看購物中心的原因，造成的原因是老生常談，也就是疫情的影響。我們知道人們消費都受到了影響，同時整個市場，包括教培、美妝等等都受到影響。更可以看到的是，以前我們青睐的主力店超市現在關鋪率也非常高，比如沃爾瑪、大潤發，整個市場傳統産業面對着高租金、運營成本、電商轉型失敗等等。原來我們在購物中心主體的超市，其實不是我們現在表現最好的行業了。

再就是城鎮化速度放慢了，去年年底已經達到65%多了，到今年來看，世界可以看到百分之七八十的情況下城鎮化速度會放緩，放緩就會帶來經濟結構的變化。我們老百姓的消費和城鎮化速度發生了很大變化。

三是商業地産的市場擴張明顯了，我們可以看到商業地産房地産企業的拿地減緩了，投資減緩了，對于商業來講，開發企業更加謹慎了。我們做房地産開發的，對商業本來就是很不熟、很外行的。這些年經過錘煉，我們形成了商業地産的行業。但是最初來講還是投資，投資的結果是要運營産生收益，這個繫統沒有打通，商業地産還是遇到了很沉重的問題。

再就是消費行為發生變化了，市場競争日益加劇了，可以看出我們消費者收入減少了，市場遇到宏觀調控的影響，需求也減弱了，特别是非必需的消費也減少了。這時候，可以說商業地産确實遇到了前所未有的挑戰，我們商業地産從高增長變為高質量發展的時代了。

我們再看現在内在動力的分析，在整個市場來看，服務業增長非常快，所以說在整個市場來看，特别是服務零售額增長上半年是7.5%。同比同期的商業零售增速高了4.3個百分點。我們的需求還在，消費還有，實際上消費一直是在的，只是高低的問題和需求量大小的問題，全國特别需要注意的是這次看到全國人均服務性消費指出增加了9.2%，一般的必需品，像一個女同志的衣櫥里的衣服足夠滿足了，她的消費層次和結構不一樣了，可是服務性消費增加了，所以占人均消費的比例越來越高了，大家需要體驗式的消費，需要貼身的服務，需要市場跟自己密切的合作。

“兩會”以來，開發企業、社會也好，包括旅遊、财政和商務都提倡打造場景性消費。購物中心很多深耕了多元化、小衆化，比如特色商業街搬到購物中心。我來之前在北京看了一個項目，北京首鋼的項目喜隆多（音），他們不惜花費大量空間打造室内的海底世界，同時有美人魚表演，在頂層打造熊貓世界等等，按照商業地産來講都應該是每一寸要産生收益的。

第二是年輕的消費，把年輕人引到購物中心來，包括這次奧運會的滑闆、街舞、電競、二次元等等賽事，年輕人是這些方面的生力軍，也就是全面健身。通過購物中心不同的内容，打造全年齡鍊、全産業鍊、全内容的購物中心主體，可能是我們未來的發展方向。

第三是從尼爾森的數據可以看到，到未來的12個月當中，中國消費者意願，一是子女教育，現在教培又開始了；二是日雜，國内旅行19%，家庭娛樂12%。同時看到生鮮、日雜、保健品占大頭，這些東西促進了整個消費的大基數。我們購物中心是可以考慮消費市場應該是無窮無盡的力量是在的，關鍵是你怎麼創新來打造它的潛力和無窮。 最近北京有一個紅星牛奶，我們從小在北京生活的很早的一個牛奶，就是個奶粉，但是現在打造成有烘焙、牛奶鮮品等等，打造的餐飲和娛樂非常好，産生了高附加值，這是我們将來發展的方向。 再就是我們商業地産本身的企業降本增效，做整個市場上的數字化。

同時，我們再優化資産結構，特别是這次消費（促進）出台以後，很多購物中心都在促進自己收益率的提高，打造自己的管理運營能力，實現資産證券化支持下的資金的緩解。讓我們從銷售、運營、開發到未來當中的資金鍊的打通起到積極作用。今天中金的李耀光也在，幾單REITs給我們帶來了活力的思維。

再就是政策層面，從大概3月份以來，整個市場的政策有非常積極的促進作用，比如說“兩會”報告提出加快推進現代化的産業體繫，同時發展新質生産力，推動經濟實體的良性循環。3月份商務部國務院又出台了關于促進餐飲行業高質量發展，餐飲行業對我們購物中心在發展過程當中，有人曾經戲稱購物中心是百姓的大食堂，這個食堂給市場帶來了活力，怎麼把食堂做好促進購物中心發展？國務院、商務部都有很具體的說法。4月30号政治局提出統籌消化存量，實際上昨天在陳啟宗先生講的當中我注意到一句，他說香港的經濟危機對房地産不是住宅，而是商業地産的危機。作為我們來講，或者是整個市場來講、整個政府來講，要特别重視存量商業和存量地産的影響措施。

我們看6月份國家發改委關于消費新場景，發改委部門對于消費新場景的培育這樣去重視，可見我們購物中心打造新場景應該提上很重要的議事日程了，這個新場景對于消費來講有極大的促進和拉動作用。全國各地包括天津等等地方都有相應的配套措施。 我們看到進入了8月份以來，幾乎是兩天一個政策，特别是7月底召開政治局會議，把服務消費作為消費擴容升級的重要抓手。到了8月份以來，我們看到5号、6号、7号、十幾号，包括我們來三亞的路上，我們的政策都在不斷出台。特别是三中全會以後，對整個市場的消費經濟做了很大的輸血，同時對整個新質生産力提出了要求。

這樣我們可以看到各個部門已經把促進消費、激發潛能，包括文旅、醫療、教育、家政等等，都作為更加便利化的措施。這些政策可以說非常貼近老百姓，商業地産所做的一切也是要貼近老百姓、貼近消費者，這樣引導了促進消費的作用，同時引導了高質量的發展作用。

三中全會有一個《中共中央關于進一步深化改革推進中國式現代化的決定》，我們可以看到教育、科技、人才是中國現代化的基礎，那是戰略性的支撐。要加強我們的企業科技創新的主體，培育和壯大科技領軍的機制。這種情況下，我們可以看到持續發展的促進科技類企業，促進了我們的寫字樓、産業園區、辦公租賃，同時帶動了商業地産的發展，這是融合的市場。

剛才我在會下特定請教了大悅城的田總，他們公司基本上這幾個闆塊是分開的，但是這幾個闆塊也是相連的，無論企業在投資的比重是多少，但是在整個市場環境當中是一個相關的行業，所以寫字樓、商鋪、産業園區同時拉動商業地産、旅遊地産、康養地産的融合發展，這是将來發展的穩定态勢，我們可以看到當前的政策盤點對于市場的影響。

再看看未來市場，商業肯定是要搞的，無論是哪個時代、經濟狀況，商業是有的，小到我們的柴米油鹽、大到生活需要。在未來的商業當中，可以看到城鎮化水平不斷提高，同時商業、經貿也更加繁荣了。在這個情況下，商業地産需求也會不斷增加的。商業地産在城市經濟當中的引擎作用也越來越發現，當我們的衣食住得到一定的滿足之後，人們需要更高的精神需求和交流，商業作為空間載體肯定有發展的空間。

目前我們國家城市化水平一直在發展，确實較高了。城市化的固定商圈已經形成了，包括城市群也形成了。在固定商圈當中，老百姓知道在哪里消費是一個綜合的、方便的、便宜的，或者是活躍的市場。在這種情況下，人們生活水平越加提高，消費占比更加提高，服務業空間的打造和提升更加重要了，我們運營的方向也就很加明晰了。

另外是宏觀政策将繼續發力整個内需，可以說促消費、推動消費的内在潛能的釋放，再就是激發經營主體，用這些支撐商業地産的恢復。 商業地産企業肯定要把握現在的時光，這種時光通過不斷的創新。通過我們把整個不同行業的融合在商業空間當中，肯定會創造穩健發展的方向。

再就是整個響應國家穩增長的号召，通過精細化的運作。以前粗放的經營或者現在在經營當中還是處于傳統的經營方式，我們可以看到事實教育了我們，這樣的商業地産、購物中心基本上在掉頭當中、改革當中關的、停的都有，怎麼樣去謀求新的發展？這是我們很重要的方向。特别是我們看到最近北京、上海等等大城市有一些很傳統的商業在整改當中。比如北京的雙安（音）、北京的當代等等，包括上海等等的都在做整改，為什麼要整改？就是需求新的增長突破。

展望新的一年，我們總歸要發展的，社會要向前進的，所以我們商業企業在發展當中借助市場的優勢，借助金融手段的促進和創新，進一步增加我們的數字化建設，同時把資産優化的結構政策調整或資産優化的政策和手段進一步擴展，這樣我們的發展會越來越好。

随着我們宏觀經濟的逐漸復蘇，大家會在這個場所當中，大潮過去了，就知道什麼是真正的商業、真正的發展空間了，我想我們在整個的發展當中會得到更好的發展。 現在看來，我們對于購物中心來講，購物中心多元化不是以前的單一了。同時，休閑、度假、文旅、康養進入了商業地産市場了。也就是說，原來講的盒子、街區承載的内容是更加多種多樣的。特别是我們社區消費，我認為現在開發企業前些年的高歌猛進，在開發小區當中商業有配套，但是這種配套沒有貼近居民。打通最後的一公里，其實靠很強大的社區商業，這是我們社區商業現在要發展的很重要的一方，這也是我們未來發展的方向，也是把存量活化和存量利用開發，優先利用的很重要的一方面。

對于開發企業來講，我們的科技發展也是很重要的，促進産業園區需求的發展。 同時綜合講講整個商業地産的市場，就是科技發展、辦公樓租賃發展等等，随着市場經濟發展不斷的會活躍、會發展的。 最後是城市更新，這是我們發展方向。這麼多城市更新，去年大概6.6萬個城市更新項目，投資了2.6萬億。

可以說在當今的市場環境下，房子是不缺的，但是缺的是内容、創新、怎麼樣發展。在這當中，我們文旅、醫療、教育、家政、康養等很多便利化措施進入了商業地産的功能里面，這樣營業性的用房将大大提高使用效率。 我們整個社會經濟發展的水平不斷提高，大家應該有信心，尤其是商業地産，商業地産在整個經濟發展當中是最活躍的因素。

因此在這個情況下，我們作為從業者非常有信心，希望大家不斷創新。中國房地産協會也一如既往去支持大家，給大家提供更好的交流環境，同時也期待每年的博鰲論壇讓我們有交流的機會，讓我們更貼近企業，讓企業更貼近市場，這是我們的目的，謝謝大家！