許荣茂退休 世茂集團困境與許世壇十三載

觀點網 面對行業與企業的艱難處境，已屆74歲高齡的許荣茂終于決定退休，将世茂集團董事會主席的權杖交到兒子許世壇手中。

8月29日，世茂集團宣布，許荣茂先生因應退休安排，将退任公司董事會主席兼執行董事，公司董事會副主席兼總裁許世壇先生獲委任為公司董事會主席，由2024年9月1日起生效。

事實上，許世壇自2011年接過世茂集團的管理和決策權起，至今已有十三載，許荣茂則早已進入了隐退狀态，大多時候更像是集團顧問的角色，因而對于此次退休，更像是醞釀已久的結果。

只是對于企業的發展，許荣茂或許仍有擔憂，畢竟在世茂集團高速發展的那些年，對于高負債他亦表示“心理壓力很大”，而到如今，世茂集團處境已變得更艱難。

業績困境

同一天披露的中期業績公告顯示，世茂集團截至2024年上半年合約銷售額為170.9億元，合約銷售面積為131.3萬平方米，同比分别減少39.12%及29.71%。營業額下降3.9%至291.95億元，毛利更從去年同期的31.24億元驟減至0.15億元，毛利率僅剩0.1%。

與此同時，經營虧損由上年同期的17.88億元擴大為142.32億元，股東應占虧損由120.58億元擴大至226.68億元。每股虧損則由3.18元增至5.98元。

面對行業低迷以及公司業績的巨額虧損，年事已高的許荣茂恐怕是有心無力，徹底放手似乎也非難事了，起碼兒子許世壇已從執着的規模追求中變得謹慎，並在2021年開始直言要“謹慎投資”。

但大好光景已過去，正處壯年的許世壇還能力挽狂瀾嗎？

時間回到2011年，面對市場局面的急轉直下，在不少城市，大批戶型巨大、産品雷同的高端新房出現滞銷，經過調研後，“豪宅教父”許荣茂開始了企業管理變革，從外部引入管理人才，其34歲的兒子許世壇也正式開始接管家族企業，掌管日常管理和決策權。

也是從那時起，世茂集團正式邁出了規模追趕的步伐。

之後的報道，大多都是許世壇對于銷售目標的表态，如2012年就曾喊出銷售規模“三年後上千億”的口号，雖然到2014年世茂集團實際銷售僅為702億元，但其追逐的決心可見一斑。

随後2014年，許世壇表示當年要做到1500億貨值，在加杠杆擴大投資的打法下，世茂負債與庫存快速增加。

2016年，世茂仍只錄得合約銷售681億元，但許荣茂卻表示：“雖然規模沒有增加，但我現在的心情是近幾年來最好的，之前兩年都沒有這麼好過。前兩年雖然規模增長快，但負債增長也快，庫存高，心理壓力很大。從去年開始世茂做了調整，主動把銷售速度降下來，同時把負債降下來，把庫存去掉。”

不過許世壇對此似乎並不擔心，他定下了2017年銷售800億元的目標，並最終達成千億願景，全年累計合約銷售1007.7億元。

此外，經過兩年去庫存，2017年世茂毛利率也終于恢復至30%以上的水平，達到30.4%，對此，許世壇表示：“有信心2018年和2019年會繼續提升，因為我們在價格的提升上也比較大。”

果不其然，2018-2020年，世茂集團錄得銷售額達1761.5億元‌、2607.8億元、3003億元，並收獲“並購王”的稱号。

在彼時前景似乎依然“一片大好”的氛圍下，許世壇2019年說“現在是大魚吃小魚”，2020年更表示“現在是大魚吃大魚的時代”，收購福晟集團的“史詩級交易”也在這時啟動。

但後來的故事似乎並不如許世壇的預想，行業态勢急轉直下，面對頹勢，2021年中期業績會上，許世壇改變一貫的進取發言，表示世茂會采取比較謹慎的防守型策略，多銷售、多回款，嚴控公司投資，不拿貴地，引進更多合作。

但在行業下行大勢下，收效並不明顯，2021年-2023年，世茂銷售額急速下滑，分别為2691.1億元、865.2億元、428.22億元。至今年上半年，合約銷售額回落至170.9億元。

其余數據也不盡如人意，中期報告顯示，截至2024年6月30日止六個月，集團的收入約為291.95億元，較2023年同期減少3.9%。79.4%的收入來自物業銷售，20.6%的收入來自酒店經營、商業運營、物業管理及其他業務。

收入下滑的同時，銷售成本卻同比增加7.0%至291.80億元，主要由于物業減值撥備增加所致。

毛利率更是從上年同期的10.3%降至0.1%。據公告顯示，毛利率下降的原因是，确認的土地及建築成本等平均成本上升；房地産行業持續低迷導致物業減值的撥備增加。

确認其他虧損淨額也從上年同期的2.65億元大幅增至109.17億元，主要包括歸類為持作出售的資産減值虧損約96.54億元，使用權資産減值虧損約9.99億元以及清算若幹因被裁定破産並處于管理階段的附屬公司所産生的虧損約6.15億元。

至此，截至2024年6月30日止六個月，其股東應占虧損由2023年中期的120.58億元增加至226.68億元，虧損增加主要是由于集團毛利減少及其他虧損增加。

很顯然，從父子過往的表态與風格可以看出，父親許荣茂對于高負債、高庫存的擔憂顯然更看得更為長遠，但許世壇的“進取”也确實為世茂集團創造了一段高光時刻，同時也為後續埋下隐憂。

債務壓力

随着高速發展階段的規模提升，以及投資的加大，世茂負債表現也開始變化。

過往數據顯示，2018年世茂有息負債額為1091.3億元，同比上升24.7%，其中短期借款313.1億元，占借款總額比例為29%，較去年增長約10%。

2019年有息負債繼續增至1154.7億元，同比增加5.8%。其中短期借款320.6億元，占比28%。之後有息負債總額由2020年底的1451.43億元，增至2022年底2740.07億元，增幅88.8%。

負債率也從2020年的74.14%增至2023年的90.57%；淨負債率更是從2022年底302.2%增至372.5%。

而由于融資渠道受阻，大多房企的總負債都在壓降中，世茂集團同樣如是。

據2024年中期報告顯示，于2024年6月30日，世茂集團借貸總額約為2566.03億元，較2023年12月31日約2639.63億元減少約73.60億元。

資産借貸比率（借貸總額除以總資産）約為52.8%（2023年12月31日：48.6%）。流動比率（流動資産除以流動負債）約為1.0倍（2023年12月31日：1.0倍）。

于報告期末，該集團的現金及銀行結余（包括受限制現金）合共約為186.77億元，較2023年末的214.32億元減少約27.55億元，其中受限制現金約為57.98億元及預售監管資金約為60.11億元。

如此看來，扣除受限制現金與預售監管資金後，世茂集團在手現金僅有68.68億元。

但報告又顯示，其2566.03億元借貸總額中，一年以内到期的銀行借貸、其他金融機構借貸以及債券總額達1532.57億元，占比59.73%；一年以内到期的優先票據為483.34億元，占比18.84%。

龐大的短期負債與有限的在手現金形成強烈對比，如何化債仍是難題。

事實上，世茂集團早在2022年7月宣布債務違約，去年多筆美元債和境内債券已經分别違約及展期。

到了今年3月份，根據重組方案，世茂集團為債權人提供了短期工具、長期工具、強制可換股債券、不同工具的組合四個選項，以滿足計劃債權人的不同偏好。

同時，世茂集團控股股東許荣茂也将未償還的股東貸款交換為新的長期票據和強制可轉換債券。

據悉，世茂集團之前曾對未來10年公司的現金流進行了預測，2023-2033年期間，公司所得款項淨額估計約為每年40億元-400億元。預測現金流主要來自于兩方面，來自集團以及其合營企業及聯營公司開發的現有開發項目以及酒店經營、其他商業運營所得運營收入。

2023-2033年期間産生的累計無杠杆營運現金流量總額估計約為2000億元至2500億元，其中估計酒店及其他商業運營産生的累計營運現金流量淨額合共大約在60-100億元。此外，規模最大的前20個項目及前20個城市分别占截至2022年12月31日的開發淨值計算約50%及70%。

拉長時間線來看，世茂集團在許世壇帶領下，至少還要十年才能走出債務困境，而在父親退休之後，這一切唯有靠許世壇獨力支撐了。